2025 рік може стати роком землі та вілл; очікується різке зростання попиту на нерухомість в індустріальних парках

Земля, що виставляється на аукціон у Хоай Дику, має «м’якшу» ціну, найвища з яких становить 109 мільйонів донгів/м2; у районі Бак Ту Лієм є ще один проект у міській зоні Тай Хо Тай; майже 10 років у Ханої не було інвестування в соціальне житло з бюджетного капіталу.

Ось огляд головних новин тижня на ринку нерухомості.

Очікується, що попит на нерухомість в індустріальних парках різко зросте завдяки залученню нових клієнтів.

Згідно з нещодавнім аналітичним звітом аналітичного відділу SSI Securities Corporation (SSI Research), зростання припливу прямих іноземних інвестицій до В'єтнаму зберігає темпи зростання протягом останніх 10 років завдяки тенденції до перенаправлення виробництва. Такі країни, як Сінгапур, Тайвань та Китай, є основними факторами, що сприяють цьому зростанню. Причина полягає в тому, що В'єтнам має конкурентну перевагу з точки зору сприятливої інвестиційної політики, низьких витрат на робочу силу та стабільної економіки .

Компанії з великими площами для оренди, такі як SIP, IDC, VGC, SZC, KBC, NTC.

За даними Міністерства планування та інвестицій , з 2019 по 2023 рік діяльність з оренди землі в промислових парках у В'єтнамі демонструвала позитивне зростання, при цьому площа меморандумів про взаєморозуміння та нещодавно підписаних угод досягла складного річного темпу зростання (CAGR) у 35%.

Це зростання головним чином зумовлене великими підприємствами з прямими іноземними інвестиціями, такими як Samsung, LG, Hyundai, Lotte, Luxshare, Lego, Hyosung та Foxconn, які прагнуть диверсифікувати виробництво та зменшити ризики у світовому ланцюжку поставок. Середня орендна плата також значно зросла, причому кількість промислових парків на Півночі зросла на 35%, тоді як кількість промислових парків на Півдні значно зросла на 67% з 2020 року по другий квартал 2024 року.

Однак у 2024 році приплив прямих іноземних інвестицій до В'єтнаму сповільниться. За перші 10 місяців 2024 року загальний обсяг зареєстрованих прямих іноземних інвестицій досяг 27,26 млрд доларів США, що лише на 1,9% більше, ніж за той самий період. У короткостроковій перспективі підприємства, що займаються прямими іноземними інвестиціями, можуть почекати на нову тарифну політику президента Трампа, включаючи податкові закони, що впливають на імпорт з В'єтнаму.

Експерти прогнозують, що 2025 рік стане роком землі та вілл

Під час заходу «Огляд ринку нерухомості 2024 року та фокус на Данангу» багато телефонів підняли, щоб сфотографувати, коли пан Нгуєн Куок Ань, директор з продажу Batdongsan.com.vn, оголосив інформацію про новий цикл ринку нерухомості.

Відповідно, ґрунтуючись на попередніх циклах коливань, експерт розділив майбутню дорожню карту розвитку ринку нерухомості на 4 етапи.

Пан Нгуєн Куок Ань, директор з продажу компанії Batdongsan, розповідає про циклічність ринку нерухомості.

Зокрема, з першого кварталу 2024 року по четвертий квартал 2024 року відбувається зміна психології інвесторів, поступово повертається рух досліджень. Однак найвищим пріоритетом покупців все ще є сегмент нерухомості з юридичними гарантіями. З огляду на вищезазначені фактори, сегмент квартир все ще залишається «королем» у цей період.

Далі, з четвертого кварталу 2024 року до початку другого кварталу 2025 року, це буде період, коли ринок вступає у фазу консолідації. Інвестори поступово більше впевнені в перспективах розвитку ринку нерухомості. Сегмент квартир тепер поступиться своїм центральним становищем приватним будинкам та таунхаусам.

Після цього періоду ринок перейде до періоду відновлення, який, як очікується, розпочнеться з другого по четвертий квартал 2025 року. Інвестори в цей період більше не будуть приділяти занадто багато уваги ціні продажу та юридичним факторам, як це було, коли ринок був похмурим. Натомість, ключовим фактором для прийняття рішення про вкладення коштів є потенціал зростання цін. Тому прибутковим сегментам, таким як земля та вілли в проектах, інвестори приділяють особливу увагу.

Зрештою, з першого кварталу 2026 року по четвертий квартал 2026 року ринок вийде на стабільну орбіту. Ціни та ліквідність зростатимуть різними способами. Це можна вважати найкращою перспективою ринку після тривалого періоду стагнації.

Земля, що виставляється на аукціон у Хоай Дику, має «м’якшу» ціну, найвища — 109 мільйонів донгів/м2.

Після 12 раундів аукціон 32 земельних ділянок LK05 та LK06 у районі Лонг Кхук, комуна Тьєн Єн, район Хоай Дик, Ханой, завершився о 17:40 11 листопада. Більшість земельних ділянок мали виграшні ціни близько 85-91 мільйона донгів/м2. При цьому найнижча виграшна ціна становила 79,3 мільйона донгів/м2, а найвища – 109,3 мільйона донгів/м2. Наразі інвестори продають земельні ділянки з різницею в ціні близько 250-500 мільйонів донгів/ділянку.

Виграшний прайс-лист на земельні ділянки був переданий інвесторами на початку дня 11 листопада. Фото: Тхань Ву

Згідно з прогнозом Інвестиційної електронної газети Baodautu.vn, земельна ділянка з найвищою виграшною ціною знаходиться в районі LK06, а саме LK06-09. Земельна ділянка розташована на розі, має 3 фронти та прямий вид на кільцеву дорогу 4. Площею до 148 м2 загальна вартість земельної ділянки становитиме близько 16,1 мільярда донгів.

Решта земельних ділянок на аукціоні мають середню площу близько 97 - 109 м2, а деякі ділянки мають площу 144 - 172 м2. Ділянки в LK05 та LK06 мають вид на кільцеву дорогу 4 та розташовані поблизу озера. LK05 буде розташована поруч із футбольним полем. LK06 буде розташована поруч із проектом соціального житла.

Також у районі Лонг Кхук на аукціоні 20 земельних ділянок LK01 та LK02 було зафіксовано середню ціну виграшу близько 91-97 мільйонів донгів/м2. З них ділянка з найнижчою ціною становила 85 мільйонів донгів/м2, а найвища – 103,3 мільйона донгів/м2.

Що стосується 19 земельних ділянок LK03 та LK04, ціни здебільшого коливаються від 97,3 до 121,3 мільйона донгів/м2. Кутова ділянка LK03-12 має найвищу ціну – 133,3 мільйона донгів/м2.

У районі Бак Ту Лієм є ще один висококласний проект у міській місцевості Тай Хо Тай.

Нещодавно заступник голови Народного комітету Ханоя Нгуєн Чонг Донг підписав та видав Рішення № 5894/QD-UBND про коригування та доповнення плану землекористування району Бак Ту Ліем на 2024 рік.

Відповідно, місто додало до переліку плану землекористування на 2024 рік 5 проектів площею до 10,76 гектарів. Зокрема, серед них:

1. Будівництво дороги, що з'єднує вулицю Нгуєн Дінь Ту з вулицею Ко Нхуе та трасою 10 міської зони Бак Ко Нхуе - Хем;

2. Будівництво військового командування округу Донг Нгак;

3. Проект комплексу Phu Dien - Ecity Phu Dien у районі Phu Dien, район Bac Tu Liem;

4. Будівництво будинку культури, поєднаного з розважальною зоною, у житловому районі № 7, район Фук Дьєн;

5. Проект комплексу громадських послуг, торгівлі та елітного житла в Тай Хо Тай на земельній ділянці H4HH1, міська зона Тай Хо Тай.

Інвестор Daewoo E&C завжди наголошує на перевазі розташування міської зони Старлейк. Фото: Тхань Ву

Хоча проєкт має назву Тай Хо Тай, адміністративні межі проєкту охоплюють 3 райони, включаючи район Суан Ла (район Тай Хо); район Нгіа До (район Кау Зіай); район Суан Дінь та район Ко Нхуе 1 (район Бак Ту Ліем). Ця міська зона має вигідне розташування, поблизу району Дипломатичного корпусу, парку Хоа Бінь та нового адміністративного центру столиці – місця, обраного урядом для розташування штаб-квартир міністерств та відомств.

Наразі багато квартир у проєкті Starlake продаються за ціною понад 130 мільйонів донгів/м2. Для сегмента вілл ціна в рази вища, коливаючись від 400 до 800 мільйонів донгів/м2.

Протягом майже 10 років у Ханої не було інвестицій у соціальне житло з державного бюджету.

За даними Департаменту будівництва Ханоя, розвиток соціального житла в місті все ще має деякі обмеження. Серед них, з 2015 року в столиці не було жодних проектів соціального житла, інвестованих з бюджетного капіталу. Крім того, кількість нових проектів розвитку все ще невелика, а прогрес у їх реалізації все ще повільний порівняно із затвердженим графіком.

Наразі Ханой все ще «відстає» в гонці соціального житла. Фото: Stock Express News

Крім того, перевірка, нагляд та оцінка інвестицій, розгляд порушень або повернення земельних ділянок під проекти відповідно до земельного законодавства через повільне впровадження досі не відповідають вимогам. Причини вищезазначених проблем головним чином пов'язані зі складнощами та перешкодами в порядку та процедурах відбору інвесторів через тендер, що займає багато часу.

Крім того, вибір інвесторів для реалізації соціального житла все ще має проблеми, пов'язані з правовою основою державних активів. Процедури використання доходів від плати за користування землею для заміщення 20% земельного фонду в комерційних житлових проектах та міських районах для розвитку соціального житла також не мають конкретних правил.

«Механізми та політика стимулювання для проектів соціального житла насправді не є привабливими та не залучають підприємства до участі в інвестиціях у будівництво, особливо в проектах у приміських районах та для працівників і студентів, хоча держава мала багато заходів стимулювання», – додали в Департаменті будівництва Ханоя.

Під час обговорення Департамент також підсумував роботу з розвитку соціального житла в місті. Відповідно, наразі завершено 30 проектів загальною площею близько 1,66 мільйона квадратних метрів. Реалізується 58 проектів загальною площею близько 4 мільйонів квадратних метрів, що відповідає 60 480 квартирам.

Водночас місто також має 83 земельні ділянки загальною площею землекористування близько 43,58 гектарів у 48 комерційних житлових проектах та міських районах, де 20-25% землі зарезервовано для будівництва соціального житла відповідно до нормативних актів.

Термін завершення серії житлових проектів у Біньдіні продовжено до 2026 року.

Згідно з розслідуванням репортера, у жовтні 2024 року Народний комітет провінції Біньдінь схвалив багато житлових проектів для коригування інвестиційної політики проектів.

Проєкт комерційного сервісного центру та житлового комплексу I-tower Quy Nhon продовжено до третього кварталу 2026 року для завершення.

Зокрема, голова Народного комітету провінції Біньдінь погодився скоригувати хід будівництва комерційного сервісного центру та житлового комплексу I-tower Quy Nhon, інвестованого акціонерною компанією Do Thanh Real Estate Development Investment Joint Company на вулиці Ле Дуан, район Лі Тхуонг Кіет, місто Куйньон. Відповідно, проєкт було скориговано до третього кварталу 2026 року для повного завершення та введення в експлуатацію (раніше, 3 липня 2020 року, проєкт також було дозволено продовжити до третього кварталу 2022 року).

Щодо коригування загального інвестиційного капіталу, Департаменту будівництва було доручено головувати на розгляді та звітувати перед Народним комітетом провінції на основі відповідних правових норм. Відомо, що проєкт комерційного сервісного центру та житлового комплексу I-Tower Quy Nhon має загальну площу понад 1 гектар, із загальним інвестиційним капіталом близько 1,991 млрд. донгів.

Провінційний народний комітет також видав рішення про коригування інвестиційної політики проектів для 3 житлових проектів у місті Ан Нхон, включаючи коригування термінів завершення будівництва.

Проєкт житлового району Вінь Лієм, район Бінь Дінь, інвестований акціонерною компанією Дай Тін, замість завершення у другому кварталі 2024 року був продовжений до 30 червня 2026 року для повного завершення проєкту (компанія мала узгодити з місцевою владою завершення робіт з очищення ділянки до 31 грудня 2024 року).

Проєкт житлового району Бан Тхань у районі Дап Да, інвестований компанією Ban Thanh Investment Company Limited, змінив терміни завершення будівництва та житлового будівництва з першого кварталу 2020 року по другий квартал 2024 року на четвертий квартал 2020 року; додано з першого кварталу 2026 року до другого кварталу 2026 року для завершення проєкту, остаточного платежу та передачі інфраструктури населеному пункту.

Аналогічно, проєкт житлового району Донг Бан Тхань у районі Дап Да, інвестований компанією Dong Ban Thanh Investment Company Limited, також скоригував терміни завершення будівництва та торгових будинків у другому кварталі 2024 року на другий квартал 2026 року.

Для цих проектів Народний комітет провінції Біньдінь звернувся до акціонерної компанії «Дай Тін», інвестиційної компанії «Бан Тхань Інвестмент Компані Лімітед» та інвестиційної компанії «Дон Бан Тхань Інвестмент Компані Лімітед» з проханням зосередити ресурси, пришвидшити процес реалізації проектів та забезпечити їх швидке завершення та введення в експлуатацію відповідно до затвердженого графіка.

Бінь Тхуан планує виставити на аукціон 48,39 гектарів землі на трасі Во Нгуєн Зіап

Постійний заступник голови Народного комітету провінції Бінь Тхуан Фан Ван Данг щойно погодив детальний план планування Зони I земельного фонду по обидва боки вулиці Во Нгуєн Зяп міста Фантхьєт площею 48,39 гектара.

Раніше Народний комітет міста Фантхьєт надіслав офіційне доручення з проханням запросити думки Департаменту планування та інвестицій, Департаменту будівництва та Департаменту природних ресурсів та навколишнього середовища щодо двох варіантів меж для планування Зони I, що належить земельному фонду по обидва боки вулиці Во Нгуєн Зіап.

Відповідно, варіант 1 передбачає площу близько 48,39 гектарів для аукціону земельних ділянок житлової забудови; варіант 2 пропонує зменшити площу на 1,48 гектара (частина земельної ділянки комерційного обслуговування та частина території проїжджої частини), площа земельної ділянки після коригування становить близько 46,91 гектара.

Спираючись на думки відповідних установ та враховуючи два варіанти меж для планування Зони I на земельному фонді по обидва боки вулиці Во Нгуєн Зяп міста Фантхьєт, постійний заступник голови Народного комітету провінції Бінь Тхуан Фан Ван Данг погодився обрати варіант 1.

Пан Данг доручив Народному комітету міста Фантхьєт організувати детальне планування Зони I площею 48,39 гектарів відповідно до думки Постійного комітету провінційного партійного комітету; відповідним відділам та відділенням посилити координацію та підтримати Народний комітет міста Фантхьєт у найближчій оцінці та завершенні детального планування цієї території.

Джерело: https://baodautu.vn/batdongsan/2025-co-the-se-la-nam-cua-dat-nen-va-biet-thu-nhu-cau-bat-dong-san-khu-cong-nghiep-du-kien-tang-manh-d230112.html