Vietnam Gayrimenkul Danışmanları Birliği (VARS) yakın zamanda "Düşüşen Doğum Oranları ve Konut Piyasası Üzerindeki Uzun Vadeli Etkileri" başlıklı tartışmalı bir rapor yayınlayarak, Vietnam'ın demografik faktörlerin gayrimenkul talebini etkilemeye başladığı bir döneme girdiğini savundu. Bununla birlikte, birçok kişi de kısa vadede konut fiyatları, arz ve borçlanma maliyetleri gibi "somut" faktörlerin daha önemli olduğunu savunuyor.
VARS verilerine göre, Vietnam'ın doğurganlık oranı 1989'da kadın başına 3,8 çocuktan 2024'te sadece 1,91 çocuğa düştü. Hanoi ve Ho Chi Minh City gibi büyük şehirlerde bu oran, kadın başına 1,3 çocuğun altında olan "çok düşük doğurganlık" eşiğine yaklaşıyor. Bu, konut piyasasının temel itici gücü olan yeni hane sayısının, özellikle büyük aileler için tasarlanmış büyük daire segmentinde, önümüzdeki yıllarda kademeli olarak azalacağı anlamına geliyor.
VARS, bu durumun devam etmesi halinde Vietnam'ın, yaşlanan nüfus ve son derece düşük doğum oranlarından büyük ölçüde etkilenen Güney Kore veya Japonya'ya benzer bir arz-talep dengesizliğiyle karşı karşıya kalabileceğini öngörüyor.
Kaynaklar ve Çevre Enstitüsü Direktörü Dr. Pham Viet Thuan, bu öngörüye katılarak şunları belirtiyor: "Uzun vadede, gayrimenkul likiditesi birçok politikadan etkilenir: yasalar, girdi maliyetleri, ekonomik krizler ve nüfus. Eğer nüfus artmazsa, özellikle düşük doğum oranıyla birlikte, konut talebi kademeli olarak azalacak ve bu da likiditenin düşmesine yol açacaktır."
Başka bir açıdan bakıldığında, Propiin Gayrimenkul Finans Teknolojisi Akademisi CEO'su Bayan Vo Nhat Lieu şunları vurguladı: "Düşük doğum oranları sadece demografik bir sorun değil, aynı zamanda gayrimenkul piyasasının yapısını değiştiren önemli bir faktördür. Genellikle sadece faiz oranlarına, krediye veya yasal hususlara bakarız, ancak demografik faktörler en derin ve uzun vadeli değişkenlerdir."
Bununla birlikte, Genel İstatistik Ofisi'nden alınan veriler, Hanoi ve Ho Chi Minh Şehrinde yeni hane sayısının yılda %2-3 oranında artmaya devam ettiğini göstermektedir. Bu, konut talebinin ortadan kalkmadığını, ancak ekonomik faktörler tarafından "kısıtlandığını" göstermektedir. Vietnam Gayrimenkul Araştırma Enstitüsü (VARS IRE) Müdür Yardımcısı Bayan Pham Thi Mien'e göre, likiditedeki düşüşün ana nedeni yeni hane sayısının azlığı değil, konut fiyatlarının satın alınabilirliğin ötesinde olmasıdır. Hanoi'de ortalama metrekare fiyatının 75-80 milyon VND, Ho Chi Minh Şehrinde ise 85-89 milyon VND olduğunu belirten Bayan Mien, 2-3 milyar VND'lik bir dairenin orta gelir grubunun erişiminin çok ötesinde olduğunu ifade etti.
Satış fiyatının yanı sıra, ipotek faiz oranları da önemli bir engel teşkil ediyor. Şu anda ortalama faiz oranı yıllık %8 ile %12 arasında değişiyor; bazı bankalar ilk birkaç yıl için %6 ile %7 arasında tercihli oranlar sunuyor, ancak bu oranlar Japonya'daki (%1-%2) veya Singapur'daki (%2-%4) oranlardan çok daha yüksek. 30 yıl vadeli ve %10 faiz oranlı 1,5 milyar VND'lik bir kredi için alıcıların aylık 15-20 milyon VND ödemesi gerekecek ki bu da birçok genç ailenin mali kapasitesini aşıyor.
Ayrıca, birçok insanın erken evlenmeye isteksiz olması, eskiye göre farklı konut ihtiyaçlarına yol açtı. Bayan Lieu, "Sabit tasarımlı 60-70 m² dairelerle ilgilenmek yerine, hem yaşayabilecekleri hem de çalışabilecekleri çok fonksiyonlu alanlara ihtiyaç duyuyorlar" dedi.
Uzmanlara göre, piyasayı canlandırmak için Vietnam'ın aynı anda iki sorunu ele alması gerekiyor. Acil öncelik, uygun fiyatlı konut arzını artırmak, kredi faiz oranlarını düşürmek ve kredi prosedürlerini iyileştirmektir. Uzun vadeli hedef ise yaşlanan nüfus, düşük doğum oranları ve değişen konut ihtiyaçları senaryosuna hazırlanmaktır. Viet An Hoa Gayrimenkul Şirketi Direktörü Bay Tran Khanh Quang, "Sadece demografik verilere bakıp politikaları ve ürünleri göz ardı edersek, sorunu yanlış teşhis etmiş oluruz. Uygun fiyatlı konutlara ve daha ucuz kredi mekanizmalarına ihtiyacımız var" dedi.
Kaynak: https://nld.com.vn/ti-suat-sinh-thap-va-nut-that-thanh-khoan-196250825201816875.htm
Yorum (0)