Продаю дешево... все ще вигідна угода.
Вздовж вулиці Нгуєн Хю Тхо (район Нябе, Хошимін) раніше було багато імен власників проектів, таких як Hoang Anh Gia Lai, Phu Hoang Anh, Phu Long, Tai Nguyen, Novaland тощо, але зараз вони поступово зникають. Натомість з'являється більше іноземних компаній, таких як Phu My Hung (Тайвань), GS (Корея) та Keppel Land (Сінгапур). Відбувається тиха, але швидка зміна власності між вітчизняними та іноземними компаніями. Багато проектів перепродаються за безпрецедентно низькими цінами.
Багато проектів було придбано компанією Keppel Land.
Керівник групи з нерухомості в Хошиміні розповів, що йому довелося продати деякі зі своїх найбажаніших проектів компанії Keppel Land, щоб погасити основну суму та відсотки за банківськими кредитами. Коли його запитали про ціну продажу, він сумно відповів, що якби ринкова ціна становила 10 донгів, то він би продав їх іноземному партнеру лише за 6 донгів.
«Наразі вітчизняний бізнес більше не має коштів для реалізації проектів. Навіть якби у них були гроші, вони б не наважилися на це, бо ніхто не може бути впевнений, що зможе продати свою продукцію в нинішніх умовах. Вони не можуть рухатися вперед, і вони не можуть рухатися назад. Краще просто продати все, щоб полегшити тягар», – зітхнув він, не в змозі приховати свого смутку.
Ця людина також визнала, що шкодує, але враховуючи поточні платежі без доходу, якби вони просто «трималися» за проект, банківські відсотки з'їли б його все протягом року-двох, тому продати його дешево було б полегшенням. За словами цієї людини, іноземні компанії не інвестують у кожен проект. Вони надають пріоритет лише проектам з повною юридичною документацією. Примітно, що, знаючи, що вітчизняні компанії «голодують за грошима», іноземні компанії чинять на них тиск, щоб вони купували проекти за низькими цінами.
«У моєї родини лише одна банка рису. Коли у нас закінчується, нам доводиться позичати у сусідів. Але ми можемо позичити лише один чи два рази, перш ніж у них закінчиться рис, і ми теж, бо нам більше нікуди звернутися. Ось чому деякі підприємства вмирають за 6 місяців, деякі за 9 місяців, а деякі за рік. Тож зараз, навіть за низьких цін, нам доводиться продавати все, що ми маємо, щоб купити рис і вижити», – гірко сказала ця людина, використовуючи метафору.
Насправді, просто спостерігаючи за реальністю, неважко побачити, що багато відомих проектів змінили назви, а це означає зміну власника. Просто компанії не оголошують про це. Навіть Novaland Group, великий бренд на ринку нерухомості, був змушений продати багато своїх проектів малайзійській компанії Gamuda Land Group.
Тривалі труднощі та відсутність оптимістичних перспектив змусили багато підприємств шукати партнерів, щоб «продати себе». Керівник великої групи нерухомості в Хошиміні поскаржився, що пропонував свої проекти іноземним партнерам за низькими цінами, але ніхто їх не купував і ніхто не погоджувався інвестувати, оскільки проекти не мали повної юридичної документації та плати за користування землею. Аналогічно, групі DK, після майже року роботи з японським партнером, запропонували інвестиції або прямий продаж проекту; DK відповідала б за всі продажі, навіть з розподілом прибутку на основі коефіцієнта внеску. Однак вони ще не завершили угоду і наразі чекають, що станеться. Нездатність продавати, отримувати дохід і залучати партнерів занурила групу в безпрецедентні труднощі. «Майже весь персонал звільнився, проекти зупинені, а ризик банкрутства дуже високий, незважаючи на значні активи», – поскаржився керівник групи.
Підтримка провідних підприємств
Пан Хюїнь Фуок Нгіа, директор Центру економіки , права та менеджменту (Економічний університет міста Хошимін), стверджує, що необхідність продажу активів вітчизняним підприємствам іноземним компаніям має багато негативних наслідків для суспільства та економіки, оскільки їхній внесок зменшується або навіть може зникнути. Крім того, знадобиться 5 або навіть 10 років, щоб відновитися до докризового рівня, оскільки втрати активів є дуже значними. Хоча жодні дослідження чітко не вказали точну суму втрат, можна оцінити, що втрати активів можуть коливатися від 20-30% або навіть до 50%.
«На перший погляд, багато хто вважає, що придбання акцій іноземними компаніями забезпечить вітчизняний бізнес додатковими коштами для подальших інвестицій, що потенційно допоможе ринку відновитися. Після кризи це може призвести до більшої прозорості ринку та вдосконалення законодавства. Однак насправді вітчизняний бізнес витрачає багато років на створення бренду, достатньо сильного, щоб конкурувати з іноземними партнерами. Зараз поглинання та примус до продажу активів за низькою ціною є дуже болісним. Тому уряду необхідно розглянути питання про усунення перешкод для кожного бізнесу та кожного проекту, щоб мінімізувати цю ситуацію», – сказав пан Нгіа.
Перешкоди у затвердженні інвестиційної політики для проектів комерційного та соціального житла, а також питання, пов'язані з корпоративними облігаціями, належать до компетенції Уряду. Однак питання щодо розподілених державних земель, плати за користування землею та видачі сертифікатів на право власності на землю належать до компетенції місцевих органів влади. Що стосується проектів, які тимчасово призупинено для розгляду, доступу до кредитів, зниження процентних ставок та податків, вирішення цих питань та вливання початкового капіталу створить ліквідність на ринку та полегшить труднощі для бізнесу.
Пан Ле Хоанг Чау
Пан Фам Лам, заступник голови Асоціації ріелторів В'єтнаму, також погодився з тим, що В'єтнаму знадобилося багато років, щоб з'явилися великі компанії з нерухомості, такі як Vingroup, Sun Group, Him Lam, Masterise Homes, Novaland, Hung Thinh… Це провідні компанії на ринку, тому вони впливають не лише на нерухомість, а й на багато інших галузей, від кредитування, будівництва, будівельних матеріалів, робочої сили, дизайну інтер'єру, меблів… Тому, коли бізнес стикається з труднощами, потрібен проривний підхід та механізм підтримки їх, особливо провідних компаній, для відновлення. Тому що їхнє відновлення підштовхне інші підприємства, галузі та всю економіку до відновлення. Водночас це допоможе відродити проекти, які клінічно мертві, обмежуючи марнотратство. Зокрема, це запобіжить потраплянню ресурсів, які вітчизняний бізнес роками будував, до рук іноземних компаній за низькими цінами.
Згадуючи болісний досвід придбання проектів іноземними компаніями за низькими цінами, голова Асоціації нерухомості міста Хошимін (HoREA) Ле Хоанг Чау згадав 2007 рік, коли В'єтнам вступив до СОТ, час, коли іноземні компанії «наводнили» В'єтнам. Однак у той час його не турбувало, що вітчизняні компанії чи проекти з нерухомості будуть поглинуті іноземними структурами. Фактично, у багатьох секторах вітчизняні компанії не лише зберегли свою частку ринку, але й випередили іноземні компанії. Але у третьому кварталі 2022 року HoREA вперше попередила про ризик придбання деяких великих, відомих компаній з нерухомості та високоцінних проектів іноземними структурами. Яскравим прикладом є передача проекту вартістю 1,5 мільярда доларів іноземному партнеру за дуже низькою ціною однією з найбільших груп нерухомості В'єтнаму. Наразі багато великих проектів та груп з нерухомості у В'єтнамі були «поглинуті» іноземними компаніями, придбавши до 49% їхніх акцій.
«Іноземні компанії «порівнюють» в’єтнамський ринок нерухомості, шукаючи та купуючи найкращі проекти за цінами нижчими за собівартість. Деякі іноземні корпорації сказали мені, що якщо якісь компанії продають проекти, їм слід представити їх. Ми повинні прийняти цю реальність, оскільки бізнес та ринок дуже слабкі та відчайдушно потребують капіталу. Щоб контролювати це, фундаментальним рішенням є підвищення стійкості та сили вітчизняного бізнесу загалом, включаючи бізнес у сфері нерухомості. Зокрема, необхідно вжити негайних заходів для усунення перешкод у межах повноважень кожного рівня – на урядовому, міністерському та місцевому рівнях – щоб бізнес міг реалізовувати проекти, будувати довіру з клієнтами, підвищувати ліквідність та відновлюватися», – наголосив пан Чау.
Посилання на джерело
Коментар (0)