Gayrimenkul mevduat düzenlemelerine ilişkin tartışmalar

Görüş alınması için ilk kez Ulusal Meclis'e (UM) sunulan yasa tasarısında (Hükümet'in 5 Nisan tarihli ve 108/TTr-CP sayılı Teklifi), proje yatırımcılarının gelecekte konut ve inşaat işleri satmaları, proje kapsamındaki altyapı ile arazi kullanım haklarını devretmeleri ve kiralamaları için bir gayrimenkul alım satım platformundan geçmeleri gerektiği hükmü yer almaktadır (Madde 57). Bu öneriler, uzmanlar ve bazı UM milletvekilleri de dahil olmak üzere birçok karşıt görüş almıştır.

2 seçenek

Ulusal Meclis delegelerinin 5. oturumdaki görüşlerine dayanarak, yasa tasarısını hazırlayan kurum, ilgili kurumlarla koordinasyon sağlayarak araştırma, değerlendirme ve inceleme çalışmaları yürüttü. Ulusal Meclis Ekonomi Komisyonu'na gönderilen son yasa tasarısının değerlendirilmesi, gözden geçirilmesi ve tamamlanmasına ilişkin raporda Hükümet, gayrimenkul işlemlerinin genel kurul aracılığıyla yapılmasını gerektiren düzenlemeyi (Madde 57) kaldırmayı ve bunun yerine yalnızca tüzel kişileri genel kurul aracılığıyla yapmaya teşvik etmeyi kabul etti.

"Taslak hazırlama kurumunun kabulü zamanında ve çok memnuniyet vericidir, çünkü bazı gayrimenkul işlemlerinin üçüncü bir taraf, bir gayrimenkul ticaret katı aracılığıyla yapılmasını gerektiriyorsa, bu durum ek prosedürler ve maliyetler yaratacak ve sözleşmelerin noter tasdiki ve onaylanması konusunda zaten düzenlemeleri olan yasa bağlamında gayrimenkul fiyatlarını artıracaktır" - Gayrimenkul hukuku uzmanı Master Nguyen Van Dinh görüşünü dile getirdi.

Taslak kanunun dikkat çeken bir diğer hükmü ise yatırımcıların gayrimenkul işlemlerinde teminat toplamalarına ilişkin şartlardır. Son kanun tasarısının 23. maddesinin 5. fıkrasında, tasarıyı hazırlayan kurum iki seçenek önermektedir.

Gayrimenkul Ticareti Kanunu (Değişik) Taslağı'nda önerilen gayrimenkul satış ve işlemlerinde teminatlara ilişkin düzenlemeler konusunda hâlâ birçok çelişkili görüş bulunmaktadır. Fotoğraf: TAN THANH

Seçenek 1: Gayrimenkul projesi yatırımcısı, yalnızca konut veya inşaat işinin bir devlet kurumu tarafından değerlemesi yapılmış temel bir tasarıma sahip olması ve yatırımcının bu Kanunun 25. maddesinin 2. fıkrasında belirtilen arazi kullanım haklarına ilişkin belgelerden en az birine sahip olması ve ilgili mevzuat hükümlerine göre inşaata başlama bildirimini tamamlaması durumunda, müşteriyle yaptığı sözleşmeye göre teminat tahsil edebilir. Teminat sözleşmesinde konut veya inşaat işinin satış fiyatı veya kira bedeli açıkça belirtilmeli ve teminat tutarı konut veya inşaat işinin satış fiyatı veya kira bedelinin %10'unu geçmemelidir.

Seçenek 2: Gayrimenkul proje yatırımcıları, konut ve inşaat işlerinin işletmeye alınma koşullarını sağlaması ve bu Kanun hükümlerine uygun olarak işlem görmesi halinde, müşterilerle yapılacak sözleşmeye göre teminat tahsil edebilirler.

Depozito gereksinimini azaltmak veya kaldırmak mı?

Ho Chi Minh Şehri Emlakçılar Birliği (HoREA) Başkanı Bay Le Hoang Chau, 1. seçenekteki bazı içeriklere katılmadığını, çünkü özellikle bireysel müşterilerin çıkarlarını korumada pek bir anlam ifade etmediğini belirtti. Özellikle, 1. seçenekte belirtilen depozito tutarının aşağıdaki şekilde revize edilmesi gerektiğini belirtti:

"%5'i geçmeyen teminat tutarı", toplumsal uygulamalara göre makul bir seviyedir ve teminatın sermaye seferberliği amaçlı olmamasını ve hem teminat verenin hem de teminat alan kişinin sözleşmeye bilinçli bir şekilde uyması için yeterince büyük bir değere sahip olmasını sağlar. Bu sayede, proje yatırımcısının müşterilerinin ihtiyaçlarını ve zevklerini anlamasına, projenin ürün, hizmet ve hizmetlerinin kalitesini mükemmelleştirmesine ve iyileştirmesine yardımcı olur.

Uzman Nguyen Van Dinh ise teoride, depozitonun Gayrimenkul Ticareti Kanunu kapsamında olup olmadığının değerlendirilmesi gerektiğini söyledi. Van Dinh'e göre, satmak isteyen kişi (yatırımcı) ile satın almak isteyen kişi (potansiyel müşteri) arasındaki ilişki, medeni hukukla düzenlenen bir medeni ilişkidir.

Medeni Kanun'un 328. maddesine göre teminat, bir tarafın diğer tarafa bir sözleşmenin kurulması veya ifasını güvence altına almak amacıyla bir miktar para veya kıymetli maden, değerli taş veya başka kıymetli eşyayı (toplu olarak teminat olarak anılır) belirli bir süre için teslim etmesidir.

Dolayısıyla, satıcı ile alıcı arasındaki depozito sözleşmesinin amacı yalnızca her iki tarafın ehliyetli olması halinde daire alım satım sözleşmesi (yer ayırtma) yapmalarını sağlamak ise, ihtisas hukuku (Gayrimenkul Ticaret Hukuku) depozitonun alınma zamanını veya depozitonun değerini sınırlayabilir mi?

Bay Dinh'e göre, politikanın etkinliğini sağlamak ve "hukuki ihtilafları" önlemek için Gayrimenkul Ticareti Kanunu'nun mevduatları düzenlemesine gerek yok. Bunun yerine, konut satışları, gelecekteki inşaat çalışmaları, sermaye seferberliği ve yatırımcıların sermaye kullanımı üzerinde sıkı bir denetim düzenlemesi ve aynı zamanda ihlalleri ele almak için katı yaptırımlar getirilmesi gerekiyor. Bu nedenle, mevduat alma koşulları ve mevduat değerlerine ilişkin hükümler yasa tasarısından çıkarılmalıdır.

Ho Chi Minh Şehri Emlakçılar Birliği (HoREA) Başkanı Sayın LE HOANG CHAU :

Proje transfer sorunları

Proje devrine ilişkin düzenlemelerle ilgili olarak, taslağın 38. maddesi, projenin tamamının veya bir kısmının devredilmesi ilkesini açıkça belirtmektedir. Özellikle, 38. maddenin 3. fıkrası, yatırımcının devirden sonra projeyi miras alabileceğini hükme bağlamakta, ancak bu ilke taslağın 39. maddesiyle örtüşmemektedir. Özellikle, 39. maddenin 1. fıkrasının C bendi, proje devri durumunda yatırımcının altyapıyı tamamlaması gerektiğini belirtmektedir.

Aslında, proje satıcıları ve alıcıları tamamen farklı fikirlere sahip. Alıcıların parası var, farklı fikirleri var ve projenin mevcut durumunu değiştirmek için yatırım yapmak istiyorlar. Bu nedenle, devri aldıktan sonra 1/500 planlamasını ayarlayabilir, daha fazla para ödemeyi kabul edebilir, mali yükümlülüklerini yerine getirebilir ve eski altyapıyı kullanmak zorunda kalmaz, yeni altyapı inşa edebilirler. 39. Madde, 3. Madde, devrin mümkün olması için yeni altyapının tamamlanmasını şart koşarken, bu durum devreden için bir külfettir. Düzenlemeler hala bağlayıcı olduğunda, proje birleşme ve devralmalarını (M&A) zorlaştıracak, devir için uygun koşullar yaratmayacak ve kapasitesi olmayan birçok yatırımcı yeni yatırımcı bulmakta zorlanacaktır.

FINA Gayrimenkul Finansal Hizmetler Şirketi Genel Müdürü Dr. PHAM ANH KHOI :

Düzenlemelerin dengeyi sağlaması gerekiyor

TBMM'nin Gayrimenkul Ticareti Kanunu (değişiklik) hakkında görüşüp karara bağladığı birçok önemli konu bulunmaktadır. Ancak, tüm kararların gayrimenkul alıcıları ve satıcıları da dahil olmak üzere piyasada yer alan taraflar arasında dengeli olması gerekmektedir. Kanun alıcıların veya satıcıların işini zorlaştırırsa, denge bozulur. Örneğin, ürün satış koşullarına ilişkin düzenlemeler çok katıysa, yatırımcılar sermayeyi harekete geçiremeyecek veya zorlanacak, projeleri hayata geçirmek zorlaşacak, maliyetler artacak; piyasaya sunulan ürünler düşük olacak ve satış fiyatı alıcıların karşılayamayacağı düzeyde olacaktır.

Devlet bile bütçe gelirlerini kaybedecek, inşaat malzemeleri, tesisat, işçiler gibi gayrimenkulle ilgili diğer sektörler işlerini kaybedecek... ve tüm ekonomi bundan etkilenecek.

Le Thanh İnşaat ve Ticaret Şirketi Limited Genel Müdürü Sayın LE HUU NGHI :

Seferber edilen paranın yönetimine ilişkin düzenlemeler olmalı.

Ulusal Meclis'in görmezden gelmesi gereken gereksiz düzenlemeler var; bağlayıcılık sadece kontrol ve gözetim için daha fazla personel maliyetine yol açıyor... Örneğin, depozito düzenlemesi, hem alıcı hem de satıcı tarafından kararlaştırılan bir hukuk meselesidir. Alıcı depozitoyu kabul eder ancak satın almazsa, depozito kaybedilir ve satıcı parayı alıp sözleşmeyi feshederse, depozito iade edilir.

Veya kat üzerinden alım satımın düzenlenip düzenlenmeyeceği yatırımcının özgürce karar vermesine bırakılmalıdır, çünkü hangi katın seçilebilecek kadar yeterli olduğunu kendisi bilecektir, aksi takdirde ürünü kendisi satacak ve müşteriye karşı sorumlu olacaktır. Aslında, düzenleme zorunluysa, birçok güvenilmez kat, ürünü sadece komisyon almak için satmak isteyecek, gerçeği abartacak, ürünü müşterilere satmak için proje hakkında yanlış bilgi verecektir; o zaman bunun tüm sorumluluğu yatırımcıya aittir.

Gayrimenkul sektöründe önemli olan yatırımcının nakit akışını yönetmektir. Müşterilerden gelen para nereye yatırılıyor? Eğer bu para keyfi olarak yönetilip kullanılmaz ve proje uygulamasına dahil edilmezse, müşteriler için riskli olur.

Pham Dinh kaydedildi

Kaynak: https://nld.com.vn/bat-dong-san/tranh-cai-ve-quy-dinh-dat-coc-bat-dong-san-20231030220850679.htm