Важко знизити ціни на житло: втручання з кореня

Підпис до фотографії — Фото ілюстрації: Tuan Anh/VNA

Зниження цін на житло стає нагальною потребою, оскільки рівень цін продовжує зростати, що значно перевищує можливості більшості людей. Однак ця проблема не є простою, враховуючи, що розрив між «паперовими» та фактичними витратами все ще великий. Крім того, населені пункти готуються опублікувати прейскурант на землю на 2026 рік із сильною тенденцією до зростання. Ризик нової «хвилі» зростання цін робить мету зниження цін на житло ще більш віддаленою. Експерти загалом погоджуються, що для зниження цін на житло «ключем» є втручання з самого початку.

Тиск від зростання цін на землю та невидимих витрат

Багато компаній з нерухомості вважають, що вартість землі є найбільшою статтею у структурі витрат. Якщо новий прейскурант на землю продовжуватиме зростати, плата за користування землею, компенсація та витрати на розчищення ділянки можуть збільшити загальний обсяг інвестицій до сотень мільярдів і тисяч мільярдів донгів. У цьому контексті знизити ціни на житло дуже складно.

Не лише бізнес, а й люди, яким потрібно змінити цільове призначення землі, стурбовані різким зростанням фінансових зобов'язань. Якщо пропонується нижча ціна, група, чия земля повертається, стурбована низькою компенсацією та несправедливістю. Конфлікт інтересів робить вартість землі дедалі складнішою для контролю.

Згідно зі Стандартами оцінки В'єтнаму (Циркуляр 42/2024/TT-BTC), загальна вартість розробки проекту включає витрати на будівництво, непередбачені витрати, бізнес, фінанси, податки та прибуток інвесторів. Витрати на компенсацію та розчищення ділянки розділені для точного відображення вхідної вартості. Однак фактичні дані геодезичних досліджень у багатьох населених пунктах досі не оновлюються, що призводить до розрахунків вартості на основі старих норм, які не близькі до поточних цін на матеріали та робочу силу.

Директор В'єтнамського науково-дослідного інституту нерухомості (VIRES) Буй Ван Доань зазначив, що стандарти є чіткими та прозорими, але фактичне впровадження не відстежується належним чином. Ця прогалина ускладнює ефективний контроль над цінами на житло.

З точки зору бізнесу, пан Нгуєн Чі Тхань, генеральний директор міжнародної будівельної компанії Ho Tay, зазначив, що інвестиційні витрати на житлові проекти охоплюють десятки категорій, серед яких земельні та юридичні питання є двома найбільшими «вузькими місцями». Особливо для квартир вартість землі часто становить 30-40% від загального капіталу; чим «чистіша» земля, тим вища ціна.

Будівництво становить 35-40%, включаючи фундамент, корпус, електромонтажні та механічні роботи, а також ландшафтний дизайн. Однак варто зазначити, що багато «м’яких» витрат, таких як проектування, юридичні послуги, маркетинг, комісійні брокерів… становлять 15-20% вартості, але про них рідко згадують.

Водночас, фінансові витрати також є тягарем. З проектом вартістю кілька тисяч мільярдів донгів підприємства змушені позичати кошти в банках під процентні ставки 12-14% на рік. Але якщо процедури продовжити ще на один рік, капітальні витрати збільшаться на сотні мільярдів донгів, – поділився пан Тхань.

Тому, щоб знизити ціни на житло, на думку експертів, перше, що потрібно зробити, це зробити прозорими всі складові витрат, особливо землю та адміністративні процедури. Коли вхідні витрати будуть зрозумілими, управляючий орган матиме основу для регулювання за допомогою податку, коефіцієнта ціни на землю або кредиту, замість застосування жорстких адміністративних заходів.

Регулювання з кореня

Пан Буй Ван Доан сказав, що пряме втручання держави у ціни продажу «дуже складне та майже неможливе». Натомість держава повинна регулювати виробничі витрати та застосовувати багаторівневу податкову політику, щоб підприємства могли самі встановлювати свої ціни.

Можна розглянути сегментовану модель оподаткування прибутку. Наприклад, елітне комерційне житло оподатковується за вищою ставкою, оскільки воно обслуговує групу з високим рівнем доходу. Тим часом доступне комерційне житло та соціальне житло оподатковуються за нижчою ставкою, щоб зменшити виробничі витрати та знизити ціни продажу. Ця модель створює справедливість і змушує підприємства оптимізувати витрати, якщо вони хочуть конкурувати в доступному сегменті, де на ринку найбільший попит, – запропонував пан Доань.

Крім того, необхідно скоротити час затвердження проектів, зробити прозорими дані про ціни на матеріали та побудувати механізм пільгового кредитування соціального житла. Коли бізнес зменшить вартість землі, фінансові витрати та процедури, ціни на житло автоматично знизяться без адміністративних розпоряджень.

«Корін проблеми полягає в плануванні та в тому, як визначити ціни на землю. Якщо будується проект, який місцеві жителі не можуть собі дозволити, то планування є неефективним», – порушив це питання пан Нгуєн Чі Тхань.

Місцевим громадам необхідно інвестувати у великомасштабні міські райони з повноцінною інфраструктурою на нещодавно освоєних землях, щоб зробити вартість землі більш обґрунтованою. Наразі існує поширена «помилка» використання високих цін продажу попередніх проектів – капіталу, створеного великими брендами – як основи для розрахунку плати за користування землею для пізніших проектів, що призводить до нереалістичного зростання цін на землю.

Щоб зменшити витрати, пан Тхань також запропонував застосовувати стандартні модулі проектування для великомасштабних проектів, що допоможе знизити витрати на проектування та скоротити час впровадження. Тому що, коли витрати на проектування зменшуються, підприємства можуть знизити ціни, зберігаючи при цьому якість.

Нещодавно було опубліковано запит на коментарі до проекту Постанови про механізм контролю та стримування цін на нерухомість; основна увага приділяється посиленню спекулятивного кредитування та перегляду плати за користування землею. Однак експерти оцінюють це лише тимчасовий «засіб для зниження температури». Щоб знизити ціни на житло на стійкий рівень, політика має починатися з коренів, шляхом регулювання доданої вартості землі та реформування системи земельного податку.

Д-р Тай Куїнь Нху, колишній директор Інституту досліджень землекористування, зазначив, що щоразу, коли відбуваються державні інвестиції, відкриття доріг або коригування планування, ціни на землю одразу різко зростають, але держава не отримує цю збільшену вартість. Коли ціни на землю «піднімаються» неінвестиційними факторами підприємств, відповідно зростають витрати на суміжні проекти, що призводить до неконтрольованого зростання цін на житло.

Тому цей експерт запропонував розділити два види земельної ренти. Перший – це диференціальна земельна рента, створена державою та громадою (планування, інфраструктура тощо); наступний – це диференціальна земельна рента, спричинена бізнес-інвестиціями. Диференціальна земельна рента, створена державою та громадою, повинна відшкодовуватися державою за певною ставкою.

Наприклад, для проектів транспортної інфраструктури держава може збирати 40% доданої вартості; для проектів у сфері нерухомості коефіцієнт збору становить 50 на 50 між державою та інвестором... Або для промислових проектів держава збирає близько 30%, щоб заохотити інвестиції у виробництво.

Цей механізм допомагає уникнути втрат доходів, обмежити спекуляції землею поблизу зон планування та знизити вартість землі – фактор, який становить найбільшу частку цін на житло. Водночас необхідно побудувати синхронну систему земельного оподаткування, уникаючи «податку на податок», – «пропонують» експерти. Адже наразі торговці нерухомістю повинні нести низку фінансових зобов’язань. Якщо нові податки будуть запроваджені без стратифікації, ціни на житло можуть... ще більше зрости.

Багато експертів погоджуються, що зниження цін на житло — це не справа одного чи двох днів. Ціни на житло можна знизити лише тоді, коли вся екосистема — від планування, адміністративних процедур, оцінки землі, податків до кредитування — функціонуватиме прозоро та послідовно.

Це означає, що підприємства можуть зменшити вартість землі, капітальні витрати та часові витрати. Держава може розумно регулювати зростання вартості землі. Спекулянти більше не мають стимулу «тримати землю та чекати на слушний час». Люди із середнім та низьким рівнем доходу можуть отримати доступ до доступного житла.

Якщо рішення будуть впроваджуватися синхронно, мрія про власне житло для мільйонів людей стане ближчою не завдяки адміністративним розпорядженням, а завдяки прозорому та справедливому ринковому механізму.

Джерело: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/kho-giam-gia-nha-can-thiep-tu-goc-moi-la-chia-khoa-20251126171735123.htm