2026'da emlak piyasası: Daireler ve sıra evler başı çekecek.

VTV.vn - Küresel tedarik zincirlerindeki değişim eğilimi, Vietnam'ı yeni bir kalkınma yörüngesine itiyor ve 2026'dan itibaren apartman ve müstakil ev segmentleri için net bir toparlanma döngüsü başlatıyor.

Ho Chi Minh şehrinde, Uluslararası Finans Merkezi, metro ve Ben Luc - Long Thanh otoyolu gibi projeler, uydu şehirlerin gelişimi için büyük bir ivme yaratıyor.

İyileşme ama güçlü farklılaşma

2022-2025 dönemi, piyasanın faiz oranı şoklarına verdiği tepkideki gecikmeyi açıkça göstermektedir. 2022'de gayrimenkul piyasası dalgalıydı ve likidite azaldı. 2025'e gelindiğinde, yıl sonuna doğru faiz oranları biraz yükselse de, durum iyileşmişti: işlemler istikrara kavuşmuş, gerçek konut talebinin olduğu bölgelerde fiyatlar artmış ve gayrimenkul altyapı geliştirme çalışmalarından fayda görmüştü.

Bu bilgiler, PropertyGuru Vietnam tarafından 11-12 Aralık tarihlerinde Ho Chi Minh City'de düzenlenen Vietnam Gayrimenkul Konferansı – VRES 2025'te sunuldu. Konferansın oturum aralarında VTV Times'a verilen bir röportajda uzmanlar, 2026 yılında Vietnam'ın bölgede doğrudan yabancı yatırım (FDI) sermayesi için bir destinasyon ve yeni bir üretim merkezi haline gelmesinin öngörüldüğünü belirtti. Özellikle gerçek konut ihtiyaçlarını karşılayan konut gayrimenkulleri, tedarik zincirindeki "yumuşak altyapının" önemli bir parçası haline gelecek. Fabrikalar ve sanayi parkları üretimin motoru ise, konutlar da işgücünü ve uzmanları tutan unsurdur.

Para, orta sınıfın genişlemesiyle paralel olarak, gerçek konut ihtiyaçlarını karşılayan ürünlere geri dönüyor.

PropertyGuru Vietnam Güney Bölgesi Direktörü Sayın Dinh Minh Tuan, piyasanın 2025 yılında güçlü bir farklılaşmayla toparlanma evresine gireceğine inanıyor. PropertyGuru Vietnam'dan elde edilen veriler, 2025'in 4. çeyreğinde ülke genelindeki ilgi düzeylerinin, özellikle iyi altyapı bağlantısına sahip bölgelerde, 2023'ün 1. çeyreğine kıyasla arttığını gösteriyor. Bu durum, sermaye akışlarının daha seçici hale geldiğini ve sürdürülebilir kalkınma kriterlerini karşılayan bölgelere yöneldiğini gösteriyor; bu strateji, çok uluslu şirketler tarafından tedarik zincirlerini genişletirken de kullanılıyor.

2025'in 4. çeyreğine ait emlak aracılık anketi, net bir farklılaşmayı yansıtıyor: %48'i işlem sayısında düşüş, %14'ü artış ve %35'i ise istikrarlı bir seyir izledi. Bununla birlikte, apartman daireleri güçlü bir performans sergileyerek aracıların %37'sinin işlem sayısında artış bildirmesine yol açtı; müstakil evler de ivmesini koruyarak %26'sının artış bildirmesine ve pazarın yarısından fazlasının istikrarlı kalmasına neden oldu. Buna karşılık, genellikle spekülatif olarak kabul edilen arsa ve villalar yavaşlarken, sıra evlerde de bir yavaşlama yaşandı.

Bu rakamlar, sermayenin gerçek konut ihtiyaçlarını karşılayan ürünlere geri döndüğünü, orta sınıfın genişlemesi ve yeni üretim merkezleriyle ilişkili istikrarlı yerleşim yerlerine olan taleple uyumlu olduğunu gösteriyor. Çoğu emlakçı, 2026 yılının önümüzdeki altı ayında apartman daireleri ve müstakil evlerin piyasaya öncülük etmeye devam edeceğine inanıyor. Bu tahmin, Vietnam'ın küresel tedarik zinciri içindeki gelişim trendleriyle tutarlı.

Apartmanlar ve sıra evler için aydınlık kapılar.

Hanoi'de , özellikle çevre yolu sistemi ve nehir köprüleri gibi altyapı çalışmaları, gayrimenkul piyasasını yeniden şekillendiriyor. PropertyGuru Vietnam'a göre, çevre yolları boyunca yer alan apartman projelerinin sayısı 2015 öncesinde 269 iken şu anda yaklaşık 700'e ulaşarak neredeyse 2,6 kat arttı. Odak noktası 2 ve 3 numaralı çevre yollarına kayıyor. 2025 yılının ilk 11 ayında, apartmanlara olan ilgi açısından Nam Tu Liem (eski adıyla) ilk sırada yer alırken, onu Ha Dong, Cau Giay ve Hoang Mai takip etti.

Altyapı geliştirme çalışmalarından faydalanan bölgelerde de fiyatlarda etkileyici artışlar görüldü. Thanh Tri (eski adıyla) 2023 yılının ilk çeyreğine kıyasla %158 artışla 74 milyon VND/m2'ye ulaştı; Gia Lam (eski adıyla) 80 milyon VND/m2'ye ve Ha Dong (eski adıyla) 75 milyon VND/m2'ye ulaşarak her ikisinde de %143'lük bir artış kaydetti; Hoai Duc (eski adıyla) ise %139'luk bir artış gösterdi. Bu artış, sadece %69-92 oranında artış gösteren Ba Dinh veya Hai Ba Trung (eski adıyla) gibi merkezi bölgelerin artışını çok aşmaktadır. Bu durum, kuzey bölgesindeki tedarik zinciri için önemli "geçiş merkezleri" olan ve bölgesel bağlantıları elverişli yeni mega kentlere yönelik pazar eğilimini yansıtmaktadır.

Hanoi'de özel konut segmentine olan ilginin azalmasına rağmen, fiyatlar çoğu bölgede, özellikle Ha Dong, Hoang Mai, Bac Tu Liem ve Long Bien'de (eski adıyla) arttı; bu bölgelerde talep edilen fiyatlar 2023'ün ilk çeyreğine kıyasla %110'dan fazla yükseldi. Bu durum, sanayi ve kentsel merkezleri birbirine bağlayan geçiş bölgelerindeki arsa üzerine kurulu mülklerin dayanıklılığını göstermektedir.

Dikkat çekici bir diğer sinyal ise talepteki değişimdir. Hanoi'de gayrimenkul arayanların oranı %81'den (2023'ün 1. çeyreği) %59'a (2025'in 4. çeyreği) düşerken, Ho Chi Minh şehrine olan ilgi %6'dan %20'ye yükseldi. Hung Yen, Bac Ninh ve Quang Ninh gibi illerde de önemli artışlar görüldü. Bu, genişleyen tedarik zinciri modeli içindeki işgücündeki değişime paralel olarak, yaşam alanlarında bir "çok kutuplulaşma" eğilimini temsil etmektedir.

Ho Chi Minh şehrindeki daire arzı büyük bir artış gösterdi: 2015 öncesinde 324 olan proje sayısı şu anda yaklaşık 1.050'ye ulaşarak 3,2 kat arttı.

Ho Chi Minh şehrinde, bölgeler arası altyapı, metro, Ben Luc - Long Thanh otoyolu ve Dong Nai köprüsü, Thuan An, Di An ve Vung Tau (eski adıyla) gibi uydu şehirlerin yükselişini güçlü bir şekilde desteklemektedir. Doğu bölgesi ve Binh Duong (eski adıyla) ile sınır komşusu olan bölge, toparlanmanın odak noktaları haline gelmektedir.

Ho Chi Minh Şehrindeki daire arzı patlama yaşadı: 2015 öncesinde 324 olan proje sayısı şu anda yaklaşık 1.050'ye ulaşarak 3,2 kat arttı ve özellikle Kuzeydoğu bölgesine doğru güçlü bir kayma görüldü. Birçok bölgede 2023'ün ilk çeyreğine kıyasla %32-48 oranında fiyat artışı kaydedildi.

2025 yılının ilk 11 ayında Thuan An, Di An ve Thu Dau Mot'taki (eski adıyla Binh Duong) dairelere olan talep sırasıyla %129, %103 ve %65 oranında artarak bu sınır bölgelerinin güçlü çekiciliğini ortaya koydu. Sayın Dinh Minh Tuan'ın belirttiği gibi: "Şehir merkezi artık tek başına merkezi rolünü korumuyor," çünkü çevre yolları Thu Duc, Nha Be, Thuan An ve Di An gibi yeni gelişim merkezleri yaratıyor…

Ho Chi Minh Şehrindeki özel konut segmenti istikrarlı kalmaya devam ediyor; merkez bölgedeki fiyatlar metrekare başına 210 ila 286 milyon VND'ye ulaşarak apartman dairelerinden 1,4-2,2 kat daha yüksek. Binh Thanh, Phu Nhuan, 11. Bölge ve 7. Bölge'de (eski adıyla) fiyatlar metrekare başına 125-204 milyon VND'ye düştü. Banliyö bölgelerinde ve Thu Duc Şehri'nde (eski adıyla) özel evler apartman dairelerinden sadece 1,1-1,8 kat daha pahalı olup, bir sonraki döngüde fiyat artışları için alan yaratıyor.

Cadde cepheli mülklerin satışlarında hafif bir toparlanma görüldü, ancak ilgi %5 oranında azaldı. 2. Bölge (eski adıyla), rekabetçi fiyatlandırma ve geleneksel merkezi bölgelere kıyasla daha iyi getiri oranları sayesinde parlak bir nokta olarak öne çıktı.

Yukarıdaki tüm veriler, 2026 yılının seçici bir toparlanma dönemi olacağını, altyapının birleştiği, gerçek konut talebini karşılayan ve kaliteli arz sağlayan büyüme merkezlerindeki apartman ve sıra evlerin öncü rol oynayacağını göstermektedir. Vietnam'ın küresel tedarik zinciri haritasında hızla yükseldiği bir döngüde, gayrimenkul artık "spekülatif bir oyun" değil, yaşam ve üretim alanlarını ilgilendiren stratejik bir denklemdir. Sadece verileri doğru yorumlayan ve bu yeni gelişim yapısında apartman ve sıra evlerin rolünü anlayanlar piyasayı "kazanabilecektir".

Kaynak: https://vtv.vn/thi-truong-bds-2026-chung-cu-nha-lien-tho-dan-song-100251211161709143.htm