Ви все ще можете інвестувати в нерухомість без великого капіталу

На черговій прес-конференції Міністерства фінансів у другій половині дня 18 червня пан Буй Хоанг Хай, заступник голови Державної комісії з цінних паперів, заявив, що він співпрацював з компанією VPS Securities та звернувся до цього підрозділу з проханням негайно припинити розповсюдження сертифікатів цінних паперів у формі поділу нерухомості.

За словами керівника Державної комісії з цінних паперів, наразі немає жодних правил щодо цього методу інвестування в нерухомість. «Управління оцінює це як вид з багатьма ризиками та вимагає від VPS припинити розповсюдження цього продукту», – сказав пан Хай.

Ця людина також зазначила, що на іноземних ринках існують спеціальні правила для контролю та обмеження ризиків, пов'язаних з цим видом бізнесу, але у В'єтнамі їх поки що немає.

Пан Нгуєн Дик Чі, заступник міністра фінансів, також заявив, що міністерство видало директиви Комісії з цінних паперів щодо цього питання.

За словами пана Чі, чинні закони не містять жодних заборон, але з точки зору державного органу управління, Комісія з цінних паперів несе відповідальність за ретельний моніторинг діяльності компаній з цінних паперів.

Надання послуг цими підприємствами має здійснюватися в межах ліцензованих галузей та галузей. Якщо вони виходять за межі цієї сфери, їхня діяльність має бути припинена, щоб керівництво могло провести комплексну оцінку, підтвердив пан Чі.

Модель поділу інвестицій у нерухомість, по суті, полягає в продажу нерухомості багатьом інвесторам у формі розподілу часток. Ця модель з'явилася на в'єтнамському ринку 4-5 років тому. Деякі моделі, які працювали подібним чином раніше, це Moonka, Houze Invest, Sunshine Homes…

Останнім часом АТ «Фнест» пропонує послуги дробового інвестування в нерухомість через додаток SmartOne від компанії VPS Securities.

Щоб взяти участь, клієнти повинні бути інвесторами VPS. Відповідно, кожна нерухомість оцінюється бізнес-одиницею та конвертується в акції, які можна продати первинним інвесторам у підрозділі Fnest. У цьому випадку 1 Fnest еквівалентний 10 000 VND. Наприклад, нерухомість вартістю 25 мільярдів VND буде еквівалентна 2,5 мільйонам Fnest. Портфель нерухомості, який пропонує Fnest, досить різноманітний: від вілл, магазинів до апартаментів...

У розмові з репортером VietNamNet адвокат Май Тхао з юридичної фірми TAT Law Firm оцінив, що сила цієї моделі полягає в тому, що вона влучає в ціль, враховуючи психологію інвесторів, яким не потрібно вкладати багато капіталу, але все ж можуть інвестувати в нерухомість за бажанням, володіючи частиною нерухомості.

«Окрім надання нового вигляду традиційним бізнес-моделям нерухомості шляхом поєднання їх із технологічними платформами 4.0, що обіцяє принести більше цінності клієнтам, ніж традиційні бізнес-моделі нерухомості, я вважаю, що створення такої «гібридної» форми на ринку нерухомості легко спричиняє нестабільність у цій бізнес-діяльності та легко призводить до суперечок, коли немає конкретної правової бази для її регулювання», – сказав адвокат Май Тхао, додавши, що це недолік цієї моделі, про який повинні знати сторони, що беруть участь в угодах, а державні органи управління також повинні надавати необхідні попередження людям під час участі в угодах.

найшвидший vietnamnet.png
Fnest представляє нерухомість, включаючи квартири, будинки-магазини, вілли в Ханої та Хошиміні, всі з яких наразі позначені як розпродані. Інвесторам, які хочуть придбати, доведеться купувати на вторинному ринку (купувати та перепродавати). Знімок екрана від 20 червня.

Юристи аналізують, що, по суті, цей вид бізнесу на ринку нерухомості є формою мобілізації капіталу для підприємств. Вони розглядають нерухомість як канал фінансових інвестицій для залучення коштів з ринку для легкого отримання обігових коштів. Тому юридично, окрім умов, які необхідно забезпечити для виведення нерухомості на ринок, вони використовують поняття «акцій», яке може легко ввести інвесторів в оману щодо їхнього права власності на цю нерухомість.

«Насправді інвестори володіють лише частиною грошової вартості нерухомості у формі акцій, як це погоджено сторонами. Наразі закон не містить положень щодо поділу права власності на нерухомість на частки, що легко призводить до суперечок щодо володіння та управління майном у майбутньому», – прокоментував адвокат Май Тхао.

Щодо значення прибутку та ліквідності, юрист зазначив, що це демонструє лише одностороннє зобов'язання з боку підрозділу, який продає модель, без будь-яких гарантійних заходів для інвесторів, тому виведення капіталу за потреби є складним для дрібних інвесторів. Крім того, необхідно сплачувати комісії за обслуговування, а управління операційними цінами для цієї моделі також не є чітким та прозорим.

Хто несе відповідальність у разі виникнення спору?

Щодо питання про те, хто несе відповідальність у разі виникнення спорів, пов'язаних з інвестиційною нерухомістю, адвокат Май Тхао зазначив, що вирішення ґрунтується на двох механізмах: угоді та врегулюванні в суді або арбітражі.

Зокрема, підставою для вирішення спору у цій справі будуть умови договору та інших документів, що додаються до договору, якщо такі є. Якщо сторони мають чіткі положення щодо прав та обов'язків сторін, які не порушують норм законодавства, вони будуть застосовуватися. Відповідні правові норми будуть розглянуті для визначення обов'язків сторін під час участі в цій модельній угоді, коли дві сторони не мають конкретних положень.

«Щодо обов’язків, то два підрозділи, Fnest та компанія з цінних паперів, повинні нести основну відповідальність за вирішення спорів, щоб забезпечити права інвесторів, дотримуватися правил, що стосуються нерухомості, та інших відповідних законів. У разі порушення, воно буде вирішено відповідно до договору про суперечку та компенсації (якщо така є) збитків інвесторам у разі порушення прав», – сказав адвокат.

Експерти також вказали на одну з проблем моделі – оцінку нерухомості. Відповідно, оцінка нерухомості – це незалежна діяльність, яка допомагає сторонам мати основу для вирішення спорів, коли виникають суперечки, або інвесторам знати свої фінансові можливості для належного інвестування.

Однак, щоб мінімізувати суперечки, експерти радять інвесторам ретельно перевіряти правовстановлюючі документи на нерухомість, запитуючи їх безпосередньо у забудовника (Свідоцтво про право користування землею, Свідоцтво про право власності на будинок, Дозвіл на будівництво, Звіт про приймання будівельних робіт тощо); цю інформацію можна перевірити в компетентних органах, таких як Департамент будівництва, Департамент природних ресурсів та навколишнього середовища або в нотаріальній конторі, щоб переконатися, що нерухомість не є предметом суперечок, іпотек або гарантій з боку забудовника.

Крім того, інвестори також повинні враховувати умови інвестиційного договору, оскільки договір є угодою між сторонами відповідно до положень Цивільного кодексу. Якщо конкретні галузі права не мають прямого регулювання, застосовуватиметься Цивільний кодекс.

Крім того, необхідно проконсультуватися з експертами, такими як юристи, що спеціалізуються на фінансах, інвестиціях та нерухомості, щоб отримати об'єктивне уявлення та оцінити проект. У разі виникнення суперечок, які потребують судового розгляду або арбітражу, необхідно консолідувати необхідні докази та вжити екстрених заходів, щоб уникнути розпорощення активів інвестора.

Тисячі людей «потрапили в пастку» неймовірних процентних ставок генерального директора компанії Nhat Nam Ву Тхі Тхуя. Маючи величезні прибутки до 5-7% на місяць, що еквівалентно 60-84% на рік, компанія з нерухомості Nhat Nam також вигадала багато інших хитрощів, щоб завоювати довіру інвесторів та привласнити особливо великі суми грошей.
Вклавши мільярди на купівлю таунхаусів у Ханої, клієнти виявили, що інвестор самовільно «зірвав» планування . Внісши депозит на купівлю таунхаусів у міському районі Thanh Ha - Cienco 5 (Ханой) багато років тому, клієнти виявили, що ці земельні ділянки планувалися як вілли.