Прозорість цін на землю та земельних аукціонів.

У Ханої не лише ціни на квартири та землю в центральній частині міста постійно зростають, але й обсяги земельних угод у передмістях також переживають бум. Фото: Куанг Вінь.

Зокрема, дозвіл, наданий Народним комітетом Ханоя районним народним комітетам, включає рішення про початкову ціну для продажу на аукціоні прав землекористування для виділення землі з платою за користування землею або оренди землі для домогосподарств та фізичних осіб; а також рішення про початкову ціну для продажу на аукціоні прав землекористування, коли держава виділяє або здає в оренду землю у випадках, коли на земельній ділянці або території вже інвестовано в технічну інфраструктуру відповідно до детального плану будівництва.

Торгівля була активною, але не шаленою.

Згідно з даними Народного комітету Ханоя, народні комітети районного рівня відповідають за консолідацію Ради з оцінки земель та інші пов'язані з цим питання (якщо такі є), а також за надання вказівок Департаментам природних ресурсів та навколишнього середовища (TNMT), фінансів та планування, а також іншим відповідним департаментам і агентствам щодо організації впровадження. До 10 грудня 2024 року Департамент природних ресурсів та навколишнього середовища разом з іншими департаментами, агентствами та народними комітетами районного рівня проведе попередню оцінку результатів і представить звіт Народному комітету Ханоя для розгляду питання про продовження делегування повноважень як основи для впровадження в наступний період.

У Ханої земля завжди є гарячою темою. Не тільки ціни на квартири та землю в центральній частині міста постійно зростають, але й угоди з землею в передмістях також дуже активні. З початку квітня 2024 року земельні аукціони для домогосподарств та приватних осіб у таких районах, як Донг Ань, Хоай Дик, Унг Хоа, Фу Сюєн... і навіть у віддалених районах, таких як Ба Ві, були досить жвавими.

У районі Хоай Дик, Центр розвитку земель району успішно продав на аукціоні 23 земельні ділянки загальною площею 2441,8 квадратних метрів (аукціон відбувся 18 березня), що принесло бюджету 179,2 мільярда донгів. У квітні Центр продовжив оголошення про аукціон з продажу прав землекористування на 34 ділянки загальною площею 3366,7 квадратних метрів, з очікуваним надходженням до бюджету 200 мільярдів донгів.

Аналогічно, в районі Донг Ань у лютому та березні успішно відбулися аукціони з продажу прав користування землею загальною площею 2872,2 квадратних метра, що принесло до бюджету понад 143 мільярди донгів, що майже на 69 мільярдів донгів перевищило прогнозовану суму.

Ба Ві, віддалений район Ханоя, також успішно продав на аукціоні 37 земельних ділянок (у селі Донг Банг, комуна Донг Тай), що принесло державному бюджету понад 99 мільярдів донгів.

За словами пана Нгуєн Хью Хоанга, директора Центру земельного фонду округу Хоай Дик, причиною швидкого зростання обсягів угод із землею та цін є те, що міська та місцева влада прискорюють реалізацію багатьох ключових проектів транспортної інфраструктури, зокрема Кільцева дорога 4 – Столичний регіон та Кільцева дорога 3.5. Це призвело до зручнішого сполучення з центральним районом міста.

Однак, станом на травень 2025 року, земельні аукціони в приміських районах не зазнали жодних раптових стрибків. Наприклад, в окрузі Хоай Дик, порівняно з деякими центральними районами, початкова ціна становила понад 60 мільйонів донгів/м2, порівняно зі звичайною ціною понад 100 мільйонів донгів/м2 у центральній частині міста. Деякі земельні ділянки мали початкову ціну 42,8 мільйона донгів/м2, але переможець торгів запропонував лише на один крок вищу ціну, досягнувши 42,9 мільйона донгів/м2. Це свідчить про те, що хоча земельні аукціони проходили гладко, вони не були «гарячковими»; не було незвичайного зростання цін, спекуляцій чи маніпуляцій цінами, на відміну від попередніх стрибків цін на землю, коли ціни зростали в 2-3 рази від початкової ціни.

Після аукціону рівень втрачених депозитів та несплати є високим. Зокрема, у 2022 та 2023 роках до 70% земельних аукціонів у приміських районах не мали учасників або кількість учасників не відповідала вимогам для участі в аукціоні.

Щодо земельних аукціонів, то не багато людей повністю обізнані з цим процесом. Наприклад, у районі Ме Лінь під час аукціону вдень 30 грудня 2023 року хтось запропонував 4,28 мільярда донгів/м2 за земельну ділянку площею 102 м2, тоді як початкова ціна становила 30 мільйонів донгів/м2, і став переможцем торгів. Однак, на прохання переможця торгів, район Ме Лінь погодився скасувати результат та повернути понад 600 мільйонів донгів у вигляді завдатку.

Ця особа заявила, що вперше бере участь в аукціоні з права користування землею, тому вона нервувала та розгубилася, що призвело до помилки в розрахунку. «Я розрахувала понад 4,28 мільярда донгів за всю земельну ділянку, не усвідомлюючи, що правила аукціону передбачають розрахунок за квадратний метр, тому я помилилася», – пояснила вона.

Вищезгаданий випадок також має слугувати уроком щодо участі в торгах на право користування землею, особливо враховуючи, що Народний комітет Ханоя делегував повноваження народним комітетам районного рівня визначати початкову ціну для аукціонів з права користування землею.

Підрахунок голосів від учасників земельного аукціону в районі Тхань Оай (Ханой), грудень 2023 року. Джерело: HNM.

У Ханої відбудеться кілька раундів аукціонів з продажу прав землекористування.

Багато хто вважає, що делегування Ханойським народним комітетом повноважень районним народним комітетам щодо визначення початкової ціни на аукціонах з продажу прав користування землею пожвавить та покращить стан ринку нерухомості. Це може розпочатися в червні, особливо враховуючи, що земельні ділянки, що виставляються на аукціон, вже сплановані та забудовані з інтегрованою технічною та соціальною інфраструктурою, підключені до основних транспортних шляхів та сприятимуть формуванню сучасних нових житлових районів.

За даними Народного комітету Ханоя, цього року місту було виділено 408,547 млрд донгів до доходів державного бюджету; з яких внутрішні доходи становлять 378,530 млрд донгів. Визнаючи, що дохід від землі є основним джерелом інвестицій для районів, повітів та міст, Народний комітет Ханоя звернувся до Департаменту фінансів та Департаменту природних ресурсів та навколишнього середовища з проханням взяти на себе ініціативу та координувати з іншими підрозділами збір даних щодо доцільності проведення торгів та аукціонів з продажу земельних доходів у 30 районах, повітах та містах.

З огляду на ці позитивні зрушення, земля, що виставляється на аукціон, вважається провідним продуктом на земельному ринку Ханоя у 2024 році.

Місця для проведення торгів на землекористування досить чіткі. Майже 180 земельних ділянок у районах Чуонг Мі, Донг Ань, Ме Лінь та місті Сон Тай були виставлені на аукціон зі стартовою ціною 33 мільйони донгів/м2. На аукціоні, що відбувся у березні 2024 року, найвища виграшна ставка становила 56,1 мільйона донгів/м2.

У районі Ме Лінь є 30 земельних ділянок: у районі Куан Чо (селище Бонг Мак, комуна Ліен Мак) початкова ціна становить 19-22,5 мільйона донгів/м2. У місті Куангмінь початкова ціна становить 26-27 мільйонів донгів/м2.

У районі Донг Ань також було виставлено на аукціон 72 земельні ділянки з метою отримання права землекористування, початкові ціни коливалися від 23,5 до 24,5 мільйонів донгів/м2. У деяких місцях початкова ціна сягала 28-33 мільйонів донгів/м2.

Тим часом, в окрузі Фук Тхо, 14 земельних ділянок були виставлені на аукціон на право землекористування, з початковими цінами 17,2 мільйона донгів/м2 та 18,5 мільйона донгів/м2...

Негайно впроваджуйте нову політику.

Ціни на землю вже давно викликають серйозне занепокоєння у суспільства в цілому. Уряд і Національні збори також дуже уважно ставляться до цього питання.

24 травня 2024 року, головуючи на загальнонаціональній онлайн-зустрічі для заслуховування звітів та надання відгуків щодо проекту Указу про регулювання цін на землю, віце- прем'єр-міністр Чан Хонг Ха звернувся до Міністерства природних ресурсів та навколишнього середовища з проханням серйозно врахувати відгуки, отримані протягом процесу розробки, оперативно завершити розробку проекту Указу та терміново впровадити нові та новаторські політики та керівні принципи, що містяться в Законі про землю 2024 року.

Раніше, 8 травня, на спільній очній та онлайн-конференції за участю 63 населених пунктів для збору думок щодо проекту Указу, що регулює компенсацію, підтримку та переселення після повернення земель державою; та проекту Указу, що регулює ціни на землю, віце-прем'єр-міністр Чан Хонг Ха заявив, що Прем'єр-міністр видав вказівку міністерствам та відомствам терміново розробити детальні керівні документи, забезпечуючи виконання умов для розгляду Національними зборами та набрання чинності Закону про землю 2024 року 1 липня 2024 року (на 5 місяців раніше, ніж попередньої дати, 1 січня 2025 року).

Закон про землю 2024 року з його численними новими та новаторськими політиками приносить користь людям під час процесу забудови та гармонізує інтереси всіх сторін, залучених до реалізації проектів. Нормативні акти щодо цін на землю забезпечують об'єктивність та прозорість, балансуючи доходи від землі для держави, населення та бізнесу, запобігаючи коливанням цін на землю та балансуючи витрати на проекти соціально-економічного розвитку. Нова методологія оцінки землі має бути чіткою, простою та лаконічною, щоб захистити тих, хто бере участь у процесі оцінки.

Повертаючись до питання про те, що Ханойський народний комітет уповноважив районні народні комітети визначати ціни на землю та початкові ціни для аукціонів з продажу прав користування землею, це ще раз демонструє, що цей процес має бути прозорим, але також ретельно контролюватися. Насправді, протягом багатьох років корупція та економічні злочини, пов'язані із землею, були поширеними. Скарги в цій сфері також становлять найбільший відсоток усіх скарг, тоді як їх розгляд та вирішення займають багато часу. Через складність питання багато справ важко вирішити повністю.

13 вересня 2022 року звіт Комітету з питань звернень громадян на тематичному засіданні Постійної комісії Національних зборів на тему «Виконання законів про прийом громадян та вирішення скарг і доносів з 1 липня 2016 року по 1 липня 2021 року» показав, що скарги, доноси, клопотання та відгуки переважно виникали щодо управління земельними ресурсами та здійснення земельних викупів, компенсацій, підтримки, переселення та очищення ділянок під час реалізації проектів (що становить понад 69,5%).

За словами експерта з нерухомості пана Ле Бао Лонга, урядове постановлення, яке вимагає від провінційних народних комітетів запровадити прейскуранти на землю, відрізняється від попередньої системи, оскільки воно має стосуватися структури цін на землю та оновлюватися щорічно. Це розширює можливості місцевих органів влади, дозволяючи тісніше, ніж раніше, узгоджувати ціни на землю з фактичною ситуацією в кожному населеному пункті. Спеціальні правила забезпечать прозору, чітку та реалістичну оцінку землі. Пан Лонг прогнозує, що ціни на нерухомість зростуть після набрання чинності нових законів, причому найбільше це вплине на земельні ділянки. Однак, навіть з урахуванням зростання, не відбудеться необґрунтованого зростання цін.

Джерело: https://daidoanket.vn/minh-bach-trong-gia-dat-dau-gia-dat-10280937.html