Як уникнути потрапляння в пастку «випасу курей» та «завищення» цін на нерухомість?

DNVN – Генеральний директор CBRE Vietnam Дуонг Туй Дунг підтвердив, що склалася ситуація «випасу курей» та «завищення цін на нерухомість», і порадив покупцям бути дуже мудрими та тверезими, обмірковуючи ефективність інвестицій, щоб не потрапити в пастки.

Під час оголошення CBRE Vietnam (що належить до CBRE Real Estate Services Group, США) основних показників ринку нерухомості Дананга за другий квартал 2025 року, репортер Vietnam Business поспілкувався з пані Дуонг Туї Дунг, генеральним директором компанії, про деякі незвичайні ознаки, що відбуваються в цьому районі.

Генеральний директор CBRE Vietnam Дуонг Туї Дунг представив звіт про ринок нерухомості Дананга у другому кварталі 2025 року.

Як CBRE Vietnam фіксує динаміку цін на квартири та земельні ділянки в Данангу за першу половину 2025 року?

Пані Дуонг Туй Зунг: За даними CBRE Vietnam, середня ціна продажу висотних будинків та квартир на ринку Дананга за перші 6 місяців 2025 року становила близько 85 мільйонів донгів/м2, що є найвищим показником у країні та вище за середню ціну продажу в Хошиміні (82 мільйони донгів/м2) та Ханої (79 мільйонів донгів/м2); це збільшення на 27% порівняно з аналогічним періодом минулого року (Ханой зріс приблизно на 30-35%, Хошимін – більш ніж на 20%).

Ціни на землю в Данангу в першій половині 2025 року також зростуть на 15-20% у більшості великих міських районів та ключових місцях міста; навіть у престижних районах уздовж узбережжя та річок зростання цін може сягати 20-25%. Це гарна новина для ринку Дананга, але в деяких аспектах вартість, яку покупці тут мають платити, вища.

У цей час у Данангу, здається, спостерігаються ознаки «земельної лихоманки», що повторює ситуацію 2018 – 2020 років. На вашу думку, це справжня земельна лихоманка чи віртуальна земельна лихоманка?

Пані Дуонг Туй Лінь: Коли йдеться про земельну лихоманку, нам потрібно з'ясувати, в якому саме районі зросли ціни на землю, щоб оцінити, чи це земельна лихоманка, чи ні? Визначення земельної лихоманки включає як реальне, так і віртуальне зростання цін. У деяких районах ми спостерігаємо, що існує багато факторів, таких як покращена інфраструктура, синхронне загальне планування та участь авторитетних інвесторів, які сприяють підвищенню цін на землю там.

Це реальне зростання цін. Самі покупці зараз дуже добре обізнані, вони дивляться на це і знають, що ціна на землю там справді вища, ніж раніше. Однак вони все ще готові витрачати гроші на купівлю, бо це реальне зростання цін. Однак є також райони з віртуальним зростанням цін, тобто «наступним» зростанням цін.

Тобто, є райони, де ще нічого немає, але «десь чули», що є інфраструктура, пов’язана зі злиттям, або що проект ось-ось відбудеться... тому зростання цін «піде за цим прикладом». Це «піде за цим прикладом» насправді відбувається в Данангу, але, на нашу думку, віртуальна цінова лихоманка в цьому районі наразі не така серйозна, як у 2018-2020 роках.

Протягом періоду 2018-2020 років Дананг переживав тривалу земельну лихоманку, але на ринок було виведено не так багато продуктів. У наступні роки в цьому районі майже не було реалізовано жодних проектів, але за останні 2 роки на ринок було виведено багато проектів авторитетними інвесторами, і споживча спроможність цих проектів дуже висока.

Пані Дуонг Туй Зунг дала інтерв'ю репортеру Vietnam Business.

Розглядаючи поглинання ринку, ми бачимо, що цей період відрізняється від 2018-2020 років. Тому ми не надто хвилюємося щодо віртуальної земельної лихоманки в Данангу. Однак, з точки зору окремих інвесторів чи окремих покупців, особливо покупців з інших місць, нам потрібно бути обережними щодо того, як інвестувати.

Деякі думки стверджують, що останнім часом, коли є велика пропозиція квартир, інвестори завищують ціни на землю занадто високо, щоб «загнати курей» купувати квартири замість землі. Коли земельні проекти виводять свою продукцію на ринок, вони використовують подібні хитрощі, щоб «загнати» їх назад. На вашу думку, чи існує така ситуація «загнання курей» і яке рішення для захисту законних прав покупців?

Пані Дуонг Туй Зунг: Насправді, ситуація з «випасом курей» відбувається не лише в Данангу, а й на великих ринках, таких як Ханой, Хошимін … Якщо ціна на землю зростає більш ніж на 30% лише за один день, а наступного дня це безумовно призводить до справжньої лихоманки, насправді ціна на землю ніколи не зростає так швидко. Можу підтвердити, що розумні покупці ніколи не погодяться на таке підвищення ціни.

Можливо, віртуальна земельна лихоманка трапилась у минулому, бо покупці боялися, що якщо вони не куплять, то хтось інший купить все. Однак покупці стають мудрішими та ніколи не інвестуватимуть у райони з такою очевидною віртуальною лихоманкою.

Чи існує ситуація «випасу курей», чи ні, залежить від кожного конкретного випадку та кожного проекту, який слід розглядати. Я думаю, що це може бути «трюком» для продажу будинків та землі. Не лише в Данангу, а й на інших ринках, таких як Ханой, існує подібна ситуація. Є проекти, які наймають людей для черги на покупку, але насправді це віртуальна черга…

Найефективніше рішення цієї проблеми мають знайти самі покупці для особистих інвестицій або для проживання. Дуже важко довести, що власники проектів чи брокери навмисно завищують ціни, а також дуже важко уряду втрутитися в це питання. Тому найкращий спосіб для покупців — бути пильними, щоб не потрапити в пастку прибутку.

Якщо раніше покупці були дуже необізнані щодо хитрощів завищення цін та «цькування курей», то зараз їх багато попереджають. Вони достатньо мудрі, щоб обміркувати ефективність інвестицій, замість того, щоб слухати рекламу чи зобов'язання власника проекту, адже навіть договір про зобов'язання є дуже нечітким. Найбільше, ніж будь-хто інший, саме покупці врятують себе від таких пасток.

Дякую!

Хай Чау

Джерело: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/cach-nao-de-tranh-sap-bay-lua-ga-thoi-gia-bat-dong-san/20250724074618212