Курортна нерухомість, «незаконна дитина» ринку

Курортна нерухомість , «незаконна дитина» ринку

У Резолюції 08/2017 Політбюро вирішило зробити туризм провідною галуззю, залучити соціальні ресурси для інвестування в розвиток туризму, інвестувати у масштабні проекти, розважальні заклади в ключових районах...

Завдяки цьому, останнім часом багато інвесторів вкладають гроші в проекти туристичної нерухомості, курорти, готелі чи елітні курорти. Однак сегмент туристичної нерухомості стикається з багатьма юридичними проблемами.

нерухомість туризм відпустка взяти дітей ринку фото 1 — Ілюстративне фото. (Джерело: DK)

На семінарі «Внесення змін до Закону про землю: створення земель для туризму», який відбувся вранці 19 жовтня, пан Нгуєн Ван Дінь, віцепрезидент Асоціації нерухомості В'єтнаму, повідомив, що наразі у В'єтнамі реалізовано понад 200 проектів туристичної нерухомості, в рамках яких створено майже 100 000 кондотелів, 3 000 вілл та 15 000 нових готельних номерів.

До 2030 року В'єтнам може стати туристичним центром, маючи 160 мільйонів внутрішніх відвідувачів та 50-70 мільйонів іноземних відвідувачів, що потребуватиме близько 500 000 номерів, не кажучи вже про інші види послуг, особливо про елітний туризм, який практично відсутній.

За словами пана Діня, у нинішніх умовах В'єтнам розвинув лише 1/3 інфраструктурної системи, щоб задовольнити попит, і якість не є високою в майбутньому. І цей показник не змінюється протягом останніх кількох років, оскільки правові питання не були вирішені.

Пан Дінь сказав, що курортна нерухомість подібна до «нерозбірливої дитини» ринку. Оскільки в Земельному законі не згадуються імена забудовників туристичної нерухомості, ця група суб'єктів відсутня в Земельному законі, Інвестиційному законі та інших нормативних актах, пов'язаних з ринком нерухомості.

«Понад 100 масштабних туристичних проектів призупинено в очікуванні правових рішень. Якщо ця ситуація продовжиться, це відлякає інвестиції в туризм, відлякає інвесторів, і навіть місцева влада, яка хоче заохочувати інвестиції, зіткнеться з труднощами», – сказав пан Дінь.

Є багато інших труднощів.

Тим часом, юрист Нгуєн Хонг Чунг, голова ради директорів DVL Ventures, заступник голови Ханойського клубу нерухомості, заявив, що проекти туристичної та курортної нерухомості все ще стикаються з більш складною та дещо «непростою» проблемою, яка полягає в регулюванні випадків, коли держава повертає землю для соціально -економічного розвитку в національних та суспільних інтересах.

Відповідно, Проект, у рамках якого держава повертає землю, визначено як такий, що спрямований на модернізацію технічної інфраструктури та загальної соціальної інфраструктури населення, забезпечення соціального захисту населення, за винятком проектів, спрямованих на розвиток туризму, розваг, відпочинку або поєднання комерційного житла з розвитком туризму, об'єктів сфери послуг, розваг, відпочинку.

Однак, проект переглянутий Закон про землю не містить жодних положень щодо повернення земель для нових проектів міських територій. Тому необхідно додати зміст «Проекти нових міських територій площею понад 300 гектарів» до типів продуктів нерухомості в переглянутий Закон про землю, щоб забезпечити синхронізацію системи технічної інфраструктури та соціальної інфраструктури.

За словами пана Чунга, у період з 2015 по 2019 рік туризм розвивався потужно, багато провінцій та міст розглядали розвиток туризму як хороший напрямок, визначаючи туризм як передовий. Це призвело до того, що хоча закон передбачає, що туристична нерухомість не підлягає поверненню земель державою, оскільки туристичні проекти визначені як ключові проекти, багато провінцій все ж повернули землю та виділили землю підприємствам.

нерухомість туризм відпустка взяти дітей ринку фото 2 — Науковий семінар на тему «Внесення змін до земельного законодавства: створення земель для туризму». (Фото: DT)

В результаті, після 2019 року почали виникати правові проблеми, пов'язані з туристичною нерухомістю. Коли надходив запит на перегляд, низку проектів було призупинено через правила розподілу землі, і в результаті досі ці проекти залишаються призупиненими в очікуванні нової правової бази.

«Щоб туризм справді став ключовим сектором економіки, я вважаю, що новий Закон про землю повинен мати конкретні правила щодо туристичних земель. Водночас, для розвитку туризму має бути справді відкрита політика та механізми щодо землі, податків, інвестицій тощо».

Економічний розвиток на кожному етапі має різні пріоритети. Коли ми визначимо туризм як головну складову, туристичні проекти, такі як парки розваг, розважальні комплекси, багатофункціональні комплекси тощо, мають бути додані до переліку земель, повернутих державою для соціально-економічного розвитку, – запропонував пан Чунг.

Експерт з питань нерухомості Нгуєн Ван Дінь також вказав на ще один недолік у проекті Закону про землю (зі змінами), який стосується випадків повернення землі для соціально-економічного розвитку в національних та суспільних інтересах.

Проект передбачає повернення земель для змішаних житлових, комерційних та сервісних проектів лише за рішенням Народної ради провінції відповідно до місцевих умов.

Таким чином, проєкт повинен «дотримуватися» частини житлової функції (без регулювання рівня чи відсотка), щоб держава могла повернути землю.

«Я погоджуюся з думкою, що землі слід рекультивувати виключно для туристичних, розважальних та рекреаційних проектів (без житлових функцій). Однак у місцях, придатних для туризму, пріоритет слід надавати рекультивації земель для реалізації ключових туристичних проектів, створюючи імпульс для соціально-економічного розвитку місцевості та навіть створюючи імпульс для поширення на весь регіон», – зазначив пан Дінь.

Пан Дінь проаналізував, що насправді, якщо не дозволити придбання землі, неможливо реалізувати масштабні проекти для залучення потенційних та спроможних інвесторів. Якщо чинний законопроект буде збережено, реалізація ключових туристичних проектів буде заблокована. Для реалізації туристичних, розважальних та рекреаційних проектів населені пункти змушені «вставляти» частину житлової землі (можливо, дуже невелику частку) у схему планування проекту, щоб відповідати умовам придбання землі.

Така форма «ухилення» призведе до наслідків. Житловий земельний фонд не використовується, що призводить до марнування ресурсів, або, якщо використовується, він формуватиме житлову функцію в рамках туристичного проекту. Тривале проживання мешканців у проекті знизить рівень розкоші курортного туристичного проекту. Тому пан Дінь вважає, що необхідно додати до статті 79 проекту випадок повернення земель для реалізації суто туристичних, розважальних та рекреаційних проектів без житлових функцій.

Джерело