Kentsel alanlardaki ticari hizmet dükkanlarının (TMDV) bazı sahipleri, arazi kullanım hakları, konut mülkiyeti hakları ve araziye bağlı diğer varlıklara ait Tapu Sicilinde, arazi kullanım amacı bölümünün "kent kamu arazisi" (KKA) veya "konut kamu arazisi" (KKA) olarak belirtilmesinden endişe duymaktadır.

Vision & Associates Legal LLC Direktörü Bayan Le Quynh Anh, son zamanlarda tartışmalara yol açan ticari gayrimenkul tipinin (dükkan) yasallığı hakkında paylaşımlarda bulunuyor.

2013 tarihli Tapu Kanunu'na göre kamusal amaçlarla kullanılan araziler; ulaşım amaçlı araziler, sulama amaçlı araziler, toplumsal faaliyetler için kullanılan araziler, kamusal dinlenme ve eğlence alanları için kullanılan araziler, pazar arazileri... ve diğer kamusal işler için kullanılan arazileri kapsamaktadır.

06/2021/ND-CP sayılı İşlevlere Göre Eserlerin Sınıflandırılması Hakkında Kararnamenin Ek I'ine göre, kamusal işler grubu; alışveriş merkezleri, süpermarketler, pazarlar, dükkanlar; restoranlar, yiyecek-içecek dükkanları ve diğer ticari işler gibi ticari işleri kapsamaktadır.

Yukarıdaki düzenlemelere dayanarak kamu arazilerinin ticari hizmet tesisleri inşa etmek amacıyla da kullanılabileceği anlaşılmaktadır.

Bu nedenle, kentsel alan projelerinin planlama kapsamı içerisinde, devletin bir defaya mahsus kira bedeli ödeyerek kiraladığı kamu arazileri (KGM) ile kamu konut alanları (KGM) üzerinde yatırımcılar tarafından ticari amaçla tezgah (dükkân) inşa edilmesi kanun hükümlerine uygundur.

Ticari hizmet dükkanları neden "kamu arazisi" diyor?

- Hanoi'deki kentsel alanlardaki ticari hizmet dükkanlarının bazı sahipleri, en son Vinhomes Ocean Park'ta olmak üzere, arazi kullanım hakları, ev sahipliği hakları ve araziye bağlı diğer varlıklarının sertifikalarında, arazi kullanım amaçlarının "şehir kamu arazisi (CCTP)" veya "konut kamu arazisi (CCKO)" olarak belirtilmesi nedeniyle endişeleniyorlar. Bir avukatın bakış açısıyla, ticari hizmet dükkanlarının neden "kamu arazisi" olarak belirtildiğini açıklayabilir misiniz?

Yukarıda da belirttiğim gibi yatırımcıların devlet tarafından kiralanan CCTP ve CCKO arazi parselleri üzerinde ticari/ticari ve hizmet amaçlı tezgahlar inşa edip, arsa kirasını peşin ödemeleri kanun hükümlerine aykırı değildir.

Ayrıca, arsa tahsisi, arsa kiralama ve projenin kullanım amacının değiştirilmesine izin verilmesi kararlarında, tezgah ve ticari hizmet dükkanları yapımı için ayrılan arsaların şehir veya kamuya ait yerleşim alanlarında kamu kullanımına yönelik olması halinde, yukarıda belirtilen projelere tahsis edilen arsa kullanım hakkı, konut mülkiyeti hakkı ve arsaya bağlı diğer varlıkların kullanım amacının Devlet Kurumu tarafından Tapu Senedi'nde kaydedilmesi , Çevre ve Şehircilik Bakanlığı'nın 15/05/2023 tarihli ve 3382/BTNMT-DD sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan yönetmelik ve talimatlarına uygun olarak yapılır.

Vinhomes Ocean Park ticari hizmet mağazası.jpg

- Ticari hizmet dükkanı ürününün arazi kullanım şeklinin paylaşılması nedeniyle bazı sahipler de merak ediyor. Bu durum müşteri haklarını nasıl etkileyebilir hanımefendi?

Müşteriler, prensip olarak, satın aldıkları ürün türüne uygun ve Satış Sözleşmesinde özel olarak açıklanan faydalardan yararlanacak ve yararlanmalıdır.

E-ticaret mağaza ürünü türünde, müşterinin satın aldığı ürün, ortak arsa kullanım hakkı ile ilişkili inşaat projesinin bir parçasıdır; yani müşteri, satın almayı seçtiği projenin belirli bir kısmına (stand) sahip olma hakkına sahiptir ve aynı zamanda ilgili proje bloğunun inşası için arsa parselinin tamamını kullanma hakkına sahiptir.

Müşteri, malik sıfatıyla satın aldığı inşaat eseri üzerinde kullanma hakkı, mülkiyet hakkı ve tasarruf hakkı gibi kanun hükümlerine göre tüm haklara sahip olacaktır.

Özellikle yakın zamanda, Ulusal Meclis, 29/2023/QH15 sayılı Gayrimenkul Ticareti Kanunu'nu çıkararak, inşaat işlerinin alım satımı, inşaat işlerinde inşaat taban alanı, ortak kullanım şeklinde arazi kullanım hakları ile ilgili olarak net bir yasal koridor oluşturmuştur.

Bunun son dönemde gayrimenkul piyasasının yaşadığı birçok sorunu ve birikmiş işleri çözen, yatırım, inşaat ve ticari faaliyetlerde bulunan, bu tür ürünlerin alım satımını yapan kuruluşların/bireylerin haklarını güvence altına alan bir atılım olduğunu düşünüyorum.

- O halde müşterilerin "para verip arsayı satın alma hakkına sahip olmadıkları" yönündeki endişeleri yersiz mi?

Öncelikle, mevzuata göre konut, yapı işleri veya yapı kat alanlarının alım satımının her zaman arsa kullanım haklarıyla ilişkili olması gerektiğinin açıklığa kavuşturulması gerekir. Müstakil bir inşaat işi alım satımı durumunda, tüm arsanın kullanım haklarının devri de söz konusu olabilir ve alıcı, arsayı ayrı ayrı kullanma hakkına sahip olur. Bir inşaat işinin bir kısmını satın almak durumunda ise, bu durumda arsa kullanım hakları, yapı işi sahipleri arasında ortak kullanım hakkı olarak tahsis edilmeli ve belirlenmelidir.

2023 tarihli Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Kanunu'nun, bir inşaat projesinde inşaat alanının bir kısmının satış koşullarını açıkça belirlemesinin nedeni de budur: İnşaat projesi, Devlet tarafından tahsis edilmiş ve arsa kullanım bedeli tahsil edilmiş veya tüm kira süresi boyunca tek seferlik arsa kirası ödenerek kiralanmış arsa üzerine inşa edilmelidir. Çünkü Tapu Kanunu'na göre, yalnızca bu tür araziler arsa kullanım haklarını devredebilir. Örneğin, ticari hizmet dükkanları inşa etmek için kullanılan CCTP ve CCKO arazileri, Devlet tarafından kiralanmış ve tüm kira süresi boyunca tek seferlik arsa kirası ödenmiş arazilerdir.

Görselleştirme kolaylığı açısından, yukarıdaki durum bir apartman binasının zemin katında bir daire veya ticari alan satın alma durumuyla karşılaştırılabilir. Mal sahibi ayrıca satın alınan daire veya ticari alanın mülkiyet hakkına ve apartman binasının inşası için arsayı kullanma hakkına sahiptir.

Bankanın ipotek vermeyi reddetmesi diye bir şey yoktur.

- Başka bir açıdan bakıldığında, bazı görüşler arazi kullanım haklarının paylaşılması durumunda müşterilerin bankalara ipotek vermesinin zor olduğunu, hatta bankalar tarafından reddedilebileceğini söylüyor. Gerçek nedir?

Bu iddia asılsızdır. 21/2021/ND-CP sayılı Kararname'nin 8.1. maddesine göre, yükümlülüklerin yerine getirilmesini güvence altına almak için kullanılan varlıklar, mevcut varlıkları veya gelecekte oluşacak varlıkları içerir; ancak Medeni Kanun veya diğer ilgili kanunların, teminat sözleşmesi veya teminat tedbirinin kurulması sırasında mülkiyet haklarının satışını, devrini veya başka bir şekilde devrini yasakladığı durumlar hariçtir.

Gayrimenkul Ticareti Kanunu 2014'ün 9.1. maddesine göre, işletmeye alınan konut ve inşaat işlerinin aşağıdaki şartları taşıması gerekmektedir:

- Arsaya bağlı konut ve yapı işlerinin mülkiyetinin tapuda tescil ettirilmesi. Gayrimenkul yatırım projelerinde yer alan konut ve yapı işleri için, arsa kanunu hükümlerine göre sadece tapuda tescil belgesi gerekmektedir;

- Arazi kullanım hakları, konut mülkiyeti veya araziye bağlı inşaat işleri konusunda herhangi bir ihtilaf bulunmaması;

- Hükmün infazını sağlamak amacıyla haczedilemez.

Araziyi bankaya ipotek ettirmek için ayrı bir kullanım hakkını zorunlu kılan bir düzenleme bulunmamaktadır. Nitekim, 21/2021/ND-CP sayılı Kararname'nin 10.1. maddesi, yükümlülüklerin yerine getirilmesini güvence altına almak amacıyla araziye bağlı varlıkların kullanımının arazi kullanım hakkıyla eş zamanlı olamayacağını hükme bağlamaktadır.

Yukarıdaki yönetmeliğe göre, tapuda kayıtlı, tapuda kayıtlı olmayan, tapuda kayıtlı olmayan, haciz yoluyla haczedilemeyen, tapu kullanma hakkı, kat mülkiyeti hakkı ve arsaya bağlı taşınmazlar, apartman ve sitelerin alt katlarındaki ticari alanlar gibi ipotek altına alınma şartlarını taşıyacak.

- Ancak ticari gayrimenkul ürünlerinin değerlemesi az önce bahsettiğiniz gayrimenkul ürünleri kadar yüksek olmayabilir?

Prensip olarak, bu tür ürünler için, arazi kullanım haklarının bedeli ürünün yatırım maliyetine dahil edilmiştir ve elbette, ürünün satış fiyatı belirlenirken yatırımcı arazi kullanım haklarının bedelini de satış fiyatına dahil etmiştir; yani, özünde, ürünün bedeli belirlenirken, ürüne tahsis edilen arazi kullanım haklarının bedelinin de belirlenmesi gerekmektedir. Banka kredileri için ipotek işlemlerinde ürünün yüksek veya düşük fiyatlandırılması konusu da her bankanın her dönemdeki düzenlemelerine bağlıdır.

- Bu konudaki farklı görüşler hakkında işletme sahipleri ve ilgililerle neler paylaşıyorsunuz?

Hukuk alanında çalışan biri olarak, bu tür ürünler için mevcut yasal çerçevenin nispeten eksiksiz, açık, katı olduğunu ve alıcıların haklarını daha iyi güvence altına aldığını teyit edebilirim.

Bu tür bir ürüne sahip olanlar veya yatırım yapmak isteyenler, ürünün doğru değerlendirilmesi ve doğru kararlar alabilmek için ilgili mevzuatı araştırabilirler.

Teşekkür ederim!

Ek 1'deki Yönetmelikler - Kullanım işlevine göre eserlerin sınıflandırılması
(Hükümetin 26 Ocak 2021 tarihli ve 06/2021/ND-CP sayılı Kararnamesi ile yayımlanmıştır)

2. Kamu işleri:

c) Spor tesisleri:

Stadyum; spor salonu; antrenman sahası, golf, futbol, ​​tenis, voleybol, basketbol ve diğer sporlar için yarışma sahası; yüzme havuzu.

d) Kültür eserleri:

Konferans salonları, tiyatrolar, kültür evleri, kulüpler, sinemalar, sirkler, dans salonları; kalıntılar; müzeler, kütüphaneler, sergiler, eğlence tesisleri...

e) Ticari yapılar: Alışveriş merkezleri, süpermarketler, marketler, dükkanlar; restoranlar, yiyecek-içecek dükkanları ve diğer ticari yapılar.

g) Servis çalışmaları:

- Oteller, pansiyonlar, moteller; tatil köyleri; villalar, daireler ve diğer konaklama hizmeti kuruluşları...

Mai Chi