У інвесторів та брокерів ось-ось закінчиться час на «довільне» стягнення депозитів.

Змінений Закон про операції з нерухомістю, прийнятий Національними зборами та набув чинності з початку 2025 року, регулює розмір завдатку на майбутнє придбання житла.

Зокрема, стаття 17 зміненого Закону про ріелторську діяльність передбачає, що інвестори проектів нерухомості не мають права уповноважувати інші організації чи фізичних осіб укладати договори на завдаток, купівлю, продаж, передачу або оренду з правом купівлі-продажу будинків у будівництві, площ забудови у будівництві та прав користування землею з технічною інфраструктурою в проектах нерухомості.

Водночас, пункт 5 статті 23 цього Закону також містить деталі щодо депозитів та платежів за майбутнє придбання житла. Інвесторам проектів нерухомості дозволяється стягувати з клієнтів депозити у розмірі не більше 5% від ціни продажу або оренди з правом викупу лише тоді, коли житло або будівельні роботи відповідають усім умовам для введення в експлуатацію.

Проєкт житлового комплексу Hanoi Time Tower у міському районі Ван Фу (Хадонг, Ханой ) був закинутий протягом багатьох років (Фото: Хафонг).

За словами експертів, це регулювання депозитів поклало край тривалому періоду, коли депозити мали форму договорів. Водночас, регулювання депозитів забезпечує укладення договору та захищає права покупців житла.

Пан Ле Хоанг Чау, голова Асоціації ріелторів міста Хошимін (HoREA), зазначив, що операція з нерухомістю має особливі характеристики депозитних операцій. Тим часом, Закони про операцію з нерухомістю 2006 та 2014 років не регулюють депозити, що здійснюються до того часу, коли проект нерухомості або житла має право на підписання договору або мобілізацію капіталу для продажу майбутнього житла, особливо землі.

За словами пана Чау, користуючись пунктом 1 статті 328 Цивільного кодексу 2015 року, який не передбачає розміру та ставки депозитів, спекулянти, земельні брокери та нечесні підприємства отримували депозити на велику суму, в деяких випадках до 90-95% від вартості майна, що торгується. Спекулянти навіть створювали «фіктивні проекти» без законних підстав з метою шахрайства, завдаючи величезних збитків клієнтам та порушуючи суспільний порядок, типовим прикладом є випадок шахрайства, що стався в компанії Alibaba.

Проєкт Usilk City (Хадонг, Ханой) відстає від графіка вже багато років, через що надії тисяч клієнтів на те, щоб вони влаштувалися та заробили на життя, «згоріли в дим» (Фото: Хафонг).

Поділяючи таку ж думку, голова Асоціації ріелторів В'єтнаму Нгуєн Ван Дінь зазначив, що депозит не лише свідчить про підписання договору купівлі-продажу, але й слугує основою для інвесторів для визначення ринкового попиту та забезпечення виробництва продукції проекту.

«Законодавчі норми щодо депозитів є дуже розумними, але, згідно з досвідом розвинених країн, вони використовують треті сторони, такі як банки та кредитні установи, для контролю та управління цією сумою грошей зі спільного рахунку без «перетікання» в кишеню інвестора. Якщо інвестор не виконає зобов’язання, клієнт може отримати гроші назад, а банк буде нести відповідальність за цю суму грошей», – наголосив пан Дінь.

За даними журналістів Dan Tri , насправді існує багато житлових проектів, які збирали депозити та поетапні платежі від клієнтів через брокерські підрозділи або безпосередньо інвестором. Однак інвестор потім не реалізував проект або реалізував його наполовину, а потім зупинявся на десятиліття, що призводило до того, що покупці житла потрапляли в ситуацію, коли вони «напівплакали, напівсміялися».

Спільною рисою цих проектів є те, що інвестор утримував депозитні та прострочені платежі клієнтів на суму до сотень мільярдів донгів, через що багатьом людям доводиться нести тягар сплати відсотків за банківськими кредитами для купівлі житла та щомісячної орендної плати.

Джерело: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/chu-dau-tu-moi-gioi-sap-het-thoi-tu-tung-tu-tac-thu-tien-dat-coc-20231227092615829.htm