Несподівано «застрягли» у фінансовому тягарі під час зміни цільового призначення землі

Перетворення цільового призначення земель у деяких випадках стикається з недоліками, що створює фінансовий тягар для людей та вимагає внесення змін до Земельного закону 2024 року та нормативних актів для розблокування земельних ресурсів.

Підприємства пропонують внести зміни до правил розрахунку плати за користування землею для деяких особливих випадків, щоб вивільнити земельні ресурси та зменшити фінансове навантаження на людей і бізнес - Фото: NGOC HIEN

У розмові з Туой Тре пан Нгуєн Фуонг Нам, колишній голова Асоціації молодих підприємців міста Хошимін, зазначив, що зміна цільового призначення земель для несільськогосподарських угідь, які здаються в оренду з річною оплатою, але до оренди їхнє походження було сільськогосподарською землею людей, внесених до червоної книги (не державні землі), викликає проблеми в правилах розрахунку зборів.

Неочікувані труднощі зі зміною цільового призначення землі

Пан Нгуєн Фуонг Нам зазначив, що Указ № 103 про плату за переведення земель у власність не розрізняє або опускає випадки, коли землекористувачам видавали сертифікати на право користування сільськогосподарськими угіддями (не державними землями в оренду) до переведення їх у несільськогосподарські угіддя та сплати щорічної орендної плати за землю. Коли їм потрібно буде перевести їх у житлові землі, це суттєво вплине на їхні фінансові зобов'язання.

Зокрема, у цьому випадку люди повинні сплатити 100% плати за користування землею, розрахованої на основі ціни житлової землі на момент прийняття рішення про дозвіл на зміну цільового призначення. Політика розрахунку відповідно до ціни сільськогосподарської землі, що стосується їхньої власної сільськогосподарської землі, на яку було надано сертифікат до її оренди, не застосовується.

Крім того, людям не дозволяється щорічно відраховувати вартість, сплачену під час оренди землі, навіть якщо земля є приватною землею, а не землею, орендованою державою з самого початку.

За словами пана Нама, це призводить до серйозних недоліків, таких як створення несправедливості та зниження мотивації людей і підприємств використовувати землю для виробництва та ведення бізнесу.

Крім того, чинне законодавство не має чітких норм щодо своєчасного та дострокового розірвання договорів оренди землі у випадках, коли землекористувачі більше не потребують використання орендованої землі щодо земельної ділянки, про походження якої їм було надано свідоцтво про право користування землею до передачі в оренду.

Таким чином, люди не можуть достроково розірвати договір оренди та не можуть отримати повторно свідоцтво про право користування землею, як до оренди, що спричиняє багато наслідків щодо активів, інвестицій, іпотек, транзакцій тощо.

Щоб забезпечити законні та законні права землекористувачів, а також одночасно заохотити людей та підприємства до ефективного використання землі для виробництва та бізнесу, пан Нам зазначив, що в цьому перегляді Закону про землю 2024 року та Указу 103 необхідно врахувати вищезазначені «відсутні» випадки.

Пропозиція щодо доповнення положень переглянутого Закону про землю

Щодо фінансових зобов'язань при зміні цільового призначення земель, пан Нам запропонував чітко обумовити випадок несільськогосподарського виробництва та земель для бізнесу, які здаються в оренду з річною оплатою, але спочатку є землею людей або підприємств, яким було видано сертифікат до завершення процедур оренди (не державні землі), тоді при зміні цільового призначення на землі для житлової забудови вони користуватимуться полісами.

Політика включає: Відмова від сплати 100% зборів за користування землею, як-от за державні землі, орендовані державою, та розраховується так само, як і за сільськогосподарські угіддя, переобладнані для інших цілей.

За словами пана Нама, оскільки походженням є сільськогосподарські угіддя народу, Указ 103 не містить цього випадку.

Зокрема, особам з тією ж землею було видано сертифікат на право користування сільськогосподарськими угіддями, але вони перевели частину сільськогосподарських угідь на несільськогосподарські виробничі угіддя, їм дозволено змінювати форму оренди землі з річною оплатою за їхню землю, коли виникає потреба змінити цільове призначення землі, ця оренда землі з річною оплатою розраховується як 0, решта сільськогосподарських угідь при зміні цільового призначення розраховується відповідно до фінансових зобов'язань за типом сільськогосподарських угідь.

Щодо права розірвання договору оренди землі, пан Нам зазначив, що необхідно додати положення, яке дозволить землекористувачам, які сплачують орендну плату щорічно, але на чию землю раніше було видано сертифікат, мати право розірвати договір оренди землі до закінчення терміну, якщо він їм більше не потрібен; та отримати повторну видачу сертифіката на право користування землею відповідно до поточного стану використання до оренди, якщо немає порушень земельного законодавства.

Під час внесення змін до цього положення необхідно забезпечити принципи справедливості, прозорості та розумності, чітко розмежовуючи державні землі, орендовані державою, та приватні землі, на які людям/підприємствам було надано право користування, а потім вони передаються в річну оренду з оплатою, не впливаючи на практичні права людей.

«Ми вважаємо, що якщо вищезазначені рекомендації будуть прийняті та інституціоналізовані в переглянутому Законі про землю, вони сприятимуть просуванню ефективного землекористування, заохочуючи людей, які володіють сільськогосподарськими угіддями, бути готовими використовувати їх у несільськогосподарському виробництві та бізнесі, створюючи робочі місця, роблячи позитивний внесок у державний бюджет та соціально -економічний розвиток», – сказав пан Нам.

Пропозиція щодо скасування щорічної реєстрації землекористування

Пан Нам зазначив, що положення про те, що землекористувачі повинні реєструвати свої щорічні плани землекористування та отримувати схвалення на рівні провінції чи міста, перш ніж мати змогу змінити цільове призначення землі відповідно до плану, є дуже марнотратним і займає 1-2 роки.

Він також зазначив, що не потрібно проводити процедури реєстрації землекористування, коли є потреба у законній зміні цільового призначення земель.

Це створить умови для того, щоб люди та бізнес не втрачали можливості ефективно експлуатувати та використовувати землю, робили внесок у наповнення бюджету, а також заощаджували час та зусилля людей та державних органів управління в процесі здійснення адміністративних процедур щодо землі.

Повернутися до теми

НГОК ХІЕН

Джерело: https://tuoitre.vn/bat-ngo-mac-ket-voi-ganh-nang-tai-chinh-khi-chuyen-doi-muc-dich-su-dung-dat-20250731085956087.htm