Земельні ділянки привертають більше уваги, ніж квартири, чи не час «відкладати гроші»? Процедури перетворення садових земель на землі для житлової забудови

Інтерес до землі та земельних ділянок для проектів зріс більше, ніж до квартир, експерти пропонують вигідний час для інвестицій, Дананг продає з аукціону земельну ділянку вартістю мільярд доларів... ось останні новини ринку нерухомості.

В умовах поступового потепління ринку нерухомості на початку року, брокери, торгові майданчики та інвестори завчасно розпочали багато бізнес-кампаній, щоб не втратити можливість охопити велику кількість потенційних клієнтів. (Джерело: XD Newspaper)

Нова пропозиція на ринку незабаром покращиться

Згідно з останніми даними Batdongsan.com.vn , порівняно з початком 2023 року, ринок нерухомості на початку цього року демонстрував більш позитивні ознаки як за рівнем інтересу, так і за кількістю оголошень. Це показує, що попит на нерухомість для продажу по всій країні в січні 2024 року зріс на 66% порівняно з аналогічним періодом 2023 року, а кількість оголошень про продаж нерухомості також зросла на 52%.

Примітно, що в Ханої та Хошиміні інтерес до землі та земельних ділянок під проєкти зріс більше, ніж до квартир. Зокрема, у січні 2024 року кількість пошуків землі в Ханої зросла на 110%, а земельних ділянок під проєкти – на 77% порівняно з аналогічним періодом минулого року. Тим часом кількість пошуків квартир у Ханої зросла на 71%. Аналогічно, в Хошиміні попит на землю та земельні ділянки під проєкти зріс на 71% - 73%, а на квартири – лише на 59%.

Наведені вище дані частково відображають бажання багатьох людей володіти землею, навіть попри те, що ринок вже не переживає земельної лихоманки, як на початку 2022 року. Звіт та індекс споживчих настроїв на ринку нерухомості (CSS) Batdongsan.com.vn за першу половину 2024 року також показали, що до 65% респондентів заявили, що вони все ще планують придбати нерухомість у наступному році; частка покупок для інвестицій становила 60%, а земельні ділянки все ще залишаються тим типом нерухомості, який найбільше цікавить майбутніх покупців.

В умовах поступового «розігріву» ринку нерухомості на початку року, брокери, торгові майданчики та інвестори завчасно розпочали багато бізнес-кампаній, щоб не втратити можливість охопити велику кількість потенційних клієнтів.

Оцінюючи психологію та тенденції бізнесу в сфері нерухомості, пан Дінь Мінь Туан, директор batdongsan.com.vn, прокоментував: «Наразі багато інвесторів налаштовані просувати свої продукти на початку 2024 року, оскільки якщо вони чекатимуть до 2025 року, коли набуде чинності Закон про бізнес у сфері нерухомості 2023 року, збір коштів буде складнішим та трудомісткішим, оскільки на той час інвесторам буде дозволено збирати лише депозити не більше 5% від ціни продажу будинків та будівельних робіт, сформованих у майбутньому, а після виконання всіх зобов'язань щодо продажу їм буде дозволено зібрати ще 25%. Тому цей експерт прогнозує, що нова пропозиція на ринку нерухомості незабаром покращиться у 2024 році».

Згідно з дослідженням пана Дінь Мінь Туана, проведеним серед понад 10 торгових одиниць землі в Донгнаї, Бінь Дуонгу та Лонг Ані , усі підприємства поділилися інформацією про збільшення кількості земельних угод на початку цього року. Більшість із них зосереджувалися на земельних ділянках зі стандартним юридичним статусом, вартістю менше 2 мільярдів донгів, розташованих у радіусі 60 км від Хошиміна.

На ринку Ханоя, де є сегменти, що відповідають реальним потребам, таким як купівля, продаж та оренда квартир для вторинних потреб або торгових площ у центральній частині міста, багато брокерів з нерухомості також почали працювати одразу після свята Тет. Обмежена пропозиція, хоча попит все ще існує, зробила ситуацію з угодами після Тету більш жвавою в цих сегментах.

Коли інвестувати?

Згідно з опитуванням, проведеним наприкінці 2023 року Центром маркетингових досліджень та аналізу клієнтів One Mount Real Estate, з 63% людей, які потребували нерухомості у 2024 році, більшість із них цікавилися квартирами, землею та житловими будинками.

Згідно з нещодавно опублікованими даними дослідницького підрозділу нерухомості, після свята Тет інтерес до нерухомості знову швидко зріс.

Раніше кількість пошуків нерухомості по всій країні почала зростати з 2-го дня Тет і продовжувала досить сильно зростати, досягнувши 124% зростання на 10-й день Тет порівняно з 1 тижнем до Тет.

Примітно, що в Ханої та Хошиміні інтерес до земельних ділянок та земельних ділянок під проекти зріс сильніше, ніж до квартир.

Опитування, проведене в Хоай Дику (Ханой), показує, що попит на землю в передмістях останнім часом зріс порівняно з першими місяцями 2023 року. Однак кількість успішних угод невисока, і суттєвих покращень не спостерігається.

Наразі клієнти все ще переважно шукають та досліджують ринок. Попит інвесторів на пошук коливається, фінансові ресурси становлять близько 2 мільярдів донгів.

Що стосується ціни на будинки та землю в передміському провулку, то це продукт нерухомості, що обслуговує реальні потреби в житлі. Вартість, розрахована на м2, є великою, але загальна вартість будинку все ще набагато менша порівняно з сусіднім будинком, віллою, оскільки площа невелика, лише близько 30-50 м2, тому ціна на будинки в провулку з часом зростала.

Кошик будинків у провулках в основному зосереджений у таких районах, як Донг Ань, Хоай Дик, Тхань Трі, Зіа Лам... Ціна в основному становить близько 100 мільйонів донгів/м2 за будинки у провулках шириною близько 2,5-3 м.

Для інвесторів низькі процентні ставки для покупців житла є перевагою для вирішення проблеми левериджу. Хоча процентні ставки знизилися, експерти радять не зловживати ними.

На думку експертів, інвестувати варто лише тоді, коли у вас є вільні гроші та ви знайдете нерухомість за гарною та дешевою ціною. У короткостроковій перспективі ринок нерухомості не може миттєво відновитися. Ринок нерухомості у 2024 році – це не час для інвестицій та пошуку нових товарів, це все ще етап для розгляду покупок для довгострокових інвестицій, купівлі для проживання. Тому не слід використовувати занадто багато фінансового левериджу та орієнтуватися лише на проекти з повними юридичними документами, простою політикою продажу та хорошими стимулами за процентними ставками.

У Данангу з аукціону виставлено "золоту" землю вартістю тисячі мільярдів донгів, чотирма сторонами якої виходять на дорогу.

Центр розвитку земельного фонду при Департаменті природних ресурсів та навколишнього середовища Дананга оголосив про аукціон земельної ділянки з кодом A1-2-1 на дорозі від мосту через річку Хан до моря на вулиці Фам Ван Донг.

Поточний стан земельної ділянки поблизу мосту через річку Хан, виставленої на аукціон містом Дананг. (Джерело: Dan Tri)

Загальна площа землі становить майже 10 000 м², початкова ціна – понад 137 мільйонів донгів/м². Термін користування землею становить 50 років, орендар сплачує орендну плату одноразово. Ця земля має 4 сторони, що виходять на дорогу.

Місто завершило розчищення ділянки та облаштування технічної інфраструктури. Земля призначена для будівництва комерційного центру та офісів для оренди із загальним орієнтовним інвестиційним капіталом майже 2 000 мільярдів донгів від переможця торгів.

Дананг встановлює умову, що учасники аукціону повинні сплатити авансом 20% від загальної вартості земельної ділянки. У разі перехресного володіння між двома або більше компаніями, згідно з положеннями закону про підприємства, в аукціоні може брати участь лише одна компанія.

Учасники аукціону також повинні мати загальний звіт про інвестиційний проект відповідно до функцій та показників планування, прогресу та загального очікуваного обсягу інвестицій проекту.

Повинні бути документи та документи, що підтверджують, що мінімальний розмір власного капіталу для реалізації проекту становить не менше 20% від загального очікуваного обсягу інвестицій, а також зобов'язання не банкрутувати або не перебувати в процесі ліквідації...

Які процедури необхідні для перетворення садових земель на житлові угіддя у 2024 році?

Перетворення садової землі на землю для житлового будівництва вимагає дозволу.

Згідно з пунктом 2 статті 9 Закону про землю 2024 року, сільськогосподарські угіддя включають такі види земель: землі для вирощування однорічних культур, включаючи рисові угіддя та землі для вирощування інших однорічних культур; землі для вирощування багаторічних культур; лісові угіддя, включаючи лісові угіддя спеціального використання, захисні лісові угіддя, виробничі лісові угіддя; землі аквакультури; угіддя для концентрованого тваринництва; землі для виробництва солі; інші сільськогосподарські угіддя.

Таким чином, згідно зі статтею 9 Закону про землю 2024 року, закон не класифікує садові землі до жодної групи земель. Однак, виходячи з цільового призначення земель, садові землі можна розуміти як землі для вирощування однорічних культур або землі для вирощування багаторічних культур (що належать до групи сільськогосподарських угідь).

Водночас, згідно зі статтею 121 Закону про землю 2024 року, перетворення сільськогосподарських угідь на несільськогосподарські угіддя має бути дозволено компетентним державним органом.

Порядок перетворення садових земель на землі житлового призначення

* Етапи впровадження

Відповідно до статті 69 Декрету 43/2014/ND-CP, перетворення земель садового фонду на земельні ділянки житлової забудови здійснюється в такі кроки:

Крок 1. Підготовка документів. Домогосподарствам та фізичним особам необхідно підготувати комплект документів, зокрема: Заяву на отримання дозволу на зміну цільового призначення земельної ділянки; Довідку (червона книга, рожева книга);

Крок 2. Подання та отримання документів:

Куди подавати документи: Спосіб 1: Подайте документи до Єдиного відділу для передачі до Департаменту природних ресурсів та навколишнього середовища; Спосіб 2: У місцях, де Єдиний відділ не створено, подайте документи безпосередньо до Департаменту природних ресурсів та навколишнього середовища.

Отримання документів: Якщо документи повні, відділ прийому зафіксує їх у книзі прийому та видасть заявнику квитанцію (у квитанції чітко зазначено термін повернення результатів); Якщо документи відсутні або недійсні, протягом не більше 3 робочих днів заявника необхідно повідомити та доручити йому доповнити та заповнити документи відповідно до правил.

Крок 3. Вирішення запитів: На цьому етапі людям слід зазначити, що найважливішим зобов'язанням є сплата зборів за користування землею.

Крок 4. Повернути результати

* Термін обробки: не більше 15 днів з дати отримання дійсних документів; не більше 25 днів для гірських громад, островів, віддалених районів, районів зі складними соціально-економічними умовами.

Примітка: Вказаний час не включає вихідні та святкові дні, передбачені законодавством; не включає час виконання фінансових зобов'язань землекористувачів.

Джерело