Зіткнувшись із величезним тиском на капітал та необхідністю сталого розвитку міст, міська модель, орієнтована на громадський транспорт (TOD), вважається ключовим рішенням.
Однак практика впровадження показує, що для справжньої ефективності цієї моделі необхідно найближчим часом завершити інституційну систему, створивши умови для розвитку Хошиміна сучасної мережі метро, пов'язаної з моделлю TOD.
Визначення вузьких місць
За даними Департаменту планування та архітектури міста Хошимін, місто визначило 11 локацій вздовж лінії метро 1 (Бен Тхань - Суой Тьєн), лінії метро 2 (Бен Тхань - Тхам Луонг) та кільцевої дороги 3 для пілотного розвитку відповідно до моделі TOD.
Усі ці райони мають потенціал для формування «стиснутих міських районів», комерційно-сервісних центрів, офісів та щільно забудованого житла, тим самим максимізуючи вартість землі.
На сьогоднішній день Народна рада міста Хошимін ухвалила Резолюцію 38, яка створила початкову правову основу для реалізації вищезазначеної орієнтації розвитку.
Пан Нгуєн Тат Тханг, заступник начальника відділу планування технічної інфраструктури Департаменту планування та архітектури міста Хошимін, повідомив, що місто переглядає земельні фонди вздовж ліній метро: понад 160 гектарів землі вздовж лінії метро № 1 (у районах Тху Дик, Лонг Бінь, Лонг Чионг...); вивчає діапазон 500-1000 м навколо станцій метро № 2 для ефективного використання земельних ресурсів. Очікується, що проекти TOD вздовж кільцевих доріг 2 та 3 також завершать процедури, щоб мати змогу розпочати будівництво до кінця 2025 року.
Однак, за даними Департаменту будівництва міста Хошимін, впровадження TOD стикається з багатьма труднощами через відсутність єдиної правової бази. Зокрема, нормативні акти, що стосуються землі, планування, транспорту, переселення, фінансів та державно-приватного партнерства (ДПП)... не синхронізовані, що призводить до того, що процедури повинні проходити через багато рівнів, багато департаментів та відділів, але при цьому відсутній координатор з достатніми повноваженнями для координації всього процесу.
Типовим прикладом є те, що багато станцій на лінії метро 1 наразі побудовані виключно з транспортними функціями, не інтегровані з комерційними та сервісними приміщеннями або не синхронно пов'язані з навколишніми міськими районами – основними вимогами моделі TOD.
Тим часом, TOD було включено до планування пізніше, тому впровадження стало складним через високі витрати на очищення ділянки та відсутність послідовності.
Щоб вирішити цю проблему, Народний комітет Хошиміна запропонував уряду розглянути можливість вивчення та внесення пропозицій щодо доповнення низки нормативних актів, пов'язаних із Законом про землю та Законом про містобудування. Хошимін запропонував чітко встановити зони TOD із певною щільністю забудови, коефіцієнтом землекористування, цільовими показниками чисельності населення та змішаними функціями; а також запропонував механізм скорочення процедур придбання землі.
Зокрема, пропонується додати механізм відновлення збільшеної вартості землі (Land Value Capture) під час інвестування в транспортну інфраструктуру, щоб створити ресурси для реінвестування в метрополітен та громадську інфраструктуру.
Одна з важливих груп рішень, запропонованих містом Хошимін, полягає в коригуванні системи міського планування в бік пріоритетності осей громадського транспорту.
Відповідно, будуть досліджені ділянки в радіусі 300-500 м навколо станцій метро з метою збільшення висоти забудови, підвищення коефіцієнта землекористування та стимулювання розвитку багатофункціональних комплексів.
Такі райони, як Тху Дик, Тан Кьєн, Тан Тао, вздовж лінії метро 2 та лінії BRT (швидкісний автобусний транспорт) 1, орієнтовані на те, щоб стати супутниковими міськими центрами з можливістю залучення мешканців та бізнесу.
Удосконалення спеціального механізму
Проекти TOD є доцільними лише за наявності механізму ефективного використання земельного фонду навколо ліній метро. Тому Хошимін пропонує застосовувати аукціони, довгострокову оренду землі та залучати інвестиції у формі державно-приватного партнерства (ДПП) у районах поблизу станцій, створюючи тим самим джерело доходів для підтримки розвитку транспортної інфраструктури.
Хошимін також запропонував уряду дозволити створення Фонду розвитку міського транспорту, який би зосереджувався на доходах від плати за паркування, зборів за зменшення заторів, землекористування та комерційних послуг навколо станції. Цей фонд буде використано для доповнення капіталу на будівництво ліній метро та швидкісного транспорту.
Крім того, місто Хошимін запропонувало створити Агентство розвитку району округу (TOD), яке відіграватиме певну роль у координації, управлінні земельними фондами та залученні інвестицій, щоб вирішити ситуацію дублювання між департаментами та філіями. Це агентство також оприлюднюватиме дані планування та карти TOD, щоб підприємства могли легко отримати доступ до інформації.
У поданні до Уряду щодо проекту Резолюції Національних Зборів про внесення змін та доповнень до низки статей Резолюції Національних Зборів № 98/2023/QH15 про пілотне впровадження низки конкретних механізмів та політик розвитку міста Хошимін, Міністерство фінансів повідомило, що проект зосереджений на внесенні змін та доповнень до політики щодо умов для стратегічних інвесторів; спрощенні процедур реєстрації проектів та відбору інвесторів; а також доповненні положень про інвестиційні стимули для інфраструктурних проектів.
Новим пунктом проекту є надання Хошиміну можливості оцінювати відповідність планування під час оцінки, затвердження інвестиційної політики, затвердження проектів, вибору інвесторів та видачі сертифікатів про реєстрацію інвестицій на основі одного з таких документів: провінційне планування, містобудування, національне секторне планування, а також технічне та спеціалізоване планування.
Поряд з цим, місту дозволено визначати цільові показники землекористування на додаток до цільових показників землекористування, виділених відповідно до національного плану землекористування в межах міста, забезпечуючи дотримання вимог розвитку міської інфраструктури.
Ще одним важливим моментом є пропозиція замінити «жорсткі критерії» щодо статутного капіталу, загальних активів та інвестиційного досвіду часткою власного капіталу, внесеного до проекту. Таке коригування відповідає міжнародній практиці та створює умови для залучення стратегічних інвесторів.
Водночас спрощується процес та процедури відбору стратегічних інвесторів, що забезпечує прозорість та узгодженість із законодавством про інвестиції, тендери та державно-приватне партнерство.
Зокрема, надання інвесторам можливості самостійно розробляти та коригувати детальні плани зонування... Це вважається рішенням для усунення найбільшої перешкоди у реалізації масштабних інвестиційних проектів, таких як TOD.
Товариш БУЙ СЮАНЬ КУОНГ, заступник голови Народного комітету Хошиміна:
Підтримка синхронного усунення перешкод
Хошимін перебуває на переломному етапі та потребує проривних рішень, щоб скористатися можливістю реструктуризації міського простору, пов'язаного з системою громадського транспорту.
Пілотний проект з 11 локаціями TOD є важливим кроком, але для успіху Хошимін рекомендує центральному уряду підтримати синхронне усунення правових, земельних та фінансових перешкод.
Водночас місто вдосконалюватиме свою організаційну структуру для забезпечення єдиного та ефективного впровадження.
Доктор архітектор Нго В'єтнам Сон:
Три прориви в розробці TOD
Для реалізації моделі TOD (Теорія розвитку міста), Хошиміну потрібні три прориви. Це завершення створення комплексної правової бази (включаючи земельні механізми, оцінку землі, державно-приватне партнерство та комерційну експлуатацію станцій метро); створення спеціалізованого агентства TOD з сильними координаційними повноваженнями; розвиток метрополітену відповідно до пріоритетної дорожньої карти, забезпечення того, щоб інфраструктура громадського транспорту передувала міському плануванню або відбувалася паралельно з ним.
Зокрема, місту необхідно розширити ДПП, залучити приватні та міжнародні інвестиції; надати пріоритет пілотному запуску деяких кластерів TOD в районі Тху Дик перед розширенням.
Доцент, доктор ВУ АНХ ТУАН, директор Центру досліджень дорожнього руху та транспорту (В'єтнамсько-німецького університету):
Створити компетентний спеціалізований орган
Багато країн створили агентства міського розвитку – громадський транспорт – з централізованими моделями управління, що дозволяє швидко обробляти земельні, інвестиційні та планові процедури без надмірної залежності від окремих департаментів та управлінь, як це є зараз.
Таким чином, для ефективного впровадження TOD, Хошиміну необхідно невдовзі створити спеціалізоване агентство з достатніми повноваженнями для швидкого вирішення процедур, пов'язаних із землею, інвестиціями, плануванням та загальним наглядом; водночас запросити міжнародних експертів та консультантів до участі для забезпечення якості та прогресу.
Джерело: https://www.sggp.org.vn/hoan-thien-khung-the-che-de-tphcm-but-pha-bai-5-khoi-thong-nguon-luc-ha-tang-post826077.html
Коментар (0)