Daire kira getirisi keskin bir şekilde düştü, yatırımcıların stratejilerini değiştirmesi gerekiyor

Daire kiralamalarından elde edilen getiri oranı artık sadece %3-%4 seviyesinde, birkaç yıl öncesine göre çok daha düşük.

Uzun yıllardır kiralık daire satın almak, özellikle orta yaşlı müşteriler olmak üzere birçok kişi için istikrarlı bir aylık gelir sağlayan güvenli bir seçenek olmuştur. Bunu yalnızca varlıklarını korumanın bir yolu olarak değil, aynı zamanda zaman içinde daire değerinin artması sayesinde sürdürülebilir bir kâr kanalı olarak da görüyorlar. Ancak son yıllarda, bir dairenin satın alma fiyatı "fırlarken" kira fiyatı "salyangoz gibi" arttığı için kira kârı sorunu hızla değişiyor.

Daire kira getirisi yarıdan fazla düştü

Lao Dong Gazetesi muhabirinin yaptığı bir anket, Ho Chi Minh şehrinde daire fiyatlarının son 3-4 yılda %30-50 arttığını, hatta bazı projelerde iki katına çıktığını gösteriyor. Kira fiyatları ise sadece %10-15 arttı. Bu fark, kira kâr oranının keskin bir şekilde düşmesine, çoğu durumda yıllık %2-3'e düşmesine ve tasarruf mevduatı faiz oranından daha düşük olmasına neden oldu.

Daire fiyatları giderek artıyor ancak kira getirileri tüm zamanların en düşük seviyesinde.

Xuan Hoa semtinde ikamet eden Bayan Thanh Dung, 2015-2016 yıllarında Masteri Thao Dien projesinde (An Khanh semti) iki yatak odalı daireyi daire başına sadece 2,4 milyar VND'ye satın aldığını söyledi. İç dekorasyonunu tamamladıktan sonra daireleri aylık 1.000 ABD Doları'na kiraya verdi. Ancak pandemi sonrasında kira bedeli aylık 19 milyon VND'ye düştü.

Tam tersine, dairenin değeri fırladı. Nisan 2025'te, dairelerden birini 6,9 milyar VND'ye sattı; bu, satın aldığı zamana göre neredeyse %290'lık bir artışa denk geliyor. Sadece birkaç ay sonra, yeni sahibi daireyi 8 milyar VND'ye devretti; oysa bu evin mevcut kira bedeli, sattığı zamana göre sadece 1-2 milyon VND arttı. Yıllık %10'luk sermaye kira getirisi oranı şu anda yalnızca yaklaşık %3,5.

Sadece Masteri Thao Dien değil, bir zamanlar daire kiralamak için "cennet" sayılan birçok bölge de benzer bir durumda. Kâr oranının yıllık %6-9 olduğu Phu My Hung kentsel bölgesinde (Tan Hung ve Tan My semtlerinde), birçok ev sahibi çekildi. Uzun süredir yatırımcı olan Bayan Minh, burada 2-3 dairesi olduğunu ancak bu yıl hepsini sattığını söyledi.

"Eskiden, fiyatı yaklaşık 4,2-4,5 milyar VND olan yeni bir iki yatak odalı daire, aylık 20-21 milyon VND'ye kolayca kiralanabilirdi. Şimdi bu fiyatı korumak zor, yeni arzın rekabeti nedeniyle birçok daire artık aylık sadece 17-18 milyon VND. Kira artık eskisi kadar "iyi" değil ve her ay %5 vergi beyan etmem gerekiyor, bu yüzden başka kanallara yatırım yapmak için satmaya karar verdim" dedi.

Phu My apartmanı (Phu Thuan semti) gibi daha uygun fiyatlı segmentte, iki yatak odalı bir dairenin fiyatı yaklaşık 3,8-3,9 milyar VND iken, kira bedeli aylık sadece 12 milyon VND, yani yaklaşık %4'tür. 8. Bölge, Binh Tan ve eski 9. Bölge'deki projeler de benzerdir; daire başına 2,7-3,5 milyar VND fiyat biçilirken, kira bedeli aylık sadece 8-10 milyon VND'dir ve getiri %3-3,3'tür.

Eskisi kadar "kolay" değil

Phu My Hung bölgesinde daire kiralama konusunda uzmanlaşmış bir şirketin Satış Müdürü Bayan Huong, mevcut fiyat seviyesinin kira gelirine kıyasla çok yüksek olduğunu kabul etti. "Mevcut kiracılar eskilerine göre yeni daireleri tercih ediyor, ancak sermaye yatırım maliyeti son 4-5 yılda hızla arttı. Bu nedenle, kiralama talebi azalmasa da yatırımcılar için getiri oranı önemli ölçüde azaldı," dedi.

Genel piyasa görünümü de bu eğilimi yansıtıyor. CBRE Vietnam'ın bir raporuna göre, 2025'in ikinci çeyreğinde Hanoi'deki ortalama birincil daire fiyatı, geçen yılın aynı dönemine göre %13 artarak 79 milyon VND/m²'ye ulaşırken, ikincil daire fiyatı %15 artarak 50 milyon VND/m²'ye ulaştı.

Ho Chi Minh şehrinde, birincil konut fiyatı %29 artışla 82 milyon VND/m²'ye ulaşırken, ikincil konut fiyatı %33 artışla 53 milyon VND/m² oldu. Bu arada, iki büyük şehirdeki brüt kira getirisi yılın ilk 6 ayında yalnızca %3,4-%3,7 seviyesinde gerçekleşti. Bu rakam, Bangkok - Tayland (%6,2), Kuala Lumpur - Malezya (%5,1), Seul - Kore (%4,3) rakamlarından önemli ölçüde düşük ve yalnızca Hong Kong - Çin (%3,2) ve Singapur (%3,3) rakamlarından daha yüksek.

CBRE Vietnam Konut Projesi Pazarlama Departmanı Direktörü Vo Huynh Tuan Kiet, kira getirilerindeki düşüşün temel nedeninin, özellikle Ho Chi Minh şehrinde yeni arzın sınırlı olması olduğunu açıkladı. Ho Chi Minh şehrinde 2025'in birinci ve ikinci çeyreğinde sadece 1.676 yeni daire satışa açıldı ve bu sayı 2015'ten bu yana en düşük seviye oldu.

Çoğu orta-üst segmentte yoğunlaşmış olup, bu da fiyatları yukarı çekmektedir. Hanoi'de arz daha bol olsa da (ikinci çeyrekte 1.400 adet), bunların %100'ü üst düzey ve lüks segmentte yer almakta olup, bu da fiyatları yukarı çekmektedir.

Arz ve talep faktörlerine ek olarak, bakım, yönetim ve vergiler gibi ek maliyetler de yatırımcıların kârını azaltıyor. Ayrıca, Airbnb üzerinden kısa süreli kiralama trendi ve sosyal konut ve uygun fiyatlı konutların güçlü gelişimi, özellikle orta segmentte uzun süreli daire kiralamalarına olan talebi azaltıyor.

Ancak bazı uzmanlar, yatırımcılar nasıl seçeceklerini bilirlerse hâlâ fırsatlar olduğuna inanıyor. Wowhome Şirketi Direktörü Bay Ta Trung Kien, "Yeni teslim edilmiş doğru projeyi, iyi bir konumu ve birçok olanağı seçerseniz, kira oranı yıllık %4-5'e ulaşabilir ve fiyat yıllık %10-15 artabilir. Önemli olan, eskisi gibi toplu alım yapamamanız, her ürünü dikkatlice hesaplamanız gerektiğidir." dedi.

Bir ışık parıltısı

CBRE, Ho Chi Minh City'deki Di An, Lai Thieu ve Thu Dau Mot semtlerindeki orta sınıf dairelerin, endüstri parklarındaki mühendis ve uzmanların konut ve kiraya olan gerçek talebi sayesinde büyük ilgi gördüğünü belirtti. Bu bölgelerdeki kira getirileri oldukça cazipken, endüstriyel gelişmelerin ardından gayrimenkul fiyatlarının uzun vadeli büyüme potansiyeli bulunuyor.

Kaynak: https://nld.com.vn/mua-can-ho-de-cho-thue-qua-thoi-hoang-kim-196250825202133905.htm