Офіційно запитую думки щодо внесення змін до Земельного закону 2024 року після 1 року його впровадження. Чому необхідно вносити зміни?

Міністерство сільського господарства та навколишнього середовища офіційно надіслало проект Закону про внесення змін та доповнень до низки статей Закону про землю 2024 року до низки установ для збору коментарів перед його поданням до Національних зборів на 10-й сесії.

Міністерство сільського господарства та навколишнього середовища офіційно запросило висновки щодо проекту Закону про внесення змін та доповнень до низки статей Закону про землю 2024 року – Фото: NGOC HIEN

Джерело Tuoi Tre Online 28 липня повідомило, що Міністерство сільського господарства та навколишнього середовища надіслало низці установ проект закону про внесення змін та доповнень до низки статей Закону про землю 2024 року та звіт щодо цього проекту закону для отримання коментарів.

Чому слід внести зміни до Земельного закону 2024 року?

У проекті Закону про внесення змін та доповнень до низки статей Закону про землю Міністерство сільського господарства та охорони навколишнього середовища заявило, що після року впровадження, окрім досягнутих результатів, все ще залишається багато проблем, які потребують подальшого вивчення та перегляду.

Зокрема, чинна система планування та землекористування не підходить для дворівневої моделі організації місцевого самоврядування.

Вимога щорічного планування землекористування на районному рівні збільшує кількість процедур, подовжує час доступу до землі та затримує землекористування.

Закон про землю 2024 року дозволяє місцям з міським та сільським плануванням не встановлювати окреме планування землекористування, а використовувати це планування для управління.

Однак насправді рівень охоплення міського та сільського планування все ще низький. У багатьох місцях планування не охоплює всі адміністративні межі, тому, навіть якщо планування існує, населеному пункту все одно доводиться впроваджувати додаткові плани землекористування, що призводить до дублювання та марнотратства.

За даними Міністерства сільського господарства та навколишнього середовища, розподіл та оренда землі наразі здійснюються переважно через аукціони прав користування землею або торги для вибору інвесторів.

Однак цей процес залежить від порядку та процедур закону про аукціони та торги, тому він потребує багато часу на підготовку.

Тим часом у багатьох випадках інвестори з достатніми можливостями все ще не обираються, що призводить до затримки реалізації проектів, повільного введення землі в експлуатацію та негативного впливу на залучення інвестицій.

Крім того, великомасштабні проекти зі змішаними функціями та високими технічними вимогами, які відіграють певну роль у сприянні місцевому або регіональному розвитку, потребують інвесторів з видатним потенціалом.

Однак, чинний механізм торгів робить процес впровадження тривалим і може не дозволити обрати інвесторів, які дійсно відповідають очікуваним вимогам.

Крім того, Міністерство сільського господарства та охорони навколишнього середовища вважає, що положення, яке вимагає проведення аукціонів з продажу прав користування землею для надлишкових штаб-квартир та робочих приміщень, земель, повернутих в результаті акціонерного капіталізації та відчуження державних підприємств для економічного розвитку (включаючи випадки звільнення від використання землі або зменшення її використання чи орендної плати за землю), подовжує час, збільшує процедури та витрати на дотримання вимог.

Це особливо складно для проектів зі списку інвестиційних стимулів, яким необхідно використовувати вищезазначений земельний фонд у контексті впровадження дворівневої моделі місцевого самоврядування та об'єднання адміністративних одиниць, центральних та місцевих органів влади.

Внесення змін до низки нормативних актів щодо повернення земель, розподілу земель та оцінки земель

Міністерство сільського господарства та навколишнього середовища вважає, що наразі немає нормативних актів щодо повернення земель для реалізації проектів зі спеціальними вимогами до місць розташування інвестицій, термінових та невідкладних проектів, що обслуговують політичні та зовнішньополітичні завдання (таких як проекти, що обслуговують АТЕС), проектів у зонах вільної торгівлі, міжнародних фінансових центрах, логістичних проектів...

Міністерство також вказало на низку проблем у сфері придбання землі, компенсації та переселення, які потребують внесення змін до законодавства.

Зокрема, щодо питання цін на землю, міністерство вважає, що держава – як представник власників землі – повинна скористатися правом контролювати та визначати ціни на землю.

Зокрема, на первинному ринку (розподіл землі, оренда, зміна цільового призначення землі, визнання прав землекористування) ціни на землю визначаються державою, незалежно від результатів консультацій.

На вторинному ринку (передача, оренда, іпотека, внесок капіталу з використанням прав землекористування) ціни на землю узгоджуються сторонами відповідно до цивільного законодавства; держава контролює переважно через планування, фінансові інструменти, просторову орієнтацію та інфраструктуру.

Однак, згідно з чинними правилами, оцінка землі державою на первинному ринку залежить від цін на вторинну землю та результатів консультаційних установ, тоді як визначення конкретних цін на землю все ще стикається з багатьма труднощами.

Причина полягає в тому, що необхідно враховувати багато факторів, результати оцінки є суперечливими та не відображають справжньої сутності цін на землю як на первинному, так і на вторинному ринках.

Це не повністю сприяло вирішальній ролі держави в регулюванні цін на землю, впливаючи на хід доступу до землі та реалізації інвестиційних проектів, навіть збільшуючи витрати та впливаючи на права інвесторів.

Визначення конкретних цін на землю, особливо при застосуванні методу надлишків до земельних ділянок та земельних площ для реалізації інвестиційних проектів організацій, також має багато недоліків.

Цей метод залежить від наявності інформації, ціни трансферу, ціни оренди, типу та форми бізнесу.

Тим часом ринок прав землекористування часто коливається, навіть раптово зростає, і є нестабільним. Визначення рівня коливань переважно базується на минулих даних, які не точно відображають фактичну додану вартість землі в майбутньому.

Тому Міністерство сільського господарства та навколишнього середовища вважає, що якщо цей метод продовжуватиме використовуватися для управління цінами на землю, ціни, встановлені державою, залежатимуть від коливань ринку та слідуватимуть їм.

Крім того, існують думки, що регулювання, яке вимагає застосування певних цін на землю під час виділення державою землі інвестиційним організаціям, є експлуататорським, призводить до затягування часу, збільшення витрат, зниження конкурентоспроможності та впливає на інвестиційну привабливість населеного пункту.

Крім того, ризики, пов'язані з визначенням конкретних цін на землю, також викликають страх і побоювання у деяких посадовців та відповідних установ, уповільнюючи процес визначення цін на землю та впливаючи на хід реалізації інвестиційних проектів.

Повернутися до теми

НГОК ХІЕН

Джерело: https://tuoitre.vn/chinh-thuc-lay-y-kien-sua-luat-dat-dai-2024-sau-1-nam-thuc-thi-vi-sao-phai-sua-20250728215103237.htm