Ринок нерухомості: Стабільне житло, курорти чекають на правовий прорив

VTV.vn - Ринок житла поступово охолоджується та відновлює рівновагу, тоді як курортна нерухомість чекає на прорив у законодавстві та інфраструктурі.

Житло: від «бульбашки» до більш збалансованого стану

Ринок житлової нерухомості у 2025 році вступає в новий цикл. За даними В'єтнамської асоціації ріелторів (VARS), масштаби нерухомості порівняно із загальними економічними активами становлять лише близько 21%, що значно нижче, ніж у розвинених країнах, а це свідчить про те, що ринок все ще має великий потенціал для розвитку. Однак ринок демонструє ознаки дисбалансу попиту та пропозиції та швидкого зростання цін, що створює потенційний ризик виникнення локальних «бульбашок».

В останні роки ринок житла демонструє позитивне відновлення. Нова пропозиція та ліквідність мають тенденцію до покращення, оскільки правова система стає більш прозорою, особливо в Ханої та Хошиміні. Первинні угоди в цих двох містах також демонструють позитивні сигнали порівняно з попередніми періодами.

Експерти кажуть, що ринок житла поступово переходить від періоду сильного зростання, заснованого на «шоку пропозиції – шоку попиту», до більш збалансованого стану. За словами економічного та ринкового експерта Тран Мань Хунга, ринок має «адаптуватися» до нових вимог, таких як більша прозорість, більш стабільні фінанси покупців та житло, придатне для груп із середнім рівнем доходу. З точки зору бізнесу, пан Ха Тхе Ань, фрілансер з нерухомості в Ханої, сказав, що якщо більшість пропозиції все ще надходитиме з елітного сегмента, реальних покупців продовжуватимуть «забувати».

Інвестори та покупці переходять від «серфінгу» до довгострокового інвестування або реального використання.

Крім того, VARS також наголосила, що ціновий тиск у великих містах швидко зростає, що значно перевищує можливості багатьох покупців, особливо групи із середнім рівнем доходу. Інвестори та покупці переходять від «серфінгу» до довгострокових інвестицій або реального використання, що відповідає більш збалансованому стану ринку.

Примітно, що, оцінюючи ринок нерухомості останнім часом, економічні експерти погоджуються, що ринок демонструє низку помітних тенденцій. По-перше, нова пропозиція зосереджена на висококласних та дорогих проектах, тоді як сегмент доступного житла серйозно бракує. По-друге, ціни на житло у великих містах продовжують різко зростати, значно перевищуючи фактичні доходи. Нарешті, інвестори та покупці переходять від «серфінгу» до довгострокових інвестицій або фактичного використання – відповідно до більш збалансованого стану ринку.

Курорти демонструють ознаки відновлення, але не можуть «прорватися» без ключових факторів

Хоча ринок житла демонструє позитивну динаміку, сегмент курортної нерухомості все ще перебуває на стадії «дослідження», незважаючи на швидке відновлення туризму . У 2025 році туризм у В'єтнамі зафіксував значне зростання кількості міжнародних та внутрішніх відвідувачів, а рівень заповнюваності готелів у ключових туристичних містах досяг середнього рівня 59%.

Згідно зі звітом DKRA Consulting, сегмент курортної нерухомості В'єтнаму на початку 2025 року все ще повільно відновлюється. Первинна пропозиція зростає, але ліквідність низька. Сегмент курортних вілл налічує 60 проектів, близько 2166 одиниць, але за перші два місяці 2025 року було продано лише 56 одиниць. Хоча первинна пропозиція зростає, ліквідність все ще низька, угоди здійснюються переважно з одиницями вартістю менше 10 мільярдів донгів. DKRA також попередила, що правові бар'єри, низька ефективність експлуатації та невідновлена ​​довіра інвесторів є одними з причин, чому ринок курортів не зміг "вирватися".

Курортна нерухомість не може продовжувати покладатися на стару модель.

Звіт DKRA чітко показує, що, незважаючи на «тенденцію потепління», сегмент курортів все ще сповільнюється, транзакції не відновилися суттєво, а інвестори все ще обережні. Запаси житла великі, а ціни продажу не відображають фактичної купівельної спроможності.

Яскравим моментом, на думку економічних експертів, є те, що Закон про землю 2024 року та пов'язані з ним правила вважаються важливою основою для розвитку кондотелів, курортних вілл та другого житла. Ці коригування допомагають уточнити питання власності, експлуатації та експлуатації, хоча все ще залишаються деякі проблеми, які необхідно вирішити для ефективного функціонування ринку.

Однак основні вузькі місця залишаються. По-перше, частка іноземних відвідувачів недостатньо різноманітна, що ускладнює адаптацію курортних продуктів до міжнародних коливань. По-друге, інфраструктура та законодавство в багатьох місцях не синхронізовані, проекти запускаються повільно, нова пропозиція низька, а довіра інвесторів слабка. По-третє, нова пропозиція відсутня в багатьох місцях, тоді як старі запаси все ще великі, що створює замкнене коло, яке ускладнює його вихід.

Пан Майкл Піро, співгенеральний директор Indochina Capital, оцінив, що відновлення туризму є гарною основою, але курортна нерухомість не може продовжувати покладатися на стару модель. Продукт має перейти до «вражень» та вимагає унікальності та більш професійного управління. Щодо цієї історії, пан Тран Мань Хунг також наголосив: «Модель громадського курорту, екологічного курорту, пов’язаного з культурою корінних народів, буде більш підходящим напрямком, ніж гонка за будівництвом суперрозкішних курортів».

Таким чином, хоча курорти мають «золоту можливість» завдяки відновленню туризму, якщо вони покладатимуться лише на цей фактор без удосконалення правової бази, продуктів та обслуговування клієнтів, буде важко досягти сильного «стрибка».

Тож яка стратегія потрібна, щоб повернути ринок до рівноваги та сприяти його розслабленню?

Ринок нерухомості у 2025 році рухається до стану, коли головними критеріями стають баланс, якість та доступність. На думку економічних експертів, для сталого розвитку обох сегментів необхідно синхронно вирішувати основні фактори.

Щодо житла, стратегія повинна зосереджуватися на збільшенні пропозиції середнього та середнього цінових сегментів, одночасно диверсифікуючи локації в добре сполучені приміські райони, щоб відповідати фактичній доступності людей. Водночас, контроль цін та спекуляцій, а також підвищення прозорості інформації необхідні для уникнення явища швидкого та неконтрольованого зростання цін. Зрештою, сприяння розвитку сполучної інфраструктури та комунальних послуг допоможе заміському житлу мати реальну вартість та стати більш привабливим.

Ринок нерухомості у 2025 році вступає в перехідний період.

Для курортів важливим завданням є завершення правової бази, особливо пов'язаної з правом власності, передачею прав та залученням різноманітних туристів. Далі, інвесторам потрібно реструктуризувати продукт, зосередившись на враженнях, місцевій ідентичності, супутніх послугах, замість того, щоб просто будувати «курорти» та продавати їх. Потім, зміцнити зв'язок між туризмом, транспортом та нерухомістю – інфраструктура аеропорту, дороги, високоякісні готельні послуги є ключовими. Нарешті, зміцнення довіри інвесторів шляхом чіткого оголошення про хід реалізації проекту, фінансової прозорості та фактичної експлуатації є обов'язковим.

Видно, що ринок нерухомості у 2025 році вступає в перехідний період, від фази «шок пропозиції – гаряче зростання цін» до стану, де основними критеріями стають баланс, якість та доступність. Сегмент житла демонструє ознаки більшої стабільності, тоді як курортний сегмент, хоча й має великий потенціал, ще має пройти довгий шлях до «сублімації». Якщо обидва ці сегменти хочуть розвиватися стійко та позитивно впливати на соціально-економіку, необхідно не лише очистити джерела капіталу, джерела постачання чи відновлення туризму, але й синхронно вирішити такі фактори, як законність, інфраструктура, продукти, структура ринку та довіра покупців. У цей час ринок не тільки «оживе», але й житиме з кращою якістю та стійкістю.

Джерело: https://vtv.vn/thi-truong-bat-dong-san-nha-o-on-dinh-nghi-duong-cho-cu-bat-phap-ly-10025112117552534.htm