Vietnam Emlakçılar Birliği (VARS), yakın zamanda "Düşen Doğum Oranı ve Konut Piyasası Üzerindeki Uzun Vadeli Etkiler" başlıklı tartışmalı bir rapor yayınladı. Raporda, Vietnam'ın demografik faktörlerin gayrimenkul talebini etkilemeye başladığı bir döneme girdiği savunuldu. Ancak birçok kişi, kısa vadede konut fiyatları, arz ve borçlanma maliyetleri gibi "sert" faktörlerin daha önemli olduğuna inanıyor.
VARS verilerine göre, Vietnam'ın doğurganlık oranı 1989'da kadın başına 3,8 çocuktan 2024'te sadece 1,91 çocuğa düştü. Hanoi ve Ho Chi Minh City gibi büyük şehirlerde ise bu oran, kadın başına 1,3 çocuğun altında olan "ciddi derecede düşük doğurganlık" eşiğine yaklaşıyor. Bu, konut piyasasının ana itici gücü olan yeni hane sayısının, özellikle kalabalık ailelere yönelik geniş alanlı apartman segmentinde, önümüzdeki yıllarda kademeli olarak azalacağı anlamına geliyor.
VARS, bu durumun devam etmesi halinde Vietnam'ın, yaşlanan nüfus ve aşırı düşük doğum oranlarından ciddi şekilde etkilenen Güney Kore veya Japonya gibi ülkelerde olduğu gibi gayrimenkul arz ve talep dengesizliği riskiyle karşı karşıya kalabileceğini öngörüyor.
Doğal Kaynaklar ve Çevre Enstitüsü Müdürü Dr. Pham Viet Thuan, bu tahmine katılarak şunları söyledi: "Uzun vadede gayrimenkul likiditesi birçok politikadan etkileniyor: yasalar, girdi maliyetleri, ekonomik kriz ve nüfus. Nüfus, özellikle düşük doğum oranı artmazsa, konut talebi kademeli olarak azalacak ve bu da likiditenin azalmasına yol açacaktır."
Propiin Gayrimenkul Finans Teknoloji Akademisi CEO'su Bayan Vo Nhat Lieu ise, farklı bir açıdan şunları vurguladı: "Düşük doğum oranı yalnızca bir nüfus sorunu değil, aynı zamanda gayrimenkul piyasasının yapısını değiştiren önemli bir faktördür. Genellikle sadece faiz oranlarına, krediye veya yasal duruma bakarız, ancak demografik faktörler en derin ve uzun vadeli değişkenlerdir."
Ancak Genel İstatistik Ofisi'nin verileri, Hanoi ve Ho Chi Minh şehrindeki yeni hane sayısının yılda %2-3 oranında artmaya devam ettiğini gösteriyor. Bu, konut talebinin azalmadığını, ancak ekonomik faktörler tarafından "kısıtlandığını" gösteriyor. Vietnam Gayrimenkul Araştırma Enstitüsü (VARS IRE) Müdür Yardımcısı Pham Thi Mien'e göre, likiditedeki düşüşün temel nedeni yeni hane eksikliği değil, konut fiyatlarının karşılanamayacak düzeyde olması. Hanoi'de metrekare başına ortalama 75-80 milyon VND, Ho Chi Minh şehrinde ise metrekare başına 85-89 milyon VND fiyatını göz önünde bulunduran Mien, 2-3 milyar VND'lik bir dairenin orta gelir grubunun çok ötesinde olduğunu belirtti.
Sadece satış fiyatı değil, konut kredilerindeki faiz oranı da büyük bir engel teşkil ediyor. Şu anda ortalama faiz oranı yıllık %8 ile %12 arasında dalgalanıyor, bazı bankalar ilk birkaç yıl için %6 ve %7 oranında teşvikler sunuyor, ancak bu oran yine de Japonya (%1 ve %2) veya Singapur (%2 ve %4) oranlarından çok daha yüksek. 30 yıl vadeli ve %10 faiz oranıyla 1,5 milyar VND tutarında bir kredi alan alıcı, birçok genç ailenin karşılayamayacağı bir şekilde ayda 15-20 milyon VND ödemek zorunda kalıyor.
Ayrıca, birçok insanın erken yaşta aile kurmak istememesi de farklı konut ihtiyaçlarına yol açıyor. Lieu, "Hem yaşamak hem de çalışmak için çok amaçlı alanlara ihtiyaç duyuyorlar ve artık sabit tasarımlı 60-70 m²'lik dairelerle ilgilenmiyorlar," diyor.
Uzmanlara göre, Vietnam'ın pazardaki tıkanıklığı gidermek için aynı anda iki konuyu ele alması gerekiyor. Kısa vadede, uygun fiyatlı konut arzını artırmak, faiz oranlarını düşürmek ve kredi prosedürlerini iyileştirmek gerekiyor. Uzun vadede ise, yaşlanan nüfus, düşük doğum oranı ve değişen konut ihtiyaçları senaryosuna hazırlıklı olmak gerekiyor. Viet An Hoa Gayrimenkul Şirketi Direktörü Bay Tran Khanh Quang, "Sadece demografiye bakıp politikaları ve ürünleri görmezden gelirsek, hastalığı yanlış teşhis ederiz. Uygun fiyatlı konutlara ve daha ucuz kredi mekanizmalarına ihtiyacımız var," dedi.
Kaynak: https://nld.com.vn/ti-suat-sinh-thap-va-nut-that-thanh-khoan-196250825201816875.htm
Yorum (0)