Daire kira getirisi keskin bir şekilde düştü, yatırımcıların stratejilerini değiştirmesi gerekiyor

Daire kiralamalarından elde edilen getiri oranı artık sadece %3-%4 seviyesinde, birkaç yıl öncesine göre çok daha düşük.

Uzun yıllar boyunca, kiraya vermek amacıyla daire satın almak, özellikle orta yaşlı müşteriler için istikrarlı bir aylık gelir sağlayan güvenli bir seçenekti. Bunu sadece varlıklarını korumanın bir yolu olarak değil, aynı zamanda dairenin zaman içinde artan değeri sayesinde sürdürülebilir bir kar kaynağı olarak da görüyorlardı. Ancak son birkaç yılın gerçekliği, daire satın alma fiyatları hızla yükselirken kira fiyatlarının çok yavaş artmasıyla kiralama karlılığının hızla değiştiğini gösteriyor.

Apartman dairelerinin kira getirileri yarıdan fazla düştü.

Nguoi Lao Dong gazetesinden bir muhabirin yaptığı bir araştırmaya göre, son 3-4 yılda Ho Chi Minh şehrindeki apartman fiyatları %30-50 oranında artarken, bazı projelerde fiyatlar iki katına çıktı. Buna karşılık, kira fiyatları sadece %10-15 oranında arttı. Bu eşitsizlik, kira getirilerinin düşmesine neden oldu ve birçok durumda yıllık getiriler %2-3 gibi düşük seviyelere indi; bu oranlar hatta tasarruf mevduat faiz oranlarından bile daha düşük.

Daire fiyatları hızla yükseliyor, ancak kira getirileri eşi görülmemiş derecede düşük seviyelere düştü.

Xuan Hoa mahallesinde ikamet eden Bayan Thanh Dung, 2015-2016 yıllarında An Khanh mahallesindeki Masteri Thao Dien projesinde iki adet iki yatak odalı daireyi tanesi sadece 2,4 milyar VND'ye satın aldığını anlattı. İç dekorasyonunu tamamladıktan sonra, daireleri aylık 1.000 ABD dolarına kiraya verdi. Ancak pandemi sonrasında kira fiyatı aylık 19 milyon VND'ye düştü.

Tam tersine, dairelerin değeri hızla arttı. Nisan 2025'te bir daireyi 6,9 milyar VND'ye sattı; bu, satın alma fiyatına kıyasla yaklaşık %290'lık bir artıştı. Sadece birkaç ay sonra, yeni sahibi daireyi 8 milyar VND'ye yeniden sattı, oysa aynı mülkün mevcut kira fiyatı, satıldığı zamana kıyasla sadece 1-2 milyon VND arttı. Daha önce yıllık %10 olan kira gelirinden elde edilen yatırım getirisi şimdi sadece yaklaşık %3,5 civarında.

Sadece Masteri Thao Dien değil, bir zamanlar apartman kiralama açısından "cennet" olan birçok bölge de benzer bir durumla karşı karşıya. Bir zamanlar yıllık %6-9 yatırım getirisi sağlayan Phu My Hung kentsel bölgesinde (Tan Hung ve Tan My mahallelerinde), birçok ev sahibi yatırımlarını geri çekti. Uzun süredir yatırımcı olan Bayan Minh, orada 2-3 dairesi olduğunu ancak hepsini bu yıl sattığını söyledi.

"Daha önce, 4,2-4,5 milyar VND civarında fiyatlandırılan yeni iki yatak odalı bir daireyi ayda 20-21 milyon VND'ye kolayca kiraya verebiliyorduk. Şimdi bu fiyatı korumak zor; yeni arzın rekabeti nedeniyle birçok daire artık ayda sadece 17-18 milyon VND'ye kiralanıyor. Kira geliri eskisi kadar karlı değil ve her ay %5 vergi beyan etmem gerekiyor, bu yüzden satmaya ve başka bir alana yatırım yapmaya karar verdim," dedi.

Daha uygun fiyatlı segmentte, örneğin Phu My apartman kompleksinde (Phu Thuan mahallesi), iki yatak odalı bir dairenin fiyatı yaklaşık 3,8-3,9 milyar VND iken, aylık kirası sadece 12 milyon VND olup, yaklaşık %4 getiri sağlamaktadır. 8. Bölge, Binh Tan ve eski 9. Bölgedeki projeler de benzer olup, dairelerin fiyatları 2,7-3,5 milyar VND arasında değişirken, aylık kirası sadece 8-10 milyon VND olup, %3-3,3 getiri sağlamaktadır.

Artık eskisi gibi "kolay para" değil.

Phu My Hung'da apartman kiralama konusunda uzmanlaşmış bir şirketin Satış Müdürü Bayan Huong, mevcut kira fiyatlarının kira gelirine kıyasla çok yüksek olduğunu kabul etti. "Kiracılar artık eski daireler yerine yeni daireleri tercih ediyor, ancak yatırım maliyetleri son 4-5 yılda hızla arttı. Bu nedenle, kiralık dairelere olan talep ortadan kalkmamış olsa da, yatırımcılar için yatırım getirisi önemli ölçüde azaldı," dedi.

Genel piyasa görünümü de bu trendi yansıtıyor. CBRE Vietnam'ın raporuna göre, 2025'in ikinci çeyreğinde Hanoi'deki birinci sınıf dairelerin ortalama fiyatı geçen yılın aynı dönemine göre %13 artışla 79 milyon VND/m²'ye ulaşırken, ikinci sınıf dairelerin fiyatı da %15 artışla 50 milyon VND/m²'ye ulaştı.

Ho Chi Minh şehrinde birincil piyasa fiyatları %29 artışla 82 milyon VND/m²'ye, ikincil piyasa fiyatları ise %33 artışla 53 milyon VND/m²'ye ulaştı. Bu arada, iki büyük şehirdeki brüt kira getirisi yılın ilk altı ayında sadece %3,4-%3,7 arasında gerçekleşti. Bu rakam, Tayland'ın Bangkok (%6,2), Malezya'nın Kuala Lumpur (%5,1), Güney Kore'nin Seul (%4,3) şehirlerinden önemli ölçüde düşük olup, sadece Çin'in Hong Kong (%3,2) ve Singapur'dan (%3,3) daha yüksektir.

CBRE Vietnam Konut Projeleri Pazarlama Direktörü Bay Vo Huynh Tuan Kiet, kira getirilerindeki düşüşün ana nedeninin, özellikle Ho Chi Minh şehrinde yeni arzın sınırlı olması olduğunu açıkladı. Ho Chi Minh şehrinde 2025 yılının ilk ve ikinci çeyreğinde sadece 1.676 yeni daire piyasaya sürüldü; bu rakam 2015'ten bu yana en düşük seviye.

Projelerin çoğu orta ve üst segmentte yoğunlaşmış durumda ve bu da fiyatları yükseltiyor. Hanoi'de daha bol arz olmasına rağmen (2. çeyrekte 1.400 adet), bunların %100'ü üst düzey ve lüks segmentlere ait olup, bu da fiyatları yukarı çekiyor.

Arz ve talep faktörlerinin yanı sıra, bakım, yönetim ve vergiler gibi ek maliyetler de yatırımcıların karlarını azaltmaktadır. Ayrıca, Airbnb üzerinden kısa süreli kiralamaların yaygınlaşması ve sosyal konut ile uygun fiyatlı konutların güçlü gelişimi, özellikle orta segmentte uzun vadeli daire kiralamalarına olan talebi düşürmektedir.

Ancak bazı uzmanlar, yatırımcıların seçici davranmaları halinde hala fırsatlar olduğuna inanıyor. Wowhome Şirketi Direktörü Bay Ta Trung Kien şu yorumda bulundu: "İyi bir konumda ve birçok olanak sunan, yeni teslim edilmiş doğru bir projeyi seçerseniz, yıllık kira getirisi hala %4-5'e ulaşabilir ve fiyat artışı da yıllık %10-15 olabilir. Önemli olan, eskisi gibi rastgele alım yapmamak; her ürünü dikkatlice değerlendirmektir."

Soluk bir ışık

CBRE, Ho Chi Minh City'deki Di An, Lai Thieu ve Thu Dau Mot semtlerindeki orta segment dairelerin, sanayi bölgelerinde çalışan mühendisler ve profesyonellerin konut ve kiralama talebinden kaynaklanan önemli bir ilgi çektiğini belirtiyor. Bu bölgelerdeki kira getirileri oldukça cazipken, gayrimenkul fiyatları da sanayi gelişimini yansıtacak şekilde uzun vadeli büyüme potansiyeline sahip.

Kaynak: https://nld.com.vn/mua-can-ho-de-cho-thue-qua-thoi-hoang-kim-196250825202133905.htm