HoREA пропонує багато рішень для реконструкції та перебудови багатоквартирних будинків

Визнання інвесторів проекту шляхом укладання угод про передачу прав користування землею для реалізації проекту

Нещодавно Асоціація нерухомості міста Хошимін (HoREA) надіслала Прем'єр-міністру та Міністерству будівництва документ із коментарями щодо проекту Указу про реконструкцію та ремонт багатоквартирних будинків (проект Указу).

Необхідно додати положення про «визнання інвесторів проекту шляхом укладання договорів про передачу прав користування землею для реалізації проекту» для цього випадку, тоді інвестор буде схвалений для інвестиційної політики згідно з положеннями закону про житло.

За словами Голови HoREA, пана Ле Хоанг Чау, стаття 15 проекту Указу передбачає лише «вибір інвесторів проекту шляхом укладання угод про отримання передачі прав користування землею для реалізації проекту», але не передбачає визнання інвесторів проекту шляхом укладання угод про отримання передачі прав користування землею для реалізації проекту для інвесторів, «які придбали або отримали передачу всіх квартир та інших площ у багатоквартирному будинку, пов’язаних з правами користування землею для будівництва багатоквартирного будинку», тому її слід додати до статті 15 проекту Указу.

Пан Чау навів випадок, коли компанія P погодилася викупити всі 52 квартири у старому 4-поверховому багатоквартирному будинку за адресою 239 Cach Mang Thang Tam, District 3, Ho Chi Minh City. Після цього компанія P знесла багатоквартирний будинок, щоб реалізувати інвестиційний проект з будівництва та торгівлі нерухомістю та елітним комерційним житлом у цьому місці.

За словами пана Чау, необхідно додати положення про «визнання інвестора проекту шляхом укладення угоди про передачу прав користування землею для реалізації проекту» в цьому випадку, тоді інвестор буде схвалений для інвестиційної політики згідно з положеннями закону про житло.

Таким чином, HoREA пропонує додати пункт 6 (новий) до статті 15 проекту Указу, який би передбачав: «У разі, якщо інвестор придбав або отримав у власність всю квартиру чи іншу площу в багатоквартирному будинку, пов’язану з правами користування землею, для будівництва багатоквартирного будинку з метою реалізації інвестиційного проекту в галузі нерухомості та житлового бізнесу відповідно до планування землекористування, планування будівництва, містобудування, програм розвитку житлового фонду та планів місцевості, інвестиційна політика інвестиційного проекту реконструкції та перебудови багатоквартирного будинку затверджується відповідно до положень законодавства про житло».

Крім того, HoREA також запропонувала внести зміни та доповнення до пункту 2 статті 6 проекту Указу, що визначає термін збору думок власників, користувачів багатоквартирних будинків та відповідних установ і організацій щодо змісту плану реконструкції та перебудови багатоквартирних будинків. Він має становити 50 робочих днів, що є більш доцільним, оскільки регламент 30 днів, включаючи неділі та свята, не є достатнім терміном для збору думок компетентними державними органами.

Крім того, щодо робочого часу, HoREA запропонувала внести зміни та доповнення до пункту 3 статті 16 проекту Указу, оскільки положення «Термін отримання заяви про реєстрацію як інвестора, як це передбачено пунктом 1 цієї статті, становить 30 днів» є необґрунтованим, але має становити 35 робочих днів, щоб мати достатньо часу для вивчення заяви та прийняття рішення про участь у проекті реконструкції та перебудови багатоквартирних будинків.

Пропозиція для покупців старих квартир, що пройшли ремонт, позичити кошти з пакету на 125 000 мільярдів донгів.

Зокрема, щодо питання кредитування, HoREA запропонувала додати статтю 27b до проекту Указу, яка регулює пільгову кредитну політику відповідно до положень закону про кредит.

Згідно з оцінкою пана Чау, кредитний пакет у розмірі 125 000 мільярдів донгів цілком підходить для інвесторів та покупців житла в проектах реконструкції та ремонту квартир, які позичають кошти під дуже високі процентні ставки, близько 10% на рік.

За словами пана Чау, наразі Державний банк не видав циркуляра, в якому детально описано та керовано впровадження пільгової кредитної політики для інвесторів та покупців житла в проектах реконструкції та перебудови багатоквартирних будинків відповідно до вищезазначених правил, а лише запровадив програму кредитування соціального житла, житла для працівників, реконструкції та перебудови старих багатоквартирних будинків відповідно до Резолюції 33/NQ-CP, згідно з Офіційним розсиланням № 2380/NHNN-TD від 1 квітня 2023 року, широко відомої як кредитний пакет на суму 125 000 мільярдів донгів.

У цьому кредитному пакеті інвестори та покупці житла в проектах реконструкції та ремонту квартир можуть позичати кошти за процентними ставками на 1,5-2% нижчими за звичайну процентну ставку за комерційним кредитом, і ця процентна ставка коригується кожні 6 місяців; інвестори в проекти реконструкції та ремонту квартир можуть позичати кошти на пільговий термін на 3 роки, тоді як покупці житла в проектах реконструкції та ремонту квартир можуть позичати кошти на пільговий термін на 5 років, після чого вони повинні позичати кошти за узгодженою «плаваючою» процентною ставкою.

Згідно з оцінкою пана Чау, кредитний пакет у розмірі 125 000 мільярдів донгів цілком підходить для інвесторів та покупців житла в проектах реконструкції та ремонту квартир, які позичають кошти під дуже високі процентні ставки, близько 10% на рік.

Але наразі через «правові проблеми» немає (нових) проектів з ремонту та реконструкції квартир або багато проектів не можуть бути реалізовані, що призводить до відсутності житлових продуктів у проектах з ремонту та реконструкції (нових) квартир. Досі жоден інвестор чи покупець житла в рамках проекту з ремонту та реконструкції квартир не зміг отримати позику з кредитного пакету в розмірі 125 000 мільярдів донгів.

Таким чином, якщо Постійний комітет Національних зборів та Національні збори зможуть організувати середньостроковий капітал державного бюджету для реалізації пільгової кредитної політики для інвесторів та покупців житла в проектах реконструкції та ремонту багатоквартирних будинків, як це передбачено пунктом d, пунктом 1, статтею 63 Закону про житло 2023 року, Державний банк матиме бюджетний капітал для підтримки рефінансування та компенсації процентних ставок для кредитних установ, які реалізують цю пільгову кредитну політику.

«Державному банку пропонується передбачити, що інвестори та покупці житла для проектів реконструкції та ремонту квартир можуть позичити кредитний пакет у розмірі 125 000 мільярдів донгів на максимальний термін 5 років з фіксованою процентною ставкою, на 1,5-2% нижчою за звичайну процентну ставку за комерційними кредитами», – запропонував пан Чау.

Джерело: https://www.nguoiduatin.vn/horea-kien-nghi-nhieu-giai-phap-de-cai-tao-xay-dung-lai-nha-chung-cu-a658452.html