Багато «примарних» міських районів та невдалих проектів через брак планування землекористування

Провали та покинуті проекти нерухомості на півдорозі вже не є чимось дивним на в'єтнамському ринку. Хоча для цього є багато причин, у звіті Savills Vietnam про планування землекористування проаналізовано важливість планування землекористування під час розробки проекту.

Багато міських районів зазнають невдачі через відсутність планування землекористування. — Пан Трой Гріффітс, заступник керуючого директора Savills Vietnam

Планування землекористування допомагає визначити найбільш доцільні варіанти землекористування, а також розподіл інфраструктури, планування, транспорту та впливу на навколишнє середовище для проекту.

Пан Трой Гріффітс, заступник керуючого директора Savills Vietnam, зазначив, що план землекористування створює детальний та ефективний план розподілу землі та ресурсів, тим самим спрямований на сталий розвиток проекту зокрема та ринку нерухомості загалом. Визначаючи тип забудови, масштаб, етап, ціну та стратегію продажу, план землекористування забезпечує ефективність забудови, мінімізацію впливу на навколишнє середовище та фінансову доцільність.

«Невдалий план землекористування – це план, який розробляє продукти, інфраструктуру та об’єкти, що не забезпечують фінансових, соціально-економічних та екологічних переваг. Погане планування може призвести до появи продуктів, які не підлягають продажу, а також інфраструктури та об’єктів, які не відповідають потребам громади. Погане планування землекористування або невиконання плану може наразити зацікавлені сторони на значні фінансові ризики та навіть на невдачу інвестицій», – сказав Трой Гріффітс.

Наприклад, на півдні Ханоя інвестор розробив проект житлового комплексу на 9000 квартир площею 3500 м². Однак це підприємство не виконало початкового плану, а переобладнало офіси та комерційні приміщення під квартири, зробивши їх меншими та значно збільшивши їх кількість. Ці зміни створили велике навантаження на інфраструктуру, а комунальних послуг було недостатньо для кількості мешканців. Це призвело до численних конфліктів між групами мешканців та зниження якості життя в проекті.

Експерт зазначив, що є багато проектів з хорошими продуктами, які все ж зазнають невдачі, оскільки план не враховує розвиток відповідної інфраструктури.

«Навіть якщо проєкт має відповідні житлові чи комерційні продукти, якщо в ньому відсутні дороги, дренажні системи та комунальні послуги, якість життя все одно буде неповною та незручною. Це призведе до появи міських районів-«привидів» без мешканців», – сказав він.

Ще один приклад, який згадує Savills, – це місто Нячанг, де багато проектів мають щільність забудови до 70%. Ігнорування будівельних вимог міста призвело до рівня забудови, несумісного з плануванням інфраструктури та соціальної інфраструктури Нячанга.

«Правильне освоєння та планування земель вимагає врахування як сприятливих, так і несприятливих сценаріїв, включаючи врахування ризиків, визначення життєздатних стратегій продажів, пропозицій продуктів та етапів продажів, тим самим мінімізуючи ризик невдачі та максимізуючи можливості для успіху», – сказав Трой Гріффітс.

На противагу цьому, в'єтнамська галузь нерухомості також має успішні приклади комплексного та оптимального планування землекористування. Фу Мі Хунг у 7-му районі (Хошимін) та Екопарк у Хунг Єні – це два приклади планування розробки продукту, поетапного розподілу та стратегій продажів, що сприяють успіху проекту.

Згідно з аналізом Savills, Фу Мі Хунг у 7-му районі площею 433 гектари має «амбітний» початок з метою перетворення незабудованої землі на провідний фінансовий, житловий, комерційний, промисловий та освітній центр на півдні Хошиміна.

Проєкт має чіткий, комплексний план розвитку на кожному етапі, що охоплює 30 років. Протягом цього процесу інвестор дотримувався міжнародних стандартів розвитку, включаючи сталий розвиток, забезпечуючи відповідність будівництва соціально-економічному розвитку та дотримання всіх норм проектування та будівництва.

«Перш ніж розпочати будівництво чи інвестування, ретельне та ґрунтовне планування є надзвичайно важливим. Гарні рішення ґрунтуються на об’єктивних ринкових показниках, тематичних дослідженнях забудови та обдуманих пропозиціях. Аналіз ринку важливий для розуміння відповідного типу та масштабу забудови. Фінансову життєздатність також необхідно визначити за допомогою прогнозування грошових потоків, щоб визначити, який тип забудови є найбільш доцільним на момент реалізації. Це допомагає уникнути інвестиційних ризиків, оптимізувати прибутки та мінімізувати ризики», – наголосив пан Трой Гріффітс.

Джерело