Щоб уникнути хаосу на ринку нерухомості, потрібні фундаментальні рішення.

3 листопада Національні збори обговорили в залі засідань низку різних думок щодо проекту Закону про землю (зі змінами).

Виступаючи, делегат Нгуєн Зуй Тхань (делегація Ка Мау ) високо оцінив дух внесення поправок до цього законопроекту.

Пан Тхань наголосив, що земля була справді оцінена за допомогою спеціальних правил, які вказують на те, що земля є не лише активом, а й ресурсом і капіталом з більш ринковим характером, що служить виробництву та бізнесу як для людей, так і для підприємств.

Діалог – необхідні фундаментальні рішення для уникнення хаосу на ринку нерухомості — Депутат Національної асамблеї Нгуєн Дуй Тхань.

Це розвиток земельних фондів з більш публічними та прозорими механізмами для держави щодо створення земельних фондів, проактивного регулювання ринкового попиту та пропозиції, аукціонів прав землекористування. Це диверсифікований ринок прав землекористування, який можна легко перетворити на грошовий потік.

Делегат зазначив, що проект Закону про землю (зі змінами) доповнив положення щодо права іпотеки та суборенди земельних ділянок у випадках сплати річної орендної плати за землю та продажу активів, пов'язаних із землею.

Щодо сільськогосподарських угідь, то пан Тхань зазначив, що в цьому новому проекті законопроекту люди та користувачі сільськогосподарських угідь також можуть змінити структуру сільськогосподарських культур та худоби для підвищення ефективності землекористування.

Проект розширив ліміт для отримання прав користування сільськогосподарськими землями домогосподарствами та фізичними особами до не більше ніж 15-кратного ліміту для виділення сільськогосподарських угідь; розширив коло суб'єктів, які мають право на отримання трансфертів рисових земель, до господарських організацій, домогосподарств та фізичних осіб, які безпосередньо не займаються сільськогосподарським виробництвом.

Діалог – необхідні фундаментальні рішення, щоб уникнути хаосу на ринку нерухомості (Рисунок 2). — Проект подолав багато недоліків у сфері сільськогосподарських угідь.

Проект також делегував повноваження районному народному комітету визначати конкретні ціни на землю відповідно до своїх повноважень щодо розподілу земель, оренди землі та зміни цільового призначення землі. Права землекористувачів у зоні планування також передбачені цим проектом земельного закону...

«Для країни, яка розвинулася завдяки сільському господарству, накопиченому розвитку, розширенню бізнесу та покращенню життя, тісно пов’язаного із землею, як наша, ці зміни мають справді практичне значення», – сказав делегат Нгуєн Зуй Тхань.

З огляду на велике значення та важливість земельних ресурсів для людей та бізнесу, делегати запропонували, щоб у цьому перегляді було додатково уточнено Резолюцію 18.

«Необхідно розробити фундаментальні та довгострокові рішення й правила, щоб уникнути надмірного впливу, коливань або навіть хаосу на ринку нерухомості, як це було в минулому, що спричиняє серйозні наслідки, впливає на виживання бізнесу та життя людей, як це було в минулому», – заявив пан Тхань.

Зокрема, делегат зазначив, що останнім часом Уряд постійно вживає рішень для усунення труднощів на ринку нерухомості. Зокрема, Постанова № 33 була видана з метою сприяння сталому розвитку ринку нерухомості, поступового усунення труднощів з юридичних питань проектів, облігацій та потоків капіталу. Однак, певною мірою, за словами пана Тханя, це все ще ситуативний захід для втручання в ринок.

Пан Тхань вважає, що якщо ми хочемо, щоб ринок нерухомості розвивався стабільно та здорово, нам потрібен Земельний закон, Закон про ведення бізнесу з нерухомістю, Закон про житло... які є синхронними, стабільними, послідовними та відповідають правилам ринку.

Діалог – необхідні фундаментальні рішення, щоб уникнути хаосу на ринку нерухомості (Рисунок 3). — Депутати Національних зборів на дискусійній сесії в залі засідань вдень 3 листопада.

По-друге, пан Тхань зазначив, що в положеннях Резолюції 18 у розділі 2.5 є вимога внести зміни до Закону про землю цього разу, необхідно запровадити пільгову політику щодо плати за користування землею та орендної плати за землю, що підходить для зон стимулювання інвестицій. Це також є вимогою Резолюції 19 щодо сільського господарства та фермерів, але не включено до цього законопроекту.

По-третє, що стосується планування землекористування, то розробляються статті 64 та 67, які також включають показники щодо площі землевідведення для населених пунктів.

За словами делегатів, це створює труднощі для обласного та районного рівнів, яким доведеться багато разів коригувати планування землекористування під час процесу впровадження, оскільки на момент планування інвестор ще не з'явився, а згідно з Резолюцією 18, планування – це лише просторове зонування. Тому планування, яке визначає конкретні цілі для типів земель, є невизначеним, послідовним та надійним.

«Тому я пропоную розділити планування та плани на два змістовні елементи, цілі входять до плану», – запропонував пан Тхань.

По-четверте, щодо класифікації землекористування (стаття 9), делегат виявив, що класифікація багатьох типів сільськогосподарських угідь створить труднощі для людей у процесі впровадження. Наприклад, проект закону поділяє землі для вирощування багаторічних культур, однорічних культур та земель для аквакультури, але в Камау землі для вирощування мангрових дерев для розведення креветок, крабів та риби, а також землі для вирощування лотоса та риби – це все один і той самий тип земель.

«Пропонується класифікувати землю відповідно до цілей управління державою, а не відповідно до цілей використання людьми. Управляти державною землею суворо, але не ускладнювати це для людей», – сказав делегат Нгуєн Зуй Тхань.

Уникайте використання політики спекуляцій сільськогосподарськими землями

Коментуючи зміст концентрації земель для великомасштабного сільськогосподарського та товарного виробництва, депутат Національних зборів Нгуєн Ван Хюй (делегація Тай Бінь) заявив, що щодо положення про те, що особам, які не беруть безпосередньої участі в сільськогосподарському виробництві, передаються угіддя для вирощування рису, як це передбачено пунктом 7 статті 45 законопроекту, наразі існує 3 варіанти. Депутат Нгуєн Ван Хюй обрав варіант 3, який передбачає: Особи, які не беруть безпосередньої участі в сільськогосподарському виробництві та отримують угіддя для вирощування рису, повинні створити економічну організацію та мати план використання угідь для вирощування рису, коли особам, які не беруть безпосередньої участі в сільськогосподарському виробництві, передаються угіддя, що перевищують ліміт, передбачений пунктом 1 статті 177.

Оскільки цей план гармонізує обидва фактори, він забезпечує контроль, щоб уникнути використання політики спекуляцій сільськогосподарськими землями, водночас заохочуючи та створюючи сприятливі умови для сільськогосподарського виробництва, створюючи основу для великомасштабного сільськогосподарського виробництва відповідно до політики, викладеної в Резолюції 18 Центрального виконавчого комітету .

Джерело