Kat mülkiyeti anlaşmazlıkları neden ortaya çıkar?

Muğlak satış sözleşmeleri ve yasal boşluklar, ev alıcılarını apartman yatırımcılarıyla yaşadıkları mülkiyet anlaşmazlıklarında riske atıyor.

Hanoi ve bazı eyaletlerdeki birçok apartmanda, yatırımcılara karşı protesto eden pankartlar taşıyan sakinlerin görüntüleri ortaya çıktı. En yoğun anlaşmazlıklar, bodrum katları ve otoparklar, ortak alanlar, spor salonları , iş yerleri ve kiralık alanlar gibi ortak ve özel mülkiyet alanlarında yaşanıyor. Uzmanlar ve avukatlar, bu duruma yol açan birçok nedene işaret ediyor.

Belirsiz satış sözleşmesi yatırımcıya fayda sağlıyor

Hanoi Bina Yönetim Kulübü Başkanı Bay Tran Khanh, 71/2010 sayılı Kararname'nin daha önce apartman satış ve alım sözleşmesinde özel ve ortak mülkiyetin açıkça belirtilmesi gerektiğini öngördüğünü belirtti. Ancak, mevcut Konut Kanunu'nun uygulanmasına rehberlik eden 99/2015 sayılı Kararname'de bu hüküm bulunmuyor. Her apartman projesinin ayrı bir satış ve alım sözleşmesi bulunuyor ve bu sözleşmelerin içeriği birçok farklı şekilde yorumlanabiliyor ve bu da anlaşmazlıklara yol açıyor. Yatırımcılar tarafından hazırlanan birçok satış ve alım sözleşmesi ayrıntılı değil ve hatta yatırımcının lehine olacak şekilde ortak mülkiyetten bile kaçınıyor.

Bay Khanh'a göre, çoğu alıcı yalnızca dairenin fiyatına ve kalitesine dikkat ediyor ve sözleşmedeki ortak ve müstakil mülkiyet şartlarına pek dikkat etmiyor. Daire teslim edildikten sonra, sakinleri temsil eden yönetim kurulunun ortak ve müstakil mülkiyet alanlarını yatırımcıyla bölüştürme yetkisi bulunmuyor. Bu noktada, yatırımcı ve sakinlerin daire bakım fonuna (daire değerinin veya mülkiyet alanının %2'si) katkısı konusunda anlaşmazlıklar yaşanmaya devam ediyor.

Vietnam Emlakçılar Birliği Başkan Yardımcısı Bay Nguyen Manh Ha da, birçok daire alım satım sözleşmesinin mevzuata uygun olmadığını, hatta yasa dışı olduğunu ve bu durumun anlaşmazlıklara yol açtığını belirtti. Müşteriler bir alım satım sözleşmesi imzalarken genellikle şartları dikkatlice incelemezler. Bu arada, birçok yatırımcı ürünlerini satmak isterken "gerçeklerden farklı reklam yapar, ardından kendi çıkarları için konut sakinlerinin ortak alanlarındaki hizmetleri kısarlar".

Bonanza binasının (23 Duy Tan, Hanoi) sakinleri ve ofis çalışanları, 23 Nisan'da yatırımcının diyalog kurmasını ve tartışmalı konuları açıklığa kavuşturmasını talep eden pankartlar taşıdılar. Fotoğraf: Sakinler tarafından sağlanmıştır.

Yasada henüz apartmanlar için özel olarak otopark alanı tanımı yapılmadı.

Apartmanlarda ortak ve özel mülkiyet konusundaki son anlaşmazlık, bodrum katlarında motosiklet, bisiklet ve otomobil park alanları ile ilgilidir. Mevcut İmar Kanunu, bisiklet ve motosiklet park alanlarının ortak mülkiyet altında olduğunu hükme bağlamaktadır. Ancak, otopark alanları için daire alıcıları kiralamak veya satın almak zorundadır. Satın almamaları veya kiralamamaları durumunda, otopark alanı yatırımcının yönetimi altındadır ve bu otopark alanının inşası için gereken yatırım maliyeti daire satış fiyatına dahil değildir.

Truong Anh Tu Hukuk Bürosu Müdürü Avukat Truong Anh Tu, dairenin otopark alanının ortak mülkiyete ait olduğunu ve satış fiyatına dahil olduğunu, teslim anından itibaren yatırımcının mülkiyetini sonlandıracağını belirtmiştir. Dairenin satış fiyatı sabit olmayıp zamana bağlı olarak artıp azaldığı için, yatırımcının otopark inşaat maliyetini evin satış fiyatına dahil etmediğini kanıtlamak zordur.

Ayrıca, otopark alanı apartmanın taban alanına bağlı olduğundan projenin vazgeçilmez bir parçasıdır. "Bu nedenle, otopark yapım maliyetini dairenin satış fiyatından ayırmak zordur," dedi Tu.

Apartmanlardaki otopark alanlarıyla ilgili birçok anlaşmazlık olmasına rağmen, mevcut Konut Kanunu ve Ulusal Meclis'in 5. oturumunda görüşülen revize Konut Kanunu taslağı, bu alanları özel olarak tanımlayacak herhangi bir düzenleme içermemektedir. Bay Tu, "Ortak ve özel mülkiyetin tanımlanmasındaki netlik eksikliği, yatırımcılar ve sakinler arasındaki anlaşmazlıkların temel nedenidir ve bundan en çok etkilenenler sakinlerdir," dedi.

Kosmo Tay Ho projesindeki sakinler, yatırımcının Mart ayında bakım ücretlerini ödemesini talep etti. Fotoğraf: Sakinler tarafından sağlanmıştır.

Kamu binası kayıtları yok

Hanoi Bina Yönetim Kulübü Başkanı Tran Khanh, yatırımcıların binanın yasal belgelerini yayınlamasını gerektirmeyen mevcut Konut Kanunu ve alt mevzuat belgelerinin eksikliklerine dikkat çekti. Özel mülkiyet için arazi kullanım hakkı belgesi, onaylı tasarım, proje yerleşimi (denetlenmiş) gibi. Yatırımcı şeffaf kayıtlar yayınlamazsa, sakinler ortak ve özel mülkiyeti belirlemek için yeterli bilgiye sahip olmazlar.

Nitekim yatırımcının yapı ruhsatını yönetim kuruluna teslim ederken, tamamlanma projeleri ve otopark kat planı gibi belgeleri de teslim etmesi gerekiyor. Ancak Bay Khanh, belgelerin tasdikli veya noter onaylı olması gerekmediği için yatırımcının orijinal belgelere uymayan otopark çizimlerini teslim edebileceğini ve otopark alanının inşaat maliyetinin daire satış fiyatına dahil olup olmadığının belirlenmesinin de mümkün olmadığını söyledi.

Mevcut apartman yönetim ve işletmesi, devlet yönetim kurumları, yatırımcılar, yönetim kurulları, yönetim ve işletme birimleri ve apartman sahipleri olmak üzere beş kurumu kapsamaktadır. Sakinler ve yatırımcılar arasında bir anlaşmazlık olduğunda, devlet yönetim kurumlarının müdahalesi gerekmektedir. "Ancak mevcut yasal düzenlemelerle, devlet kurumları kenara çekilip yatırımcıların kendi kararlarını vermelerine izin veriyor gibi görünüyor," diyen Khanh, anlaşmazlıklar ortaya çıktığında insanların İnşaat Bakanlığı veya Doğal Kaynaklar ve Çevre Bakanlığı'ndan yapı kayıtlarını talep edemeyeceğini belirtti.

Khanh, "Apartman anlaşmazlıklarındaki en büyük engel, devlet kurumlarının inşaat belgelerini halka açık olarak sunmamasıdır. Ancak insanlar yasal belgelere sahip olduklarında hangi alanların ortak, hangilerinin özel mülkiyet olduğunu netleştirebilir ve anlaşmazlıklar hızla çözülebilir," dedi.

İnşaat Bakanlığı Başmüfettişi Sayın Nguyen Ngoc Tuan, apartmanlarda ortak ve özel mülkiyete ilişkin anlaşmazlıkların yukarıda belirtilen nedenlere ek olarak, hukuki farkındalığın eksikliğinden, yatırımcılar ile sakinleri temsil eden yönetim kurulu arasındaki işbirliğinin eksikliğinden, yatırımcıların keyfi olarak işlev değiştirmesinden, ortak mülkiyete tecavüz edip kullanmasından, apartman belgelerini yönetim kuruluna teslim etmemesinden veya eksiksiz teslim etmemesinden de kaynaklandığını söyledi.

Doan Kredisi

Kaynak bağlantısı: https://vnexpress.net/vi-sao-xay-ra-tranh-chap-so-huu-chung-cu-4602449.html