Вартість оренди землі в північних індустріальних парках зростає, що зменшує конкурентні переваги.

Привабливість промислової нерухомості на Півночі

У першій половині 2023 року північні провінції та міста залучили найбільші іноземні інвестиції у виробничий сектор – 3,4 мільярда доларів США, що еквівалентно 63% нещодавно зареєстрованих виробничих проектів прямих іноземних інвестицій (ПІІ) з 238 новими проектами.

З них на Бакзянг припадає 20% від загальної кількості нових зареєстрованих проектів вартістю 1,06 млрд доларів США, включаючи інвестиції в сінгапурський завод Fulian Precision Technology вартістю 621 млн доларів США та проект LONGi Green Energy Technoly Co. Ltd вартістю 140 млн доларів США. Бакнінь посідає третє місце в країні за залученням прямих іноземних інвестицій у виробництво з 9% від загального зареєстрованого капіталу вартістю 486 млн доларів США.

Що стосується інвестиційних секторів, то у першій половині 2023 року найбільшу частку нових зареєстрованих прямих іноземних інвестицій у виробництво становила галузь електрообладнання – 21% на суму 1,14 млрд доларів США. Далі йшла галузь комп’ютерів, електроніки та електротехнічної продукції із загальним інвестиційним капіталом 20%, а також вироби з гуми та пластмаси – 15%.

Ціни на оренду землі в північному індустріальному парку зростають, що зменшує конкурентну перевагу (зображення 1) — Ілюстративне фото. (Джерело: DK)

За економічними регіонами можна побачити, що в Північному економічному регіоні основними секторами, що отримують новий інвестиційний капітал, є комп'ютери, електроніка та електротехнічна продукція, на які припадає 19% від загального інвестиційного капіталу всього регіону; далі йдуть електрообладнання (15%); гумові та пластмасові вироби – лише 5% та автомобілі – 4%. Тим часом у Південному економічному регіоні картина дещо протилежна, коли гумові та пластмасові вироби мають найбільший обсяг інвестиційного капіталу, що становить 10% від загального інвестиційного капіталу всього регіону, металообробка – 4%, а питна вода – близько 3%.

Крім того, також відзначається переміщення виробників та сонячної енергетики на Північ. Три з п'яти провідних виробничих проектів у Північній економічній зоні до 2022 року належать до сектору, пов'язаного з сонячною енергетикою. З 30 виробників сонячної продукції по всій країні 77% розташовані в Північній економічній зоні та лише 23% у Південній економічній зоні.

Серед них Trina Solar є найбільшим інвестором з проектом вартістю 275 мільйонів доларів США в індустріальному парку Єн Бінь, провінція Тхай Нгуєн. Інвестори здебільшого з Китаю, Гонконгу та Сінгапуру. У першій половині 2023 року американський виробник сонячних модулів Thornava Solar також розпочав виробництво на сучасному заводі річною потужністю 1 гігават в індустріальному парку Куе Во, провінція Бакнінь .

У 2023 році в'єтнамська приватна група AD Green відкрила завод потужністю 3 гігавати вартістю 45 мільйонів доларів США з виробництва сонячних панелей для внутрішнього та зовнішнього ринків. Об'єкт займає площу майже 8 гектарів у промисловому кластері Ан Нінь, район Тьєн Хай, провінція Тхай Бінь.

Можна побачити, що основними групами орендарів у Північному регіоні є орендарі з секторів з високою доданою вартістю, включаючи електроніку та комп'ютери, автомобілі, машини та обладнання, а також виробництво, пов'язане з сонячною енергетикою, причому орендарями є великі корпорації, такі як Samsung, LG Electronics, Foxconn, Canon, Hyundai, Honda та Vinfast.

Тим часом основними орендарями на Півдні є підприємства з переробки гумових та пластмасових виробів, харчової промисловості та напоїв, будівельних матеріалів та швейної промисловості, які, за оцінками, мають нижчу додану вартість.

Пан Томас Руні, старший менеджер з промислових консультаційних послуг Savills Hanoi, зазначив: «Північна економічна зона має стратегічне розташування з хорошим доступом до внутрішніх та міжнародних ринків».

За останні 5 років інфраструктура в цьому районі значно покращилася завдяки серії проектів швидкісних автомагістралей, що з'єднують три основні порти, включаючи порт Хайфон, глибоководний порт Лачхуєн та порт Кайлан. Крім того, Північна економічна зона володіє великим земельним фондом, що задовольняє потреби орендарів, що працюють у секторах з високою доданою вартістю, та залучає багато великих інвестиційних проектів у сфері складання автомобілів, електронних компонентів та продуктів сонячної енергії.

«Можна побачити, що Північна економічна зона вважається великою перевагою для інвесторів, оскільки вона не лише використовує один із важливих імпортно-експортних маршрутів В'єтнаму через Хайфон, але й має можливість зручно перевозити товари для обслуговування сусідніх ринків», – сказав пан Томас Руні.

Висока орендна плата може зменшити конкурентну перевагу

Згідно зі звітом Savills Vietnam, у першій половині 2023 року на Півночі було зареєстровано 68 проектів індустріальних парків загальною площею до 12 000 гектарів. Середній рівень заповнюваності досяг 83%, порівняно з 81% за аналогічний період минулого року. Середня ціна оренди землі досягла 138 доларів США/м2/орендний цикл, порівняно зі 102 доларами США/м2/орендний цикл.

Ціни на оренду землі в північному індустріальному парку зростають, що зменшує конкурентну перевагу, фото 2 — Ставки земельного податку в північних промислових зонах зростають, що знижує конкурентоспроможність північної економічної зони порівняно з південною. (Фото: DP)

З них у Бакніні спостерігається найбільше зростання орендної плати за землю на 48% порівняно з аналогічним періодом 2022 року, досягнувши 156 доларів США/м2/цикл оренди завдяки відновленню інтересу компаній-виробників електроніки та постачальників до потреби диверсифікувати ланцюги поставок за межами Китаю.

Хунг Єн зріс на 45% за той самий період, досягнувши 132 доларів США/м2/орендний цикл. Аналогічно, ключові провінції також зафіксували зростання: Хайзионг (зростання на 33%, досягнувши 101 доларів США/м2/орендний цикл) та Хайфон (зростання на 28%, досягнувши 129 доларів США/м2/орендний цикл).

Звіт Savills також показує, що пропозиція готових заводів у Північному економічному регіоні досягла 3,5 млн м2 чистої орендної площі (NLA), при цьому залишилося близько 618 000 м2 NLA. Середня ціна оренди становила 4,8 дол. США/м2/місяць (без ПДВ) у першій половині 2023 року. Тим часом рівень заповнюваності готових заводів та складів у Північному регіоні знизився до 83% через запуск нових пропозицій у Хайфоні та Бакніні.

За словами пана Джона Кемпбелла, заступника директора, керівника відділу промислових послуг Savills Vietnam: «Поточні ціни на оренду землі в Північній економічній зоні перевищили двозначні числа, що знижує конкурентоспроможність Північної економічної зони порівняно з Південною економічною зоною. Вищі ціни на землю можуть перешкоджати появі нових підприємств з виробництва електроніки, автомобілів та сонячної енергії. Це інвестори, які хочуть володіти великими земельними ділянками, але за розумними цінами».

Джерело