Які обов'язки інвесторів проектів нерухомості?

Нові пункти відповідальності інвесторів проектів нерухомості

В інтерв'ю газеті Kinh te & Do thi про нові обов'язки інвесторів проектів нерухомості, адвокат Фам Тхі Біч Хао - директор юридичної компанії Duc An Law Company Limited, зазначив, що відповідно до положень статті 17 Закону про нерухомість, не дозволяється уповноважувати інші організації або фізичних осіб підписувати договори на завдаток, купівлю, продаж, передачу, оренду з правом викупу будинків, будівельних робіт, площ забудови в будівельних об'єктах, права користування землею з технічною інфраструктурою в проектах нерухомості. Це положення спрямоване на уникнення порушень уповноваженими органами щодо підписання договорів на завдаток та передачу.

Закон про нерухомість 2023 року передбачає: завдаток на майбутню купівлю житла не повинен перевищувати 5% від ціни продажу.

Водночас, будівництво будинків, будівельні роботи та роботи з технічної інфраструктури, соціальна інфраструктура в рамках проекту повинні відповідати детальному плануванню, затвердженому проекту, дозволу на будівництво, змісту затвердження інвестиційної політики проекту компетентними державними органами; дотримуватися будівельних норм. Це нове положення порівняно із Законом про ріелторську діяльність 2014 року також має на меті запобігти будівництву деякими інвесторами будинків, які не відповідають затвердженим проектам та дозволам на будівництво.

 

Закон про ріелторську діяльність 2023 року (що складається з 10 розділів та 83 статей) набирає чинності з 1 січня 2025 року та замінює Закон про ріелторську діяльність 2014 року.

Деякі нові правила оплати, оренди з правом викупу будинків, будівельних робіт, що утворюються в майбутньому, згідно з пунктом 2 статті 25 Закону про ріелторську діяльність 2023 року: Оплата за договорами оренди з правом викупу будинків, будівельних робіт, площі забудови в будівельних об'єктах, що утворюються в майбутньому, здійснюється кількома платежами, перший внесок не перевищує 30% від вартості договору, включаючи завдаток, наступні платежі повинні бути залежно від ходу будівництва до моменту передачі будинку, будівельних робіт, площі забудови в будівельних об'єктах орендарю, але загальна сума авансового платежу орендодавцю не перевищує 50% від вартості договору оренди з правом викупу будинків, будівельних робіт, площі забудови в будівельних об'єктах. Решта суми розраховується як орендна плата, яка підлягає сплаті орендодавцю протягом певного періоду, узгодженого в договорі.

Нові пункти в Законі про ріелторську діяльність у статті 29 щодо вимог до торгівлі правами користування землею з технічною інфраструктурою в проектах нерухомості. Відповідно, проекти нерухомості з правами користування землею з технічною інфраструктурою, що вводяться в дію, повинні відповідати наступним вимогам:

Вимоги, зазначені у статті 11 цього Закону; завершені інвестиції в будівництво робіт технічної інфраструктури відповідно до затвердженого детального планування, хід виконання проекту, затверджений компетентними державними органами відповідно до положень законодавства про будівництво, законодавства про містобудування, законодавства про інвестиції; забезпечення електропостачання, водопостачання, водовідведення, збору відходів, очищення стічних вод; забезпечення підключення до спільної інфраструктурної системи території перед передачею, орендою, суборендою прав користування землею; передача, оренда, суборенда прав користування землею з технічною інфраструктурою повинні відповідати інвестиційним цілям та змісту інвестиційного проекту, затвердженого компетентними державними органами.

Нові моменти, які варто врахувати сторонам, що беруть участь в угодах

За словами юриста Фам Тхі Біч Хао, щодо правил щодо завдатку в житлово-будівельній сфері, що формується в майбутньому, Закон про нерухомість 2023 року передбачає, що для забезпечення справжнього відображення завдатку, одночасно обмежуючи ризики для покупця та орендаря, які часто є слабшою стороною, завдаток на купівлю будинку, що формується в майбутньому, не повинен перевищувати 5% від ціни продажу.

Адвокат Фам Тхі Біч Хао

Чинний Закон про операції з нерухомістю 2014 року не регулює конкретно завдатки при купівлі, продажу або оренді нерухомості, що будуть утворені в майбутньому.

Згідно з новими положеннями пункту 5 статті 23 Закону про ріелторську діяльність 2023 року, зміст такий: Інвестори проектів у сфері нерухомості можуть стягувати з клієнтів депозити у розмірі не більше 5% від ціни продажу, ціни оренди з правом викупу будинків, будівельних робіт та площі будівельних робіт, якщо будинки та будівельні роботи відповідають усім умовам для введення в експлуатацію відповідно до положень цього Закону. У договорі про депозит повинні бути чітко зазначені ціна продажу, ціна оренди з правом викупу будинків, будівельних робіт та площа будівельних робіт.

Відповідно, інвесторам проектів нерухомості дозволено збирати депозити у розмірі не більше 5% від ціни продажу, ціни оренди з правом викупу будинків та майбутніх будівельних робіт, якщо вони відповідають умовам для початку діяльності.

У договорі про завдаток має бути чітко зазначена ціна продажу, ціна оренди будинку з правом викупу, будівельний проект та площа об'єкта.

Житлово-будівельні об'єкти, що створюються в майбутньому, можуть бути введені в експлуатацію лише за наявності одного з наступних документів на право користування землею: дозвіл на будівництво; повідомлення про початок будівництва; документи про приймання завершених будівництвом об'єктів технічної інфраструктури...

Розширення прав в'єтнамських інвесторів, що проживають за кордоном

Адвокат Фам Тхі Біч Хао зазначив, що ще одним важливим новим пунктом Закону про нерухомість 2023 року є внесення змін до положень, що стосуються форми та обсягу діяльності з нерухомістю в'єтнамців, які проживають за кордоном.

У статті 10 суб'єктами, яким дозволено займатися підприємницькою діяльністю, є громадяни В'єтнаму, які проживають за кордоном і є громадянами В'єтнаму відповідно до положень закону про громадянство, мають дозвіл на в'їзд до В'єтнаму та ведення бізнесу з нерухомістю у формах, передбачених для вітчизняних організацій та фізичних осіб, що займаються діяльністю з нерухомістю. Громадяни В'єтнаму, які проживають за кордоном та не є громадянами В'єтнаму відповідно до положень закону про громадянство, мають дозвіл на в'їзд до В'єтнаму та ведення бізнесу з нерухомістю у таких формах:

Інвестування в будівництво будинків та будівельні роботи, пов'язані з правом користування землею для продажу, оренди або викупу з правом розстрочки, через проекти нерухомості, що реалізуються відповідно до форми, цільового призначення та терміну користування землею, визначених законодавством про землю;

Інвестування у будівництво технічної інфраструктури в проектах нерухомості з метою передачі, оренди та суборенди прав користування землею з технічною інфраструктурою повинно відповідати формі, цільовому призначенню та терміну користування землею, встановленим законодавством про землю;

Форми ведення бізнесу з нерухомістю, зазначені у пунктах d та g частини 1 цієї статті.

«Порівняно з чинним Законом про ріелторську діяльність, новий Закон передбачає більш детальні правила щодо форм ріелторської діяльності в'єтнамців, які проживають за кордоном, розширюючи права інвесторів, які є в'єтнамцями, що проживають за кордоном, для залучення капіталу на ринок нерухомості», – сказав адвокат Фам Тхі Біч Хао.

Джерело: https://kinhtedothi.vn/chu-dau-tu-du-an-bat-dong-san-co-nhung-trach-nhiem-nao.html