Çin'in "panzehiri" gayrimenkul sektörünü kurtarmakta zorlanıyor mu?

Goldman Sachs tahminlerine göre, Çin'deki konut piyasası krizi, Pekin'in Ağustos 2020'de uygulamaya koyduğu "üç kırmızı çizgi" politikasından kaynaklanıyor. Bu politika, fon geliştiricilerinin işini zorlaştırıyor ve 160 milyar dolardan fazla çöp tahvil temerrüdüne yol açıyor.

Yatırım bankası, ikinci el konut fiyatlarının yüzde 20 düştüğünü, yeni konut inşaatının ise zirveden yüzde 16 zayıfladığını belirtti.

Çin'in Jinan kentinde 9 Mayıs 2024 Perşembe günü inşa halindeki bir konut binası. Fotoğraf: Bloomberg.

Buna karşılık Pekin, ülkenin ekonomik büyümesinin zirvesinde dörtte birini oluşturan konut piyasasını canlandırmak için ipotek faiz oranlarında indirim ve mevduat indirimlerini içeren tarihi bir kurtarma paketi açıkladı.

Ülke aynı zamanda, hükümet destekli konut projelerini desteklemek için 300 milyar yuan (42 milyar dolardan fazla) tutarında bir kredi imkânı da oluşturdu. Şehirler ve eyaletler, bu parayı sosyal konut programları kapsamında tamamlanmış, uygun fiyatlı ticari konutlar satın almak için kullanmaya teşvik ediliyor.

Çin Gayrimenkul Bilgi Şirketi'nin (CRIC) verilerine göre, Çin'in 30 büyük şehrinde mayıs ayında toplam 10,8 milyon metrekarelik yeni konut alım satım hacmi kaydedildi. Bu rakam, nisan ayına göre yüzde 4 artış gösterdi.

Satışlar, geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 34 düşüş gösterirken, ilk çeyrekteki aylık ortalama 8,77 milyon metrekareye göre yüzde 23 arttı.

CGS International Securities Hong Kong Genel Müdürü Raymond Cheng, "Bu yıl yeni konut fiyatlarının yüzde 5 ila 10 arasında düşeceğini tahmin ediyoruz. Bu, Pekin'in kurtarma paketini başlatmasından önceki döneme göre çok fazla bir değişiklik değil" dedi.

"Geliştiriciler satışlarda bir iyileşme görüyor, ancak bu iyileşme beklendiği kadar hızlı değil. Alıcılar temkinli davrandığı için işlem hacimleri ve fiyatlar önemli ölçüde değişmedi," dedi ve aralarında China Overseas Land and Investment, China Resources Land ve Longfor Group'un da bulunduğu altı büyük gayrimenkul geliştiricisinin yanıtlarına atıfta bulundu.

Geçtiğimiz hafta Şanghay, Shenzhen ve Guangzhou gibi büyük Çin şehirleri, alıcıları çekmek için ipotek oranlarını düşürdü ve ev satın alma kısıtlamalarını hafifletti. Yerel medya, yerel emlak satış merkezlerine yapılan başvuruların ve ziyaretlerin arttığını bildirdi.

Çin'in Shenzhen kentindeki China Vanke'nin Elegant Lifestyle projesinde inşaatı devam eden konut binaları, Çarşamba, 17 Nisan 2024. Fotoğraf: Bloomberg.

Örneğin, Şanghay'ın Putuo semtinde metrekaresi ortalama 104.000 yuan olan yeni bir lüks projenin 422 dairesinin tamamı, 3 Haziran'daki lansmanından iki saat sonra satıldı, yerel medya kuruluşu Jiemian News bildirdi.

Şanghay'daki Centaline Property tarafından derlenen verilere göre, şehir yönetiminin ev satın alma kısıtlamalarını hafifletmesi ve alıcıları çekmek için sübvansiyonlar getirmesinin ardından, 27 Mayıs'ta sona eren haftada şehirdeki yeni ev satışları %35 arttı.

Ancak hem birincil hem de ikincil piyasalarda fiyat istikrarının sağlanması mümkün olmadığından ve fazla stokların temizlenmesine yönelik baskı "askıda" kaldığından, bu tür parlak noktalar çok az.

Şanghay merkezli emlak firması Baonuo'nun sahibi You Liangzhou, "Ev sahipleri ile potansiyel alıcılar arasında hala bir fiyat oyunu var," dedi ve fiyatların yakın gelecekte toparlanmasını beklemediğini ekledi. CRIC verileri, şehrin piyasasının yıl başından bu yana soğuduğunu ve yılın ilk beş ayında toplam konut alımlarının bir önceki yıla göre %43 azaldığını gösteriyor.

Centaline Emlak Ajansı Çin CEO'su Andy Li, "Shenzhen'deki konut fiyatları değişmedi ve müteahhitler envanteri temizlemek için fiyatları düşürmek için acele ediyor" dedi.

Bay Li, "Alıcı güveni çok zayıf ve dip fiyatları görmedikleri sürece uzak duracaklar" diye ekledi.

CRIC tarafından takip edilen 30 büyük şehirden yalnızca dördü, Mayıs ayında bir önceki aya kıyasla envanter azaltma eğilimlerinde iyileşme belirtileri gösterdi. Ancak CRIC, takip edilen 30 şehrin tamamında döngünün geçen yıla göre daha uzun olduğunu ve 20'sinde envanter azaltmanın 18 aydan fazla sürmesinin beklendiğini belirtti.

Kredi analistleri, Çin konut piyasasının görünümüne olumsuz bakıyor. Fitch Ratings bu hafta, bu yılki satış tahminlerini düşürerek, satışların bu yıl %15 ila %20 oranında düşmesini bekliyor. Bu tahmin, daha önce %5 ila %10 düşüş öngörmüştü. Ayrıca, yeni konut fiyatlarının da bu yıl %5 düşmesi bekleniyor.

Fitch Ratings ayrıca, "Çin'in uzun vadeli konut talebinin ortalama 800 milyon metrekare olacağını öngörüyoruz" dedi ve bu rakamın "önceki yıllara göre önemli ölçüde düşük olduğunu, bu nedenle sektördeki konsolidasyon eğiliminin bir süre azalmayabileceğini" ekledi.

Khanh Vy (SCMP'ye göre)

Kaynak: https://www.congluan.vn/thuoc-giai-cua-trung-quoc-kho-cuu-linh-vuc-bat-dong-san-post298665.html