Яка очікувана ціна землі для інвесторів?

Ліквідність «заморожена» через труднощі з узгодженням ціни

На думку деяких інвесторів, ліквідність цього сегмента останнім часом не покращилася, оскільки багато хто помітив, що землевласники насправді не потрапили у стан «земельної задухи». Особливо на земельних ділянках, розташованих у мальовничих місцях, з високим потенціалом прибутку в середньостроковій перспективі, і землевласники наразі не відчувають надто великого фінансового тиску.

Пан Фам Хай, давній інвестор у землю в сусідніх районах Хошиміна, таких як Лонг Ан , Донг Най, Бінь Фуок, Ба Ріа та Вунг Тау, розповів, що останнім часом він та деякі друзі шукали земельні ділянки за розумними цінами. Але більшість гарних земельних ділянок часто дуже важко продати через розбіжності щодо ціни.

«Землевласники все ще тримають ціну досить високою порівняно з нашою оцінкою, деякі люди навіть відмовляються домовлятися про нижчу ціну, оскільки вважають поточну ціну прийнятною. Зокрема, багато землевласників вважають, що ринок скоро відновиться, тому вони скорочують збитки лише на дуже незначному рівні. З цієї причини за останні 3 місяці мені вдалося купити лише ще 1 ділянку землі в Дат До, Ба Ріа - Вунг Тау за понад 1 мільярд», – поділився пан Хай.

Цей інвестор також зазначив, що навіть з деякими земельними ділянками, що наразі перебувають у власності банку, землевласники, на їхню особисту думку, ще не повернули ціну до «хорошого» рівня. Багато землевласників навіть підвищили ціну на кілька сотень мільйонів вище оцінки банку та деяких інших оціночних компаній.

Земля під проєкти є улюбленим вибором багатьох інвесторів.

Той факт, що землевласник використав пікову ціну 2022 року як орієнтир для встановлення скорочення збитків, призвів до того, що багато людей хочуть купити нерухомість для інвестицій, але не можуть укласти угоду. Навіть 50% зниження збитків для багатьох людей, які інвестують у довгостроковій перспективі, є лише зменшенням прибутку.

Крім того, з точки зору продавця, деякі люди виходять на ринок у період земельної лихоманки, ціни на землю можуть зрости на кілька сотень відсотків. Не кажучи вже про брокерські комісійні, юридичні витрати та відсоткові позики для інвестування в нерухомість. Тому через рік, навіть якщо вони погодяться продати за початковою ціною, їм все одно доведеться зазнати великих збитків у кілька сотень мільйонів. Тому, стикаючись із «стисканням цін» клієнтами, багато землевласників не погоджуються на угоду, що призводить до «замороження» ліквідності ринку.

Крім того, деякі інвестори зазначили, що наразі лише земля та сільськогосподарська продукція в провінціях навколо Хошиміна, особливо на ринку землі, який ще не досяг апогею, мають розумні ціни придбання. Однак майбутні ризики також вищі через відсутність орієнтації на розвиток. У районах, які пройшли «хвилю», зниження цін на 30-40% все ще є ціною, яку потрібно враховувати на даний момент.

Чи можуть ціни ще більше знизитися?

Згідно зі звітом про ринок нерухомості Batdongsan.com.vn, ціни на землю у 2023 році мають тенденцію до різкого зниження у сфері спекулятивної нерухомості, де запаси зберігаються в очікуванні зростання цін (що не задовольняє реальні потреби в житлі, експлуатуючи споживання), тоді як ціна на землю загалом знизилася лише з 8 до 12%. Найбільше знизилися ціни на таунхауси, вілли та майбутні квартири, впавши приблизно до 15-30%, і лише у кількох виняткових випадках ціна впала до 40% порівняно з другим кварталом 2022 року.

Тим часом сегменти, які підходять для покупців з реальними потребами в житлі та можуть бути використані негайно, продаються дуже мало. Деякі проекти все ще фіксують зниження цін через психологічний вплив усього ринку, але лише у вузькому діапазоні. Панічних продажів для зменшення збитків немає.

Згідно з психологічним опитуванням покупців житла, проведеним Batdongsan.com.vn, близько 56% прогнозують, що ціни на житло продовжать знижуватися в останні місяці року, лише 23% сказали, що вони продовжать зростати. Відповідно, 54% респондентів заявили, що процентні ставки продовжать зростати в найближчому часі, близько 20% сказали, що починаючи з третього кварталу процентні ставки можуть знизитися, але важко повернутися до періоду 2020-2021 років.

Більшість опитаних обрали землю як тип нерухомості, яку вони хочуть придбати найближчим часом.

Навпаки, у групі продавців дані опитування щодо причини продажу показують, що 49% – це реструктуризація інвестиційного портфеля; 23% – через відсутність потреби використовувати його, тому вони його перепродають, і лише 22% – через фінансові труднощі, необхідність переходу для вирішення економічних проблем. Хоча кількість людей, які скорочують збитки через фінансовий тиск, не є високою, більшість продавців все ще перебувають на рівні, здатному утриматися, очікуючи продати з прибутком.

Зокрема, до 42% людей, які володіють активами, хочуть продати їх з прибутком щонайменше на 10% вищим за ціну покупки, 38% погоджуються продати з різницею в прибутку менше ніж 10%. Лише близько 16% погоджуються на знижку 5-20%, щоб позбутися товару. Відсоток інвесторів, які погоджуються на знижку понад 20%, становить лише близько 3.

За словами пана Нгуєн Куок Аня, заступника генерального директора Batdongsan.com.vn, обсяг операцій з нерухомістю перебуває на низькому рівні, спекулятивний попит зник, інвестиції зменшилися, і залишилися лише купівлі нерухомості. Ринок втратив велику кількість покупців-інвесторів, що призвело до зниження ліквідності, а також вплине на ціни на землю у 2023 році.

Угоди з нерухомістю важко завершити успішно, оскільки очікування продавців і покупців все ще дуже різняться. Наразі уряд та місцеві органи влади вирішують юридичні питання. Банки також зафіксували багато позитивних сигналів, коли процентні ставки знизилися. Споживча нерухомість, що обслуговує реальні потреби в житлі, може незабаром відновитися.

Тим часом покупці надають перевагу нерухомості, яка відповідає критеріям негайного використання, хорошого утримання ціни, безпеки та високої ліквідності. Тому ця група продуктів покращить ліквідність у найближчому часі. Тим часом, ціна на спекулятивну нерухомість може продовжити знижуватися.

Джерело: https://www.congluan.vn/dau-la-muc-gia-ki-vong-cua-nhung-nha-dau-tu-dat-nen-post259591.html