Як уникнути потрапляння в пастку шахрайства з нерухомістю та маніпуляцій з цінами?

Генеральний директор CBRE Vietnam Дуонг Туй Дунг підтвердив існування «шахрайства» та «маніпуляцій з цінами» на ринку нерухомості та порадив покупцям бути надзвичайно мудрими та обережними, розглядаючи вигідність інвестицій, щоб не потрапити в пастки.

На прес-конференції, присвяченій оголошенню про основні показники ринку нерухомості Дананга за другий квартал 2025 року, проведеній CBRE Vietnam (частиною американської групи послуг з нерухомості CBRE), репортер Vietnam Business News взяв інтерв'ю у пані Дуонг Туї Дунг, генерального директора компанії, про деякі незвичайні ознаки, що спостерігаються в цьому районі.

Генеральний директор CBRE Vietnam Дуонг Туї Дунг представив звіт про основні показники ринку нерухомості Дананга у другому кварталі 2025 року.

Як CBRE Vietnam оцінює цінові тенденції квартир та земельних ділянок у Данангу протягом першої половини 2025 року?

Пані Дуонг Туй Зунг: Згідно з даними CBRE Vietnam, середня ціна продажу висотних житлових будинків та квартир на ринку Дананга за перші шість місяців 2025 року становила приблизно 85 мільйонів донгів/м2, що є найвищим показником у країні, перевищуючи навіть середню ціну продажу в Хошиміні (82 мільйони донгів/м2) та Ханої (79 мільйонів донгів/м2); це збільшення на 27% порівняно з аналогічним періодом минулого року (Ханой зріс приблизно на 30-35%, Хошимін – більш ніж на 20%).

Очікується, що ціни на землю в Данангу зростуть на 15-20% у більшості великих міських районів та ключових місцях міста протягом першої половини 2025 року; у деяких престижних районах уздовж узбережжя та берегів річок зростання цін може сягнути 20-25%. Це гарна новина для ринку Дананга, проте в деяких аспектах вартість для покупців тут вища.

Наразі Дананг, схоже, переживає «земельну лихоманку», повторення ситуації 2018-2020 років. На вашу думку, це справжня земельна лихоманка чи спекулятивна бульбашка?

Пані Дуонг Туй Лінь: Коли йдеться про різке зростання цін на землю, необхідно спеціально дослідити, в яких районах спостерігається зростання цін, щоб оцінити, чи йдеться про різке зростання цін на землю. Визначення різкого зростання цін на землю включає як реальне, так і штучне зростання цін. У деяких районах ми спостерігаємо багато факторів, таких як покращена інфраструктура, комплексне генеральне планування та участь авторитетних інвесторів, що сприяють зростанню цін на землю.

Це реальне зростання цін. Покупці зараз дуже добре обізнані; вони бачать, що ціни на землю там справді зросли порівняно з попереднім періодом. Однак вони все ще готові витрачати гроші на купівлю, бо це справжнє зростання цін. Тим не менш, є також райони зі штучним зростанням цін, тобто ціни зростають «відповідно до тенденції».

Це означає, що є райони, де ще нічого не забудовано, але ходять чутки про розвиток інфраструктури, злиття компаній або майбутні проекти... що призводять до зростання цін. Таке явище «слідування тренду» справді відбувається в Данангу, але, на нашу думку, штучне зростання цін у цьому районі наразі не таке серйозне, як у 2018-2020 роках.

Протягом періоду 2018-2020 років у Данангу спостерігалося тривале зростання цін на землю, але на ринок було виведено не так багато продукції. Протягом кількох років після цього в цьому районі також було реалізовано дуже мало проектів. Однак за останні два роки авторитетні інвестори запустили багато проектів, і ці проекти продаються дуже добре.

Пані Дуонг Туй Зунг відповідає на запитання репортера Vietnam Business.

Розглядаючи поглинання ринку, ми бачимо, що цей період відрізняється від 2018-2020 років. Тому ми не надто стурбовані спекулятивною земельною бульбашкою в Данангу. Однак, з точки зору окремих інвесторів або покупців, особливо з інших регіонів, потрібна обережність щодо інвестиційних стратегій.

Дехто стверджує, що останнім часом, коли спостерігається надлишок квартир, забудовники штучно завищують ціни на землю, щоб спонукати нічого не підозрюючих покупців купувати квартири замість землі. Потім, коли на ринку виходять земельні проекти, вони використовують подібну тактику, щоб обманом змусити покупців купувати квартири. Чи вважаєте ви, що така практика «заманювання нічого не підозрюючих покупців» існує, і які є рішення для захисту законних прав покупців?

Пані Дуонг Туй Зунг: Явище «спекуляції землею» відбувається не лише в Данангу; воно також відбувається на великих ринках, таких як Ханой та Хошимін … Ціни на землю, які зростають більш ніж на 30% лише за один день, безумовно, є бульбашкою; ціни на землю не можуть зростати так швидко та по-справжньому. Я можу впевнено сказати, що досвідчені покупці ніколи не погодяться на таке підвищення цін.

Можливо, попередні спекулятивні сплески цін на землю були пов'язані з тим, що покупці боялися, що хтось інший купить їх усі, якщо вони цього не зроблять, але покупці стають дедалі більш кмітливими та ніколи не інвестуватимуть у райони з такими очевидними спекулятивними бульбашками.

Чи існує «шахрайська» тактика, потрібно розглядати в кожному конкретному випадку, залежно від конкретного проєкту. Я думаю, що це може бути «хитроща» для продажу будинків та землі. Це не унікально для Дананга; подібні ситуації існують і на інших ринках, таких як Ханой. Деякі проєкти навіть наймають людей, щоб вони стояли в черзі, щоб купити, але насправді це фальшива черга…

Найефективніше рішення цієї проблеми має виходити від самих покупців, незалежно від того, чи інвестують вони, чи купують для особистого користування. Дуже важко довести, що власники проектів чи брокери навмисно завищують ціни, а також дуже важко владі втрутитися в це питання. Тому найкращий підхід для покупців — бути пильними та не потрапляти в пастку завищених цін.

Раніше покупцям бракувало інформації про маніпуляції цінами та шахрайство, але тепер вони добре поінформовані. Вони достатньо мудрі, щоб оцінити доцільність своїх інвестицій, а не сліпо слідувати рекламі чи обіцянкам власників проектів, адже навіть договірні угоди часто є ненадійними. Більше за будь-кого, самі покупці зможуть уникнути таких пасток.

Дякую, пані!

Хай Чау

Джерело: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/cach-nao-de-tranh-sap-bay-lua-ga-thoi-gia-bat-dong-san/20250724074618212