Розкриття історії доступного житла

Як і було заплановано, мене знову попросили в Інвестиційній газеті написати статтю на тему «доступне житло».

Пан Нгуєн Хоанг Нам, генеральний директор G-Home, експерт із соціального житла

Чесно кажучи, хоча я брав участь у багатьох телевізійних інтерв'ю щодо цієї історії, а також написав багато статей про житло за останній рік, щоразу, коли згадується тема «доступного житла», мені важко.

Це складно не лише тому, що цю історію аналізували та розбирали забагато експертів та дослідників, і чи можу я написати щось краще чи ні, але й тому, що на практиці робота консультантом з розвитку проектів, брокером, а в деяких аспектах навіть інвестором, але насправді створення «доступного житла» має забагато перешкод.

Фінансовий потенціал – це одне, і воно значною мірою визначає успіх інвестиційного проекту в нерухомість, але історія побудови цінової стратегії, яка дійсно «доступна» для більшості людей з реальними потребами в житлі відповідно до поточної реалії, є величезним викликом для будь-якого бізнесу.

Володіння достатньо великою ділянкою землі є лише необхідною умовою для реалізації проекту (не кажучи вже про те, дорогий чи дешевий житловий проект), але достатньою умовою є довгий ряд процедур, які можуть тривати кілька років. Це навіть не враховує, чи планується земля та чи підходить вона для перетворення землекористування (у випадках, коли це не несільськогосподарські угіддя).

Це показує, що процес є дуже тривалим, а вхідні витрати проекту часто дуже великі. З огляду на поточний тривалий процес затвердження проекту, вхідні витрати часто дуже високі, а найвищою зазвичай є вартість землі. Не кажучи вже про цікаву історію, коли більшості підприємств доводиться використовувати фінансовий важіль.

Припустимо, вам потрібно позичити 300 мільярдів донгів, щоб купити земельну ділянку для реалізації проекту. Таким чином, за кожен рік затримки у завершенні процедур проекту підприємство втрачає 10% вартості відсотків за кредитом, що становить 30 мільярдів донгів. А для забезпечення ефективності інвестицій підприємство змушене додати цю вартість до ціни, що унеможливлює зниження ціни продажу.

Тобто, зі звичайним «доступним житлом», у випадку із соціальним житлом все набагато складніше, коли процедури та пільгова інвестиційна політика для інвесторів згідно з попередніми чинними законами здаються «пільговими», але насправді не такими «пільговими», як уявляють собі інвестори.

Наприклад, пункт 3 статті 54 Закону про житло 2014 року передбачає, що інвестори повинні резервувати щонайменше 20% площі соціального житла в рамках проекту для здачі в оренду, а продати житло можна лише через 5 років. Насправді, з кожного проекту соціального житла інвестори отримують максимальний прибуток лише у розмірі 10%, тоді як вони повинні резервувати до 20% площі для здачі в оренду, тому прибутку майже не залишається.

Не кажучи вже про низку інших нормативних актів щодо пільгової плати за користування землею для соціального житла, але й про вимогу до бізнесу сплачувати авансом, а потім відраховувати кошти. У випадку, якщо процедура проекту триватиме близько 5 років, бізнес буде практично паралізований.

Фактично, після офіційного прийняття Закону про житло (зі змінами) наприкінці минулого року, я та багато колег з галузі відчули полегшення від того, що принаймні законодавчий орган визнав проблему та вніс більш практичні зміни до положень закону.

Зокрема, від розв’язання питань купівлі житла до регулювання пільгової політики для інвесторів проектів під час реалізації проектів соціального житла, це також прояснило давні перешкоди, які гальмували розвиток цього сегмента.

Наприклад, згідно зі статтею 85: Звільнення від плати за користування землею, орендної плати за землю; пільговий податок на додану вартість, податок на прибуток підприємств...; позики з пільговими процентними ставками; підтримка з боку Провінційного народного комітету для підключення системи технічної інфраструктури проекту до регіональної системи технічної інфраструктури, забезпечення синхронізації соціальної інфраструктури в межах проекту та поза ним;

Крім того, інвестори мають право на максимальний прибуток у розмірі 10% від загальної вартості будівельних інвестицій у сфері будівництва соціального житла; мають право на максимум 20% від загальної площі житлової землі для інвестицій у будівництво бізнес-, сервісних, торговельних, комерційних житлових приміщень або 20% від загальної площі житла для бізнесу, сервісних, торговельних приміщень; мають право на окремий облік та користування всім прибутком у сфері бізнесу, сервісних, торговельних, комерційних житлових приміщень; інші стимули відповідно до положень законодавства (якщо такі є).

Окрім основних змін у Законі про житло (зі змінами), Закон про землю (зі змінами), прийнятий приблизно через місяць, також змінив багато змісту, щоб усунути труднощі та зменшити «складні», «перекриваючі», «переплетені» інвестиційні процедури багатьох спеціалізованих законів.

Це новаторські та сприйнятливі зміни, здійснені державними органами управління, спрямовані на створення більш гармонійного, прозорого та зрозумілого інвестиційного середовища.

Принаймні, це допоможе бізнес-лідерам уникнути біганини з одного агентства чи відділу до іншого в пошуках рішення, але водночас без можливості його знайти, бо в одному місці це може бути зроблено правильно, а в іншому – неправильно.

Якщо врахувати лише процес «Рівень комуни запитує районний рівень», «Рівень району запитує обласний рівень», «Рівень обласи запитує міністерський рівень», «Міністерський рівень запитує прем'єр-міністра »... то середній цикл запитань і відповідей, за моїми підрахунками, також триває до 3 місяців. І якщо цей процес можна скоротити, це також значно зменшить вартість житла, розраховану за 1 м2, коли воно досягне людей з реальними потребами в житлі.

Проєкт соціального житла в провінції Кханьхоа .

Загалом, реальність показує, що брак доступного житла – це проблема не лише В'єтнаму, а й багатьох країн світу, включаючи розвинені. А вирішення житлової проблеми, особливо доступного житла, не може бути вирішене однією людиною чи організацією за одну ніч, а вимагає внеску всіх верств суспільства, спільних зусиль держави, приватного сектору та народу.

У звіті, представленому Головою Економічного комітету Національних зборів Ву Хонг Тханем на ранковому засіданні 7-ї сесії Національних зборів, були висловлені думки, що пропонують уряду оцінити ситуацію та знайти рішення для її стабілізації, а також водночас прохання до уряду провести комплексну перевірку розвитку соціального житла за останній час, виявити труднощі, недоліки, порушення та негативні наслідки, щоб суворо врегулювати їх відповідно до положень законодавства.

Я погоджуюся з перевіркою, оскільки механізм та політика є складними, але надзвичайно важливими для зміни поточної неефективної реальності. Питання в тому, що ми будемо перевіряти, як ми будемо перевіряти, щоб знайти розумне рішення та покращення, уникаючи створення негативного менталітету для залучення інвесторів до цього «складного» сегмента.

Наразі, згідно з пунктом 4 статті 1 Декрету № 49/2021/ND-CP, проекти комерційного житла з масштабом землекористування 2 гектари або більше у спеціальних міських районах та міських районах 1 типу, або 5 гектарів або більше у міських районах 2 та 3 типів повинні резервувати 20% від загальної площі землі для будівництва соціального житла.

Теоретично, цей земельний фонд має бути чистою землею (розчищеною), навіть мати інфраструктуру, а насправді кожна провінція/місто має міську територію в 63 провінціях/містах. То чому ж досі є багато провінцій, які не реалізували жодних проектів соціального житла? Куди йде цей земельний фонд? Тому це питання, яке має бути поставлене в центр уваги інспекції, як того вимагає Економічний комітет Національних зборів.

Звичайно, крім того, у попередніх статтях я згадував багато випадків, коли бідні та малозабезпечені люди мали труднощі з доступом до соціального житла через процедурні проблеми. Чинне положення, згідно з яким лише «посадовці, державні службовці та працівники державного сектору» є однією з 10 груп суб’єктів, які мають право на придбання соціального житла, а працівники, які лише підписали контракти та ще не були нараховані на заробітну плату, є величезним обмеженням, яке необхідно перевірити та усунути, щоб усунути ситуацію бідних людей, які мають право на придбання соціального житла, але все ще стомлено чекають лише тому, що у них немає місцевої печатки.

Або ж історія про те, чи справді людина, яку купують, має низький дохід, також є суперечливим питанням. Насправді основна зарплата багатьох людей може бути «низькою», але їхня «підробіток» може бути дуже високою, і сучасна система даних не здатна це виявити.

Одна річ, яку я ціную в нещодавньому перегляді законопроектів, це те, що агентство, яке розробляє законопроект, було дуже сприйнятливим, проактивно прислухаючись до думок учасників ринку, а також досліджуючи та оцінюючи реальний стан речей. Це позитивний аспект, оскільки лише глибоко розглянувши фактичні недоліки з обох сторін, ми можемо рухатися до пришвидшення усунення перешкод та вирішення корінних причин проблем, з якими стикається ринок.

Тому я також сподіваюся, що історія впровадження, нагляду та інспекції в майбутньому також буде базуватися на дусі відкритості, зосередженості та вирішення основних проблем, з якими стикається ринок.

Джерело: https://baodautu.vn/batdongsan/go-nghen-trong-cau-chuyen-ve-nha-binh-dan-d215705.html