Banliyö bölgeleri yeni fiyat seviyeleri belirliyor, ikinci bir emlak vergisi öneriyor, Thanh Oai arazi ihalesi mevduatlarından vazgeçiyor

Gayrimenkule vergi getirilmesine ilişkin ikinci öneri; Hanoi'nin dış mahallelerindeki villalar ve müstakil evler giderek "harcanıyor", fiyatlar artacak; birçok kişi Thanh Oai arazisi için depozitolarını terk etti, konut fonksiyonlarının dönüştürülmesi vakaları... son emlak haberleri.

Gayrimenkul: Hanoi'nin Hoai Duc bölgesinde açık artırmayla satılan arazi. (Kaynak: Vietnamnet)

Gayrimenkul zenginlerin eline geçiyor, fiyatlar sürekli artıyor

Vietnam Emlakçılar Birliği (VARS), terk edilmiş evlerin, terk edilmiş villaların ve terk edilmiş kentsel alanların giderek daha fazla sorun yarattığını belirtti. Arazinin kıt ve nüfusun yoğun olduğu büyük şehirlerde bile bu durum hâlâ yaygın ve bu durum, bir tarafta terk edilmiş araziler ve evler, diğer tarafta ise hayatları boyunca çalışıp didinen ama hâlâ bir arsa veya ev alıp alamayacaklarından emin olmayan insanların mücadelesi arasındaki paradoksu gözler önüne seriyor.

VARS'a göre, yatırımcıların spekülasyon yapma uygulaması - kıt olduklarında, satılamayacak durumda olduklarında malları stoklayıp, fiyatların artmasını bekleyerek satmadan bırakmaları veya yüksek kâr arayışıyla fiyatları yükseltmek için yapay kıtlık yaratmaları - kentsel alanlardan kırsal alanlara kadar çok yaygındır. Bu durum, arazi fonu geliştirme sürecini, arz-talep ilişkilerini ve uzun vadede ekonomiyi etkiler.

VARS, verginin ikinci evlere ve daha fazlasına uygulanması gerektiğine inanıyor. Çok sayıda varlığa ve sürekli kâr getiren varlıklara sahip kişilerin daha fazla vergi ödemesi doğaldır. Nitekim, son zamanlarda ev alanların çoğu ikinci veya üçüncü ev sahibidir.

Bu öneri, gayrimenkul fiyatlarının sürekli arttığı ve azalma belirtisi göstermediği bir ortamda yapıldı.

Bu birimin verilerine göre, 2024 yılının ikinci çeyreğinde Hanoi ve Ho Chi Minh City'deki daire fiyat endeksi, 2019 yılının aynı dönemine kıyasla sırasıyla %58 ve %27 arttı. Orta segment giderek daha da daralıyor ve bu yıl yeni açılan dairelerin arzının %80'inden fazlasının metrekare fiyatı 50 milyon VND'nin üzerinde.

Sadece yeni projeler değil, eski daire fiyatları da fırladı. Onlarca yıldır kullanılan birçok daire, ilk satışa çıktıklarından 2-3 kat daha yüksek fiyatlarla ilan ediliyor. Villalar, müstakil evler ve banliyö arsaları segmentinde de fiyat artışları görülüyor, çünkü bazı yatırımcı grupları kâr etmek için sahte arz-talep yaratıyor.

Dolayısıyla piyasanın güvenli, sağlıklı ve sürdürülebilir bir yönde gelişmesini sağlamak, arsa fiyatlarının piyasaya göre artıp azalmasını sağlamak için VARS'a göre bir emlak vergisi politikası çıkarmak, göz ardı edilemeyecek kadar acil ve zor bir iştir.

VARS, iki gruba uygulanan bir emlak vergisi politikası öneriyor: ikinci veya daha fazla ev sahibi olanlar ve projelerini terk eden mal sahipleri. Satıcının kısa bir mülkiyet süresine sahip olduğu işlemlerde vergi oranı kademeli olarak artacak.

Singapur'da olduğu gibi, ev alıcıları ikinci ev için mülk değerinin %20'si, üçüncü ev için ise %30'u oranında bir komisyon ödemek zorundadır. Evlerini ilk yıl satan ev sahipleri mülk değerinin %6'sı, ikinci yıl %8'i, üçüncü yıl %4'ü oranında vergi ödemek zorunda kalacak ve dördüncü yıldan sonra herhangi bir vergi veya ücret uygulanmayacaktır.

VARS ayrıca, arazi sahibi araziyi aldıktan sonra bir proje inşa etmezse, gayrimenkul terk vergisi de ödemesi gerektiğini önerdi. Bu yöntem Kore'de uygulanmaktadır. 2 yıldan uzun süredir terk edilmiş veya arazi iyileştirme sürecinde olan araziler %5 oranında vergilendirilir ve vergi oranı, arazinin terk edildiği yıl sayısına göre kademeli olarak artar: 5 yıl %8, 7 yıl %9, 10 yıldan uzun süredir terk edilmiş araziler %10 oranında vergilendirilir. ABD'de ise terk edilmiş araziler %3 oranında vergilendirilir...

Ancak bu dernek, piyasayı düzenlemek için vergi araçlarının kullanımının birçok zorlukla karşı karşıya olduğunu da kabul etmektedir. Özellikle, teknoloji ve insan kaynaklarına büyük yatırımlar gerektirmektedir, çünkü hangisinin ikinci veya üçüncü ev olduğunu belirlemek için... vergi araçlarını etkili ve şeffaf bir şekilde kullanmak için, devlet yönetim kurumlarının konut ve gayrimenkul piyasası hakkında bilgi sistemleri ve veri tabanlarının oluşturulmasını ve tamamlanmasını teşvik etmesi gerekmektedir.

VARS ayrıca, insanların satın alma güçlerini "tüketmelerine" neden olabilecek ve ekonomi için uzun vadeli başka sonuçlara yol açabilecek vergilendirmeler veya zenginlerin ikinci, üçüncü... mülklerin mülkiyetini akrabalarına devrederek vergiden kaçınmalarına olanak tanıyan yasal boşluklar yaratma, vergi ödemekten kaynaklanan maliyetleri karşılamak için ev kiralarını artırma gibi olası olumsuz etkilerin de göz önünde bulundurulmasını öneriyor.

Bitişik, rağbet gören banliyö villaları

Vietnamnet'e göre, Hanoi banliyölerindeki arazi müzayedeleri son günlerde "sıcak". Piyasadaki gelişmeler, birçok yatırımcı ve gerçek alıcının, eşzamanlı kentsel alanlarda inşa edilen banliyölerdeki villa ve müstakil evler için arsa bulmak için acele etmesine neden oldu. Hanoi'nin banliyö bölgelerinde yapılan araştırmalar, bu segmentteki arzın oldukça kısıtlı olduğunu, Hanoi'nin dış mahallelerinde satışa sunulan villa ve müstakil ev projelerinin sayısının az olduğunu ve hızla tükendiğini gösteriyor.

Batı'da bazı yeni villa projelerinin metrekare maliyeti 180 milyon ile 200 milyon VND arasında değişiyor.

Güney bölgesinde, 159 adet Him Lam Thuong Tin dükkânı satışa sunulan nadir bir yapıdır. Tamamlanan ve kırmızı kitaplı, 2 ön ve arka cepheli, 5 katlı müstakil evlerden oluşan dükkânlar, metrekare başına 100 milyon VND'den başlayan fiyatlarla piyasaya sunulmaktadır.

Mevcut arzın yanı sıra, Dong Anh'da metrekare fiyatı yaklaşık 300 milyon VND olan ve dördüncü çeyrekte lansmanı yapılacak bir projeye ilişkin bilgiler de piyasada ilgi odağı oldu...

Villa ve müstakil ev arzının son 10 yılın en düşük seviyesinde olduğu düşünülüyor ve bu durum, villa ve müstakil ev segmentinin satış fiyatının geçen yıl boyunca sürekli artmasına neden oldu. Hoai Duc ve Ha Dong'un bazı bölgelerindeki villa fiyatları, bir yıldan uzun bir süre öncesine göre %30-50 oranında artarak sürekli yeni seviyelere ulaşıyor. Bazı potansiyel bölgelerde ise, ilgilenen müşteri sayısı artarak yerel bir fiyat çılgınlığına yol açtı.

Truong Son Land Genel Müdür Yardımcısı Le Thi Bich Ngoc, daire fiyatlarındaki keskin artış ve yüksek açık artırma fiyatlarının birçok yatırımcının banliyö bölgelerine yönelmesine neden olduğunu söyledi. Buna göre, alçak katlı konut segmenti yükselişini sürdürecek. Yakın gelecekte, Arazi Kanunu'nun 1 Ağustos'ta resmen yürürlüğe girmesiyle banliyö bölgelerindeki yeni ürünlerin fiyatları yeni bir fiyat seviyesine ulaşabilir ve bu da villa ve müstakil evlerin maliyetlerini artırabilir.

Gözlemcilere göre, kısa vadede villa ve müstakil ev segmentinin likiditesi artacak ve ikincil fiyatlar muhtemelen yükselmeye devam edecek. CBRE Hanoi Direktörü Bayan Nguyen Hoai An, "Bundan yıl sonuna kadar, Hanoi'deki villa ve müstakil ev segmentinde, arzın az olması ve talebin artmaya devam etmesi nedeniyle fiyat artışları görülmeye devam edecek. Ancak arz çoğunlukla banliyö bölgelerinde olacak ve şehir merkezindeki arazi fonları yeni projeler için tükendi," dedi.

Vietnam Emlak Derneği Başkan Yardımcısı Bay Nguyen Van Dinh'e göre, tatil amaçlı gayrimenkul piyasası hâlâ oldukça sakinken, illerdeki araziler doğru zamanı bekliyor, şehir merkezindeki daireler çok revaçta, banliyö villaları ve müstakil evler hem istikrar sağladıkları hem de yüksek fiyat artış potansiyeli taşıdıkları için hala birçok yatırımcının tercihi. Bay Dinh, "Şu anda Hanoi'deki villa ve müstakil ev pazarında şehir içi ürünler tükendi ve bu durum, alçak katlı konutlara olan talebin banliyölere kaymasına neden oldu. Bu durum, gelecekte bu segmentin fiyat artışının devam etmesinin de itici gücü olacak," diye belirtti.

Thanh Oai açık artırmalı arazi: Depozitolu 55/68 arsa

Ödeme süresi doldu, ancak Thanh Oai ilçesine bağlı Thanh Cao komünü, Thanh köyü, Ngo Ba bölgesindeki 68 arsadan yalnızca 13'ü mali yükümlülüklerini yerine getirdi. El konulan depozitoların bulunduğu 55 arsanın m2 başına 80 milyon VND ile 100 milyon VND arasında değişen cazip fiyatları var.

Düzenlemelere göre, arazi ihalesini kazanan kişi, mali yükümlülüklerini 30 gün içinde iki taksit halinde yerine getirmek zorundadır. Bu ihalenin son ödeme tarihi 14 Eylül'dür.

Ancak Thanh Oai Bölge Arazi Fonu Geliştirme Merkezi'nin basınla paylaştığı bilgiler, bugün itibarıyla (16 Eylül) ödeme süresi dolmasına rağmen, yalnızca 13/68 arsanın mali yükümlülüklerini yerine getirdiğini gösteriyor. Ödemesi tam olarak yapılan arsalar arasında en yüksek arsanın metrekare fiyatı 55 milyon VND'nin üzerinde.

100,5 milyon VND/m2 ile en yüksek fiyatı kazanan lot da dahil olmak üzere, 80 milyon VND/m2'den başlayan yüksek ikramiyeli lotlar zamanında ödeme yapmamıştır. Bu nedenle, 55 lotun depozitolarını kaybettiği anlaşılmaktadır.

Daha önce, Thanh Cao komününe bağlı Thanh Than köyü, Ngo Ba bölgesinde 68 arsanın açık artırması, 1.500'den fazla müşteriye ulaşan 4.000'den fazla nitelikli başvuruyla gayrimenkul yatırımcıları ve halk arasında büyük bir heyecan yaratmıştı. Kazanan fiyat, başlangıç ​​fiyatının 7-8 katıydı. 8,6-12,5 milyon VND/m² olan başlangıç ​​fiyatından, en yüksek kazanan fiyat 100 milyon VND/m²'yi aşmıştı.

Özellikle yaklaşık 65 metrekarelik alana sahip LK03-10 numaralı parselde, başlangıç ​​fiyatının 8 katı olan metrekare başına 100,5 milyon VND'ye kadar varan en yüksek kazanma fiyatı bulunuyor.

Thanh Cao komününe bağlı Thanh Than köyü, Ngo Ba bölgesinde 68 arsanın 10 Ağustos'ta açık artırmayla satıldığı ve 400 milyar VND'den fazla gelir elde edilmesinin beklendiği biliniyor. 13 arsanın mali yükümlülüklerini yerine getirmesiyle, toplanan toplam tutar 80 milyar VND'nin biraz üzerinde, yani beklenen tutarın %20'si oldu.

1 Ağustos'tan itibaren konut fonksiyon dönüşümü vakaları

2023 tarihli Konut Kanunu’nun 124. maddesinde konut fonksiyonlarının hangi hallerde dönüştürülebileceği açıkça düzenlenmiştir.

Buna göre konut fonksiyonlarının dönüştürülmesi durumları şunlardır:

Yeniden yerleşim konutundan sosyal konuta dönüşüm.

İhtiyaç kalmadığında kamu konutlarından veya sosyal konutlardan yeniden yerleşim konutlarına geçiş yapın.

2023 tarihli Konut Kanununun 13 üncü maddesinin 1 inci fıkrasının d bendi hükümlerine göre konutların kamu konutuna veya kiralık sosyal konuta dönüştürülmesi.

Diğer hallerde ise İnşaat Bakanlığının teklifi üzerine Başbakanlık kararı ile işlem yapılır.

Not: Bu maddenin 1 inci fıkrasında öngörülen konut işlevlerinin dönüştürülmesinde aşağıdaki esaslara uyulması zorunludur:

Onaylanmış il konut geliştirme programı ve planına uygun olmalı ve kamu mallarına zarar vermemelidir.

Dönüştürüldükten sonra evin etkin bir şekilde, doğru amaç doğrultusunda ve dönüştürülen evin standartlarına ve teknik düzenlemelerine uygun olarak kullanılması gerekir.

İmar Bakanlığı veya İl Halk Komitesi'nin onayı gerekmektedir.

Source: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-vung-ven-lap-mat-bang-gia-moi-de-xuat-danh-thue-bat-dong-san-thu-2-bo-coc-dau-gia-dat-thanh-oai-286601.html