Обговорення політики придбання землі, компенсації, підтримки та переселення

Пропозиція щодо примусового вилучення землі, якщо з цим погоджуються понад 70% людей

Згідно зі статистикою, щодо проекту Закону про землю (зі змінами) надійшло понад 12 мільйонів коментарів від установ, організацій та окремих осіб. Громадські консультації щодо проекту Закону про землю (зі змінами) – це дуже масштабна політична та соціальна діяльність, яка привертає увагу багатьох верств населення, інтелектуалів, в'єтнамців, які проживають за кордоном, організацій та підприємств, що працюють у В'єтнамі.

Одним із питань, яке останнім часом привернуло особливу увагу громадськості, є політика щодо придбання землі, компенсації, підтримки та переселення. Зокрема, що стосується придбання землі, то насправді не було жодного великого проекту, який підприємства змогли б узгодити з людьми. Це також є причиною, чому позначається на ефективності землекористування. Держава все ще має купувати та перепрофілювати цільове призначення землі, і розрахувати різницю в орендній платі за землю дуже складно.

Політика придбання землі, компенсації, підтримки та переселення викликає особливий інтерес у громадськості.

Насправді, підприємства, які реалізують проекти міського розвитку за погодженням з людьми, часто стикаються з певними труднощами та проблемами. Відповідно, на семінарі з питань проекту Закону про землю (зі змінами), організованому Торгово-промисловою палатою В'єтнаму (VCCI) у співпраці з Міністерством природних ресурсів та навколишнього середовища 8 березня, пан Нгуєн Куок Хіеп, голова Асоціації будівельних підрядників В'єтнаму, заявив, що є проекти підприємств, які не реалізовувалися протягом 8 років через проблеми з поверненням земель, компенсацією та підтримкою врожаю.

За словами пана Нгуєн Куок Хієпа, земельні ділянки під житлову забудову та землі комерційного обслуговування після їх повернення повинні бути належним чином компенсовані відповідно до плану компенсації, затвердженого урядом, щоб гарантувати, що життя людей не постраждає. Однак пан Хієп наголосив: «Але потрібно прояснити одне питання: ціна компенсації має бути встановлена ​​відповідно до затвердженого плану цін компенсації, її не можна встановлювати методом самоузгодження між кожним домогосподарством та інвестором».

Пані Нгуєн Тхі Нга, голова BRG Group, запропонувала: «Після досягнення угоди з більшістю людей, державні органи вимагають від інвестора повернути землю та забезпечити її стягнення, якщо решта домогосподарств не погоджуються, щоб уникнути марнотратства земель та неефективного землекористування. Якщо лише 1% не погоджується, реалізувати проєкт буде важко. Закон може дозволяти реалізацію проєкту частинами, але проєкт – це ціле».

Висловлюючи свою думку з цього питання, економічний експерт Ву Вінь Фу зазначив, що для того, щоб повернення земель було сприятливим, держава повинна мати дуже конкретні механізми та політику для створення правового коридору, з якого відповідні установи, люди та бізнес можуть впроваджувати свою діяльність.

Цей економічний експерт також підтримує думку, що якщо існує правовий коридор, коли підприємство, яке реалізує проєкт, досягло згоди з більш ніж 70% людей, то державні органи здійснюватимуть повернення землі та стягнення, якщо решта домогосподарств відмовляться передати ділянку, щоб уникнути затягування проєкту, що завдасть шкоди підприємству та не сприятиме одразу ефективності використання землі.

Економіст Ву Вінь Фу.

Диференціальна орендна плата, як розрахувати?

Можна сказати, що останнім часом держава зіткнулася з труднощами у поверненні земель та зміні цільового призначення земель, а також у розрахунку різниці в орендній платі за землю через визначення цін на землю. Хоча багато думок стверджують, що держава повертає землю у людей за «низькими» цінами, а потім передає її підприємствам для інвестування в продаж продукції за високими цінами з метою отримання прибутку, чи це справді так?

За словами представника компанії з нерухомості, компенсація за розчищення землі по суті надходить від держави, але насправді компанія сплачує її авансом і пізніше вираховує її з плати за користування землею та земельного податку. Навіть якщо землю придбати за 1 мільйон донгів/м2, її не можна одразу продати за ціною, в багато разів вищою.

Тим часом, окрім плати за користування землею та земельних податків, які необхідно сплачувати державі, підприємства також повинні сплачувати додаткові витрати на будівництво інфраструктури, продажі через торговельний майданчик, знижки для дилерів, виплату відсотків тощо.

У розмові з нами адвокат Нгуєн Хоай Нам – директор юридичної фірми Bamboo Star Law Firm LLC – проаналізував питання рекультивації земель державою для цілей соціально-економічного розвитку, включаючи будівництво нових міських районів.

Адвокат Нгуєн Хоай Нам зазначив, що нові міські райони, затверджені прем'єр-міністром, інвестиційні рішення, що потребують придбання землі, або нові будівельні проекти в міських районах, затверджені провінційними народними радами, які потребують придбання землі, – це випадки, коли держава купує землю для соціально-економічного розвитку в національних та суспільних інтересах, як це передбачено статтею 62 Закону про землю 2013 року.

«Коли держава повертає землю для соціально-економічного розвитку в національних та суспільних інтересах, існуватиме різниця між сумою коштів, яку держава компенсує особі, чия земля повертається, та сумою, яку держава отримує шляхом виділення землі підприємству, яке є інвестором проекту», – наголосив адвокат Нам.

За словами адвоката Нгуєна Хоай Нама, люди, чиї землі повернуті та відповідають умовам, зазначеним у статті 75, отримають компенсацію за землю, коли держава поверне землю для цілей національної оборони та безпеки; соціально-економічного розвитку в національних та суспільних інтересах.

Міський район Нам Тханг Лонг (міський район Кіпутра). Фото: інтернет

Посилаючись на проект міської зони Нам Тханг Лонг (міська зона Сіпутра) в районі Тай Хо міста Ханой, адвокат Нгуєн Хоай Нам зазначив, що компенсація, підтримка та переселення, коли держава повертає землю, реалізуються відповідно до Рішення № 10/2017/QD-UBND Народного комітету Ханоя, відповідно, стаття 5 визначає принципи компенсації за землю, коли держава повертає землю: Землекористувачі, коли держава повертає землю, якщо вони відповідають умовам для компенсації згідно з положеннями статті 75 Закону про землю, отримають грошову компенсацію відповідно до конкретної ціни землі для типу рекультивованої землі, визначеної Народним комітетом міста. У разі умов земельного фонду компенсація буде розглянута шляхом виділення землі з тим самим цільовим призначенням, що й тип рекультивованої землі. Згідно з Таблицею № 1, виданою Рішенням № 30/2019 Народного комітету Ханоя, ціна сільськогосподарських угідь для вирощування рису та однорічних сільськогосподарських культур у районах округу Тай Хо становить 252 000 донгів/м2.

Для інвесторів, після завершення придбання землі, компенсації та очищення ділянки, держава приймає рішення про виділення та оренду землі інвестору проекту. На цьому етапі держава розраховує плату за користування землею для оренди та розподілу землі відповідно до правильної мети використання кожного нового типу землі в рамках політики планування та інвестицій проекту, затвердженої відповідно до положень Декрету 45/2014/ND-CP, що регулює стягнення плати за користування землею та інструкцій з його впровадження.

«Різниця виникає тут, коли сума компенсації та підтримки, яку держава надає людям, чиї землі повертаються, значно нижча за суму плати за користування землею, яку держава стягує з підприємств через виділення земель та оренду землі. Це також очевидно, оскільки цілі використання землі, коли держава повертає її людям, та коли держава розподіляє її між інвесторами, відрізняються, а розташування та інфраструктура базуються на загальному плануванні міської території», – чітко заявив адвокат Нгуєн Хоай Нам і сказав, що різниця в розрахунку буде включена до державного бюджету.

Гіа Фат

Джерело: https://www.congluan.vn/ban-ve-viec-thu-hoi-dat-chinh-sach-boi-thuong-ho-tro-va-tai-dinh-cu-post250617.html