Прозорість цін на землю та земельних аукціонів

У Ханої не лише ціни на квартири та землю в центральній частині міста постійно зростають, але й жваво зростають угоди з землею в передмістях. Фото: Куанг Вінь.

Зокрема, у повноваженнях Народного комітету Ханоя районним народним комітетам є рішення про початкову ціну продажу прав землекористування з аукціону для виділення землі з платою за землекористування або здачі землі в оренду домогосподарствам та фізичним особам; Рішення про початкову ціну продажу прав землекористування з аукціону, коли держава виділяє землю або здає землю в оренду у випадках, коли земельна ділянка або земельна ділянка були інвестовані в технічну інфраструктуру відповідно до детального плану будівництва.

Торгівля активна, але не гаряча

Згідно з повідомленням Народного комітету Ханоя, народні комітети районного рівня відповідають за завершення роботи Ради з оцінки земель та інших пов'язаних питань (якщо такі є), доручаючи Департаментам природних ресурсів та навколишнього середовища (TNMT), Фінансово-планувальному департаменту та відповідним департаментам і управлінням організувати впровадження. До 10 грудня 2024 року Департамент природних ресурсів та навколишнього середовища разом з департаментами, відділеннями та народними комітетами районного рівня підсумують та оцінять результати, а потім звітують перед Народним комітетом міста для розгляду питання про продовження дії як основи для впровадження в наступний період.

Для Ханоя земля завжди є гарячим питанням. Не тільки ціни на квартири, ціни на землю в центральній частині міста постійно зростають, але й угоди з землею в передмістях також дуже активні. З квітня 2024 року земельні аукціони для домогосподарств та приватних осіб від таких районів, як Донг Ань, Хоай Дик, Унг Хоа, Фу Сюєн... до віддаленого району Ба Ві також були досить жвавими.

У районі Хоай Дик Центр розвитку земельного фонду округу успішно провів аукціон з продажу 23 земельних ділянок площею 2441,8 м² (відбувся 18 березня); до бюджету було зібрано 179,2 млрд донгів. У квітні Центр продовжив оголошення про аукціон з продажу прав землекористування на 34 ділянки площею 3366,7 м²; очікується, що до бюджету буде зібрано 200 млрд донгів.

Аналогічно, в районі Донг Ань у лютому та березні успішно було організовано аукціон з продажу прав користування землею загальною площею 2872,2 квадратних метра; надходження до бюджету склали понад 143 мільярди донгів, що майже на 69 мільярдів донгів перевищило очікуваний показник.

Ба Ві — віддалений район Ханоя, де також успішно було продано на аукціоні 37 земельних ділянок (село Донг Банг, комуна Донг Тай); це принесло бюджету понад 99 мільярдів донгів.

За словами пана Нгуєн Хью Хоанга, директора Центру земельного фонду району Хоай Дик, причиною швидкого зростання обсягів угод із землею та цін на неї є те, що місто та місцева громада прискорюють реалізацію багатьох ключових проектів транспортної інфраструктури, включаючи Кільцеву дорогу 4 – Столичний регіон та Кільцеву дорогу 3.5. Зв’язок із центром міста став зручнішим.

Однак, до травня 2025 року земельні аукціони в приміських районах не були рідкістю. Наприклад, в окрузі Хоай Дик, порівняно з деякими центральними районами, початкова ціна становила понад 60 мільйонів донгів/м2, тоді як у центральній частині міста ціна перевищувала 100 мільйонів донгів/м2. Була земельна ділянка зі початковою ціною 42,8 мільйона донгів/м2, але переможець аукціону збільшив ціну лише на 1 крок до 42,9 мільйона донгів/м2; це доводить, що хоча земельний аукціон був сприятливим, він не був «гарячим»; не було жодного явища незвичайного зростання цін, спекуляцій чи цінової інфляції порівняно з попередніми земельними лихоманками, коли ціни зростали в 2-3 рази порівняно зі стартовою ціною.

Після аукціону рівень скасування завдатків та несплати є високим. Зокрема, у 2022 та 2023 роках до 70% аукціонів з продажу землі в передмістях не мали учасників або кількість учасників не відповідала вимогам для відкриття аукціону.

Щодо земельних аукціонів, то не багато хто має чітке уявлення про це. Наприклад, у випадку в окрузі Ме Лінь, на аукціоні вдень 30 грудня 2023 року, особа заплатила 4,28 мільярда донгів/м2 за земельну ділянку площею 102 м2; тоді як початкова ціна становила 30 мільйонів донгів/м2, і стала переможцем аукціону. Однак пізніше, на прохання переможця аукціону, округ Ме Лінь погодився скасувати результат та повернути понад 600 мільйонів донгів як завдаток.

Ця людина сказала, що вперше йшла на аукціон з продажу прав користування землею, тому нервувала та поспішала, тому й записала неправильну цифру. «Я розрахувала понад 4,28 мільярда донгів за всю земельну ділянку, не подумавши, що правила аукціону розраховуються за квадратний метр, тому я помилилася», – сказала ця людина.

Вищезазначений випадок також слід розглядати як урок щодо участі в аукціонах з продажу прав землекористування, особливо коли Народний комітет Ханоя уповноважив Народний комітет районного рівня визначати початкову ціну для аукціонів з продажу прав землекористування.

Підрахунок голосів одиниць, які брали участь у земельному аукціоні в районі Тхань Оай (Ханой), грудень 2023 року. Джерело: HNM.

Ханой організує багато аукціонів з продажу прав землекористування.

Багато думок стверджують, що дозвіл Ханойського народного комітету визначати початкову ціну на аукціонах з продажу прав користування землею зробить ринок нерухомості більш динамічним та здоровим. Можна сказати, що відправною точкою буде червень наступного року. Особливо, коли земля, що виставляється на аукціон, буде спланована, інвестована в синхронні технічні та соціальні інфраструктурні системи, підключена до основних транспортних осей, що задовольнить потреби формування нових сучасних житлових районів.

За даними Народного комітету Ханоя, цього року місту було виділено 408 547 мільярдів донгів очікуваних доходів до державного бюджету, з яких внутрішні доходи становлять 378 530 мільярдів донгів. Визначивши земельні доходи як основне джерело інвестицій для районів, міст та селищ, Народний комітет Ханоя звернувся до Департаменту фінансів та Департаменту природних ресурсів та навколишнього середовища з проханням керувати та координувати з підрозділами синтез даних, що стосуються можливостей торгів та аукціонів 30 районів, міст та селищ з земельних доходів.

Завдяки цим позитивним зрушенням, земля, що виставляється на аукціон, вважається провідним продуктом на земельному ринку Ханоя у 2024 році.

Адреси аукціону щодо землекористування досить чіткі. З них майже 180 земельних ділянок у районах Чуонг Мі, Донг Ань, Ме Лінь та місті Сон Тай були виставлені на аукціон на право землекористування з найвищою початковою ціною 33 мільйони донгів/м2. На аукціоні в березні 2024 року найвища ціна виграшу становила 56,1 мільйона донгів/м2.

У районі Ме Лінь, включаючи 30 земельних ділянок: район Куан Чо (село Бонг Мак, комуна Ліен Мак) початкова ціна 19-22,5 млн. донгів/м2. У місті Куанг Мінь початкова ціна становить від 26-27 млн. донгів/м2.

У районі Донг Ань також було виставлено на аукціон 72 земельні ділянки на право користування землею, початкові ціни яких коливалися від 23,5 до 24,5 мільйонів донгів/м2. У деяких місцях початкові ціни коливалися від 28 до 33 мільйонів донгів/м2.

У районі Фук Тхо було виставлено на аукціон 14 земельних ділянок на право землекористування за початковими цінами 17,2 млн. донгів/м2 та 18,5 млн. донгів/м2...

Впроваджуйте нові політики найближчим часом

Протягом тривалого часу ціни на землю завжди були в центрі уваги всього суспільства. Уряд і Національні збори також дуже пильно стежать за цим питанням.

24 травня 2024 року, головуючи на національній онлайн-зустрічі для заслуховування звітів та надання висновків щодо проекту Указу про регулювання цін на землю, віце- прем'єр-міністр Чан Хонг Ха звернувся до Міністерства природних ресурсів та навколишнього середовища з проханням серйозно врахувати коментарі та пропозиції протягом усього процесу розробки, оперативно завершити проект Указу та оперативно впровадити на практиці нові та проривні політики та рекомендації, викладені в Земельному законі 2024 року.

Раніше, 8 травня, на прямій онлайн-конференції з 63 населеними пунктами для збору думок щодо проекту Указу, що регулює компенсацію, підтримку та переселення після повернення земель державою; проекту Указу, що регулює ціни на землю; віце-прем'єр-міністр Чан Хонг Ха заявив, що Прем'єр-міністр видав документ, який доручає міністерствам та галузям терміново розробити детальні керівні документи, забезпечуючи достатні умови для розгляду Національними зборами та набрання чинності Закону про землю 2024 року 1 липня 2024 року (на 5 місяців раніше, ніж раніше, тобто 1 січня 2025 року).

Закон про землю 2024 року з багатьма новими та проривними політиками; люди отримують вигоду від процесу розвитку, гармонізуючи інтереси всіх сторін під час реалізації проектів. Нормативні акти щодо цін на землю забезпечують принципи об'єктивності, прозорості та регулювання земельних доходів для держави, людей та бізнесу, запобігаючи різким коливанням цін на землю та балансуючи витрати на інвестиційні проекти в соціально-економічному розвитку. Новий метод оцінки землі має бути чітким, простим та послідовним, щоб захистити тих, хто виконує оціночну роботу.

Повертаючись до уповноваження Ханойського народного комітету районним народним комітетам визначати ціни на землю та початкові ціни на аукціонах з продажу прав користування землею, це ще раз показує, що цю роботу необхідно проводити прозоро, але за нею необхідно ретельно стежити. Фактично, протягом багатьох років корупція та економічні злочини в земельному секторі були поширеними. Скарги в цій сфері також становлять найбільшу частку скарг, тоді як їх розгляд та вирішення займає багато часу. Через складність проблеми багато справ важко вирішити ретельно.

13 вересня 2022 року звіт Комітету з петицій на тематичному контрольному засіданні Постійної комісії Національних зборів «Виконання закону про прийом громадян та розгляд скарг і доносів з 1 липня 2016 року по 1 липня 2021 року» показав, що скарги, доноси, рекомендації та роздуми переважно виникали у сфері землеустрою та реалізації заходів з повернення земель, компенсації, підтримки, переселення та очищення земельних ділянок під час реалізації проектів (що становить понад 69,5%).

За словами пана Ле Бао Лонга, експерта з нерухомості, урядове регулювання прейскуранту на землю, запровадженого Провінційним народним комітетом, відрізняється від попереднього, яке полягає в тому, щоб посилатися на систему цін на землю та щорічно оновлюватися. Таким чином, повноваження та відповідальність були делеговані населеним пунктам, що допомагає цінам на землю бути ближчими до фактичної ситуації в кожному населеному пункті, ніж раніше. Спеціальні правила допоможуть зробити оцінку землі прозорою, зрозумілою та близькою до реальності. Пан Лонг прогнозує, що ціни на нерухомість зростуть після набрання чинності новими законами. Відповідно, найбільше постраждають земельні ділянки. Однак, навіть якщо зростання відбудеться, воно не буде необґрунтовано високим.

Джерело: https://daidoanket.vn/minh-bach-trong-gia-dat-dau-gia-dat-10280937.html