Бізнес страждає у вирі бюрократичних процедур.

Бізнес страждає у вирі бюрократичних процедур – Частина 5: Не дозвольте бізнесу та інвесторам «захворіти»

Серед нагальних проблем, з якими стикаються численні проекти, таких як затримки з оцінкою землі, коригування планування та очікування на виправлення минулих помилок владою, що підривають здоров'я та довіру бізнесу та інвесторів, кілька юристів та експертів поділилися своїми думками та запропонованими рішеннями.

Численні проекти в Центральному В'єтнамі зупинилися з різних причин, найчастіше через перешкоди, пов'язані з коригуванням планування, структурою та формою землекористування, а також оцінкою землі. Час, необхідний для виконання цих процедур, є складним і тривалим, що не лише виснажує підприємства фінансово, але й підриває довіру до місцевої влади.

Інвестори мають право подати скаргу або позов, щоб захистити свої права.

- Адвокат Ле Нгок Доан, Асоціація адвокатів міста Дананг

Зміна терміну оренди землі з 70 до 50 років має відповідати положенням пункту 3 статті 106 Закону про землю 2013 року.

У випадках, коли термін оренди землі змінено, але це не відповідає положенням пункту 3 статті 106 Закону про землю 2013 року та завдає шкоди орендарю землі, відповідальність покладається на компетентний державний орган з управління земельними ресурсами, яким у цьому випадку є Провінційний народний комітет.

Щодо договорів оренди землі, які не відповідають положенням пункту 3 статті 126 Закону про землю 2013 року, та коригувань, які не відповідають положенням пункту 3 статті 106 Закону про землю 2013 року, відповідальність покладається на компетентний державний орган.

Інвестори, чиї права та інтереси були порушені та які зазнали збитків, можуть подати скаргу або позов до компетентного народного суду для захисту своїх прав.

Інвестори повинні надати конкретні докази, щоб підтвердити збитки.

- Пан Фам Хо Хоанг Лонг, магістр наук, директор компанії An Thanh Consulting and Investment Company Limited

Згідно зі статтею 126 Закону про землю 2013 року, лише проекти з великим інвестиційним капіталом, але повільним відновленням капіталу, інвестиційні проекти в районах зі складними соціально -економічними умовами або районах з особливо складними соціально-економічними умовами, що потребують тривалішого терміну, можуть мати терміни виділення землі або оренди понад 50 років, але не більше 70 років.

Таким чином, для проектів прибережного туризму , яким уряд надав 70-річні угоди про оренду землі, які пізніше були скориговані до 50 років, інвесторам необхідно надати конкретні докази збитків через тривалий період очікування на коригування, втрачені інвестиційні можливості тощо, щоб мати підстави вимагати компенсацію від державного органу управління.

Щодо цін на землю, уряд нещодавно видав Постанову № 71/2024/ND-CP, яка набуває чинності з дати набрання чинності Законом про землю № 31/2024/QH15. Однак ця постанова все ще містить деякі питання, які чітко не врегульовані. Наприклад, щодо вартості технічної інфраструктури при оцінці надлишків, дуже важко оцінити кошторис до оцінки.

Уряд продовжує робити помилки, а потім їх «виправляє», але хто несе відповідальність, коли інвестори зазнають збитків?

- Пан Нгуєн Ван Дінь, голова Асоціації ріелторів В'єтнаму, заступник голови Асоціації ріелторів В'єтнаму

У попередні роки багато проектів прибережного туризму, незважаючи на використання земель, призначених для комерційних та сервісних цілей, отримували від влади деяких провінцій та міст Центрального В'єтнаму оренду землі на строк до 70 років, які пізніше були скорочені до 50 років. Цей процес коригування був трудомістким і спричиняв значні труднощі для бізнесу.

Звичайно, ця проблема існувала в законодавстві й раніше, але зусилля щодо її запобігання були недостатньо рішучими. Крім того, деякі правові норми мають лазівки, суперечності та дублювання, що призводить до неузгодженого тлумачення та застосування, оскільки кожна місцевість застосовує різний підхід.

У деяких місцях інспектори проводять перевірки, виявляють порушення, після чого починається процес пояснення та врегулювання, що створює застій у розробці та впровадженні місцевих планів і стратегій економічного розвитку.

Згідно з нашою статистикою, наразі по всій країні існує понад 1000 проектів, які зупинено для перегляду, очікують вирішення або очікують нових правил для вирішення проблем. Багато з цих проектів демонструють ознаки недбалого державного управління.

Органи влади, які допускають помилки, мають бути притягнуті до відповідальності та навіть можуть бути притягнуті до кримінальної відповідальності. Однак досі жодної справи не було передано на «перегляд», щоб чітко проаналізувати, як ці помилки влади завдали шкоди бізнесу та громадянам.

Наприклад, нещодавно деякі населені пункти видали сертифікати на землекористування для туристичних та курортних проектів. Клієнти використовували ці сертифікати як підставу для прийняття рішення про придбання продукції. Коли інспектори провели розслідування та дійшли висновку, що видача сертифікатів суперечить нормативним актам, органи влади «виправили» ситуацію, анулювавши або внісши зміни до виданих сертифікатів.

Влада продовжує робити помилки, а потім їх «виправляє», але хто несе відповідальність, коли інвестори та клієнти зазнають збитків? Якщо це питання не буде вирішено, це призведе до того, що люди будуть подавати скарги та судові позови проти забудовників на різних рівнях, що спричинить соціальну нестабільність і, особливо, підірве довіру інвесторів та громадськості до правової системи та державних органів.

На мою думку, потрібні правила. Окрім покарання тих, хто скоїв порушення, уряд завжди повинен бути готовим до діалогу та пошуку рішень, навіть компенсуючи неправильні рішення. А щоб запобігти подальшим порушенням, одним із найважливіших речей є ретельний розгляд та призначення посадових осіб, проведення ретельних оцінок та перевірок.

Нещодавно видані земельні нормативні акти є кращими, більш послідовними та однорідними. Ми вважаємо, що чіткі правила обмежать кількість помилок та створять бар'єри, які запобігатимуть помилкам чиновників.

Правові норми повинні бути узгодженими.

- Адвокат Ле Цао, юридична фірма FDVN

З чотирьох методів визначення вартості землі, метод надлишку застосовується шляхом віднімання загальних розрахункових витрат на освоєння земельної ділянки або району від загального розрахункового доходу від освоєння, виходячи з найефективнішого використання землі відповідно до плану землекористування та детального плану будівництва.

Відповідно до статті 158 Закону про землю 2024 року та відповідно до статті 6 Декрету № 71/2024/ND-CP, прибуток, по суті, розраховується шляхом віднімання розрахункових витрат на розробку від розрахункового загального доходу від розробки.

Однак насправді витрати – це не лише витрати на розробку проекту нерухомості чи вартість самого активу нерухомості. Багато хто стурбований тим, що якщо прибуток прирівнювати до загального доходу від розвитку мінус загальні витрати на розвиток, то початкова вартість прав користування землею не буде врахована. Будуть враховані лише витрати, понесені на початковому інвестиційному та фазовому етапі розвитку, а не капітал, інвестований у придбання землі, або плата за користування землею, що підлягає сплаті. Це призведе до дуже великого видимого прибутку. Великий видимий прибуток призведе до великих податків і зборів, що призведе до низького фактичного прибутку або навіть збитків. Отже, щоб забезпечити прибутковість, підприємства завищуватимуть ціни на нерухомість. Це шкодить покупцям житла та одночасно штовхає ринок у спіраль нестабільності, оскільки ціни не відображають реальності.

На мою думку, ці питання є дуже важливими. Навіть з урахуванням методу розрахунку надлишків, передбаченого статтею 6 нещодавно виданого Декрету № 71/2024/ND-CP, хоча існують детальні правила, що замінюють положення пункту 8 статті 1 Декрету № 12/2024/ND-CP (що доповнює статтю 5d Декрету № 44/2014/ND-CP), він все ще не може вирішити питання наближення цін на землю до їх фактичної вартості, оскільки значення прибутку штучно завищене, як я щойно проаналізував.

Незважаючи на досить конкретні правила оцінки землі, це питання залишається дуже складним на практиці. Багато оціночних організацій вагаються оцінювати державні активи та землю, пов'язану з проектами, що використовують державні кошти, боячись відповідальності за будь-які помилки.

Отже, оцінка землі – це не лише визначення ціни, а й сприяння правовому потоку на ринку нерухомості. Після видачі сертифікатів на право користування землею, виплати компенсації за очищення землі та виконання фінансових зобов'язань, пов'язаних із землею, можна переходити до вирішення наступних юридичних питань.

З огляду на поточні недоліки, я вважаю, що необхідні такі конкретні рішення:

По-перше, окрім Декрету № 71/2024/ND-CP, під час розробки інших декретів, що керують Законом про землю 2024 року, Законом про підприємницьку діяльність у сфері нерухомості 2023 року, Законом про житло 2023 року тощо, необхідно включити конкретні та детальні нормативні акти з єдиним підходом до контролю справжньої вартості на ринку нерухомості. Це включає синхронізацію рішень для систематизації точних даних та інформації про нерухомість загалом та її вартість зокрема, включаючи вартість прав користування землею. Точна оцінка землі вимагає узгодженості в нормативних актах відповідних законів про нерухомість.

По-друге, стаття 8 Декрету № 71/2024/ND-CP визначає фактори, що впливають на ціни на землю, що є важливим новим змістом, який вимагає від процесу оцінки землі виявлення конкретних проблем. Це питання є дискреційним у впровадженні; тому конкретні правила та діяльність з оцінки землі в місцевостях повинні бути послідовними, враховуючи стандартні умови та дані для використання методів оцінки землі на практиці науковим та точним чином, відображаючи справжню ринкову вартість прав землекористування.

По-третє, для забезпечення ефективного застосування на практиці необхідне комплексне, систематичне, послідовне та рішуче впровадження нових правових норм щодо землі, нерухомості та житла. Ціни на землю повинні встановлюватися та підтримуватися належним чином, відображаючи справжню ринкову вартість, і не залежати від нормативних актів, пов'язаних з інвестиціями, плануванням, умовами ведення бізнесу, умовами угод та іншими положеннями різних правових документів. Коли ці норми ефективно впроваджуються, а ринок нерухомості функціонує відповідно до ринкових принципів, тоді ціни на нерухомість відображатимуть її справжню вартість.

ІНВЕСТОР ПОГРОЖУЄ ПОДАТИ ДО СУДУ НА НАРОДНИЙ КОМІТЕТ МІСТА ДАНАНГ

28 червня 2024 року компанія Hoa Binh Company Limited надіслала повідомлення власникам квартир у проекті Da Nang Golden Bay (також відомому як проект Hoa Binh Green Da Nang Complex), у якому зазначила, що 5 червня 2024 року компанія надіслала офіційного листа № 212-2024/CV-HB голові Народного комітету міста Дананг із проханням надати відповідь щодо видачі свідоцтв про право власності на квартири в проекті Da Nang Golden Bay. Якщо Народний комітет міста Дананг не надасть відповіді до 30 червня 2024 року, компанія подасть позов.
Повідомляється, що станом на 3 липня 2024 року Народний комітет міста Дананг ще не надав офіційної відповіді, а компанія Hoa Binh Company Limited заявила, що подасть позов, як зазначено.

Джерело: https://baodautu.vn/doanh-nghiep-khoc-rong-trong-vong-xoay-thu-tuc---bai-5-dung-de-doanh-nghiep-nha-dau-tu-do-benh-d219299.html