Захмарні ціни на земельні аукціони з подальшим скасуванням депозитів стають «звичайним явищем»

(CLO) Земельні аукціони з ознаками порушень як у цінах переможців, так і в кількості заявок на реєстрацію все ще тривають, оскільки спекулятивна психологія та очікування зростання цін на нерухомість продовжують зберігатися.

Раніше, у серпні, громадську думку постійно сколихували земельні аукціони в приміських районах Ханоя , таких як Тхань Оай та Хоай Дик, з великою кількістю реєстрацій, тривалими періодами аукціонів та стрімким зростанням виграшних ставок, які в десятки разів перевищували стартову ціну. Цей розвиток подій та результат продовжилися на нещодавніх земельних аукціонах у Ха Донг та Тхуонг Тін.

Відповідно, 19 жовтня район Ха Донг успішно продав на аукціоні 27 земельних ділянок у районах Фу Луонг, Єн Нгіа та Дуонг Ной. Примітно, що після 14 раундів найвищу ціну було визначено як покупця, який запропонував до 262 мільйонів донгів/м2, що у 8 разів вище за стартову ціну; найнижча ціна, що виграла, також була у 5,8 раза вищою, досягнувши 133 мільйонів донгів/м2.

Земельний аукціон у Хадонзі відбувся 19 жовтня. (Фото: VV)

22 жовтня в Тхуонг Тін, після 16 годин запеклих торгів, 19/40 земельних ділянок, що належать до Проекту технічної інфраструктури з аукціонної землі в комуні Ван Дьєм, район Тхуонг Тін, Ханой, також були успішно продані з найвищою виграшною ціною в 52 864 мільйони донгів/м2; найнижча ціна становила 24 384 мільйони донгів/м2 зі стартовою ціною 3 864 мільйони донгів/м2. Решта 21 земельна ділянка не була успішно продана з аукціону, оскільки учасники аукціону порушили правила.

Захмарні ціни на земельні аукціони з подальшим скасуванням депозитів стають «звичайним явищем»

В'єтнамська асоціація ріелторів (VAR) заявила, що, незважаючи на втручання влади, зрештою аукціони не змінилися, і навіть ціни на землю, що виставляється на аукціон, продовжують зростати.

По-перше, щодо початкової ціни. Початкова ціна все ще дуже низька, значно нижча за ринкову ціну, визначену у повній відповідності до чинних норм, розраховану за коефіцієнтом К, помноженим на прейскурант землі міста.

«Місцевий народний комітет досі базується на старому прейскуранті цін на землю від 2020 року, який діяв до 31 грудня 2025 року. Початкова ціна зміниться лише тоді, коли Ханой опублікує новий прейскурант цін на землю», – заявили представники VAR.

По-друге, ціни на землю на аукціонах продовжують зростати, оскільки попит на нерухомість, особливо на юридично гарантовані продукти з чітким потенціалом зростання, такі як земля, що виставляється на аукціон, дуже високий.

Фактично, у таких районах, як Хоай Дик або Ха Донг, потенціал для міського розвитку разом з розвитком інфраструктури створює великі очікування для інвесторів. Багато інвесторів готові платити високі ціни за володіння цією обмеженою кількістю продукції, навіть якщо ціна може значно перевищувати фактичну вартість землі.

Крім того, враховуючи очікування, що вартість землі продовжуватиме зростати в майбутньому, покупці можуть погодитися на ціни, значно вищі за звичайну оцінку.

Зокрема, високе зростання цін пов'язане з тим, що ринок нерухомості Ханоя зростає «гаряче» з обмеженою пропозицією, первинна ціна постійно встановлює новий високий рівень разом з очікуваннями розширення міста та транспортної інфраструктури.

Ще однією важливою причиною високої ціни переможної ставки є поведінка, що полягає у сплаті вищої ціни з подальшою відмовою від завдатку, несплаті переможної ставки, навіть готовності ігнорувати ризики, виконанні зобов'язань на аукціоні для легалізації виграшної ціни з метою «завищення ціни», створення «віртуального» рівня цін як основи для підвищення ціни на пов'язані земельні ділянки з метою отримання прибутку.

Хоча влада втрутилася для проведення перевірки, ці дії спрямовані головним чином на забезпечення прозорості та законності аукціонного процесу, і втручатися в ринкові ціни складно.

Захмарні ціни на земельні аукціони з подальшим скасуванням депозитів стають «звичайним явищем». (Фото: ST)

Оскільки в ринковій економіці сторони, що беруть участь в операціях купівлі-продажу, дотримуються принципу взаємної згоди. Вони можуть повністю скасувати завдаток без доказів. І неминуче, що вони підвищать ціну, коли будь-які товари є дефіцитними на ринку.

«Поточне позначення такої поведінки як спекуляції та інфляції цін також походить від емоцій. У В'єтнамі немає правових документів, які б визначали таку поведінку як основу для її вирішення», – заявили VARs.

Крім того, згідно з чинним законодавством, особи, які виграють аукціон, але не сплачують повну суму протягом 120 днів, підлягають «досить незначному» штрафу, який полягає лише у скасуванні результатів та втраті завдатку, що є дуже низьким через низьку початкову ціну.

Переглянутий Закон про аукціони майна посилив правила для переможців аукціонів з права користування землею, але ці правила набудуть чинності лише 1 січня 2025 року. Однак, навіть коли нові правила набудуть чинності, з огляду на поточну ситуацію з попитом і пропозицією, а також напружений ринок нерухомості Ханоя, ймовірність встановлення нових цінових рекордів на майбутніх аукціонах є дуже високою і поступово стане «щоденним явищем у районі». Оскільки спекулятивний менталітет все ще існує, а очікування зростання цін на нерухомість продовжують зберігатися.

Потрібні більш рішучі заходи.

Щоб забезпечити справедливий та прозорий процес аукціону, мінімізуючи спекуляції та завивання цін, VARS пропонує низку рекомендацій.

По-перше, організаторам аукціонів необхідно ретельно переглянути та забезпечити відповідність усіх процесів та процедур аукціону чинним законодавчим нормам.

По-друге, державним органам управління необхідно продовжувати пильно стежити за кожним «ходом» аукціонів, щоб своєчасно вживати коригувальних заходів у разі виявлення ознак «нестабільності».

Водночас, розглянути питання про оперативне впровадження коригувань механізмів, політик та суворіших правил, пов'язаних з цією діяльністю, щоб оперативно спрямувати її у правильному напрямку.

Зокрема, штраф за залишення депозиту слід вважати вищим. Таким чином, збільшується «розгляд» між «прибутками та збитками» осіб, які беруть участь в аукціоні, що дещо обмежує «спекулятивну тенденцію» через аукціонну діяльність.

По-третє, державі також необхідно вжити рішучіших заходів проти випадків виграшу аукціонів з одночасним їх «перенесенням» у стислі терміни. Зокрема, найважливішим, на думку VARS, залишається проблема з пропозицією житла.

Незабаром необхідно вжити проактивних та практичних заходів для «розблокування» пропозиції житла. Зокрема, перегляд та вирішення проектів, що застрягли в юридичних питаннях, є найшвидшим способом допомогти збільшити пропозицію на ринку.

«Коли пропозиція поступово відповідатиме попиту, ринок автоматично коригуватиметься, і ціни загалом та аукціонні ціни зокрема будуть ближчими до реальної вартості нерухомості», – наголосили VAR.

Джерело: https://www.congluan.vn/dau-gia-dat-cao-chot-vot-xong-huy-coc-dang-tro-thanh-chuyen-thuong-ngay-o-huyen-post318672.html