Розвиток соціального житла в Хошиміні - Заключна стаття: Створення прозорого механізму для запобігання спекуляціям

Щоб впровадити політику соціального житла на практиці, Хошиміну необхідно усунути правові бар'єри, підвищити прозорість та узгодити інтереси бізнесу та населення.

Потрібно більше політик для бізнесу

Проект соціального житла Thu Thiem Green House у районі Катлай ( Хошимін ). Проект включає 1040 квартир різної площі, від 1 до 2 спалень, з ціною продажу близько 25 мільйонів донгів/м2 та був введений в експлуатацію наприкінці 2024 року.

Д-р Нгуєн Кім Дик, заступник директора Інституту досліджень та консалтингу регіонального розвитку Економічного університету міста Хошимін, зазначив, що підприємства з нерухомості є одночасно економічними суб'єктами та мають соціальну відповідальність, тому політика має бути достатньо привабливою, щоб вони «хотіли робити» та «мали змогу робити», а не просто «заохочували робити».

За словами доктора Дука, з огляду на особливості контрольованих цін продажу, політика повинна бути зосереджена на зниженні витрат на виробництво та альтернативних витрат для бізнесу. Щодо витрат на виробництво, Хошимін може створити централізований фонд розвитку соціального житла або спеціалізоване агентство, подібне до моделі HDB (Сінгапур), відповідальне за підготовку та управління фондами чистої землі, щоб підприємства могли лише здійснювати будівництво.

Поряд із цим, існують податкові пільги, звільнення від плати за користування землею та стабільна пільгова кредитна політика як для інвесторів, так і для покупців. Щодо альтернативних витрат, необхідно переглянути процедури, визначити правильні «вузькі місця» замість скорочення формальностей, і водночас зобов’язатися дотримуватися чітких термінів обробки та встановити конкретний механізм підзвітності.

Крім того, пан Нгуєн Кім Дик запропонував створити спеціальну робочу групу в місті Хошимін для швидкого та повного вирішення юридичних документів, допомагаючи підприємствам почуватися в безпеці своїх інвестицій. Тільки тоді, коли підприємства працюють у стабільному, прозорому та ефективному середовищі, соціальне житло може розвиватися сталим чином, задовольняючи реальні потреби людей.

Щодо бізнесу в сфері нерухомості, пан Нгуєн Ван Тхань Хюй, заступник генерального директора корпорації Becamex IDC, запропонував державі надати пріоритет коштам на чисті землі та передати їх підприємствам якомога раніше, щоб зменшити ризики під час очищення ділянки; водночас скоротити період підготовки інвестицій.

Крім того, пан Хей також запропонував створити «зелений канал» адміністративних процедур спеціально для проектів соціального житла з чіткими термінами обробки кожного кроку, уникаючи дублювання між департаментами та філіями. «Водночас ми також хочемо розширити доступ до довгострокових пільгових кредитних джерел, оскільки, хоча це великі корпорації, проекти соціального житла все ще потребують низькопроцентного капіталу, щоб забезпечити можливість ротації», – зазначив пан Хей.

Щодо фінансового механізму, пан Хюй сказав: «Держава повинна підтримувати різницю, розподіляти частину між фактичною вартістю та граничною ціною відповідно до нормативних актів, допомагаючи підприємствам підтримувати мінімальний рівень прибутку. Поряд із цим існує пільговий механізм щодо податків, зборів за користування землею, комісій за транзакції на початковому етапі та прозора модель державно-приватного партнерства для розподілу ризиків, заохочення підприємств до участі в розвитку соціального житла».

Створити прозорі механізми для запобігання спекуляціям

Щоб обмежити спекуляції та забезпечити, щоб політика соціального житла дійсно досягла тих, хто її реально потребує, адвокат Тран Ань Туан з Асоціації адвокатів міста Хошимін заявив, що Указ 192 значно посилив заходи контролю після інвестицій, спрямовані на запобігання спекуляціям та наживі в секторі соціального житла.

За словами пана Туана, Указ вимагає від інвесторів відповідальності за якість та хід реалізації проекту, а також чітко визначає наглядову роль Міністерства національної оборони, Міністерства громадської безпеки та Провінційного народного комітету.

«Цей механізм змушує бізнес впроваджувати реальні проекти, обмежуючи ситуацію «утримання землі», затримки прогресу або очікування на підвищення цін. Інвестори, аудитори та консультанти з оцінки повинні нести відповідальність перед законом за точність документів та цін продажу, сприяючи підвищенню прозорості та стримування, запобігаючи актам завищення витрат», – проаналізував пан Туан.

Пан Туан додав, що важливим новим моментом є продовження періоду обмеження на передачу права власності з 5 до 8-10 років з моменту, коли покупець сплатив вартість будинку. Протягом цього періоду ціна перепродажу буде суворо контролюватися, навіть обмежуючи максимальний прибуток, щоб усунути мотив спекуляцій та купівлі-продажу з метою отримання прибутку.

За словами адвоката Туана, нові укази та постанови не лише допомагають ринку стати прозорішим, але й приносять прямі вигоди людям. За умови більш активного заохочення сектор соціального житла матиме більше проектів з різноманітним розташуванням та типами, що відкриватиме можливості доступу до відповідного житла для людей з різними групами доходів.

Щоб втілити цю політику в життя, пан Туан запропонував місцевим органам влади поєднувати механізми контролю цін зі спеціальними адміністративними та технічними заходами, особливо в процесі затвердження бенефіціарів. Зокрема, список зареєстрованих осіб, записи, критерії оцінювання та результати затвердження повинні бути оприлюднені на електронному інформаційному порталі, а не просто розміщені на місцевому рівні. Такий підхід допомагає підвищити прозорість та обмежити неправильне визначення пріоритетів.

Паралельно необхідно підключити національну базу даних про населення, податки та соціальне страхування для автоматичної перевірки доходів, житлового статусу та тривалості перебування кожної особи. Це допомагає усунути неправдиві декларації та гарантує, що особа, яка перевіряється, дійсно є особою, яка потребує підтримки.

Зокрема, у випадку, якщо кількість дійсних заявок перевищує кількість квартир, пан Туан також запропонував провести жеребкування публічно, під наглядом керуючого органу, інвестора та народних представників; водночас проводити відеозапис та відеофіксацію для архівування та оприлюднення результатів. Такий метод забезпечує справедливість, об'єктивність та виключає суб'єктивне втручання.

Тим часом, за словами експерта з фінансів та нерухомості Нгуєн Зуй Чуєн, для розвитку соціального житла необхідно оцифрувати весь процес реєстрації житла, щоб людям не доводилося стояти в черзі завчасно для подання заявок, як це робиться зараз. В епоху цифрових технологій онлайн-реєстрація цілком можлива. Людям потрібно лише увійти в систему, заповнити свою інформацію та відстежувати результати схвалення. Якщо кількість заявок перевищує попит, можна організувати випадкову публічну лотерею.

«Коли В’єтнам завершить впровадження системи ідентифікації нерухомості, пов’язаної з особистою ідентифікацією, агентство з управління знатиме, кому належить скільки будинків, що допоможе ефективно контролювати купівлю-продаж і спекуляції. Зокрема, необхідно спочатку забезпечити людей житлом, а потім поступово покращувати якість; водночас політику розвитку соціального житла необхідно впроваджувати професійно, прозоро та за методичною дорожньою картою», – наголосив пан Чуєн.

Керівництво Хошиміна заявило, що, згідно з урядовим проектом, місту доручено побудувати понад 220 000 одиниць соціального житла до 2030 року, розділених на два етапи: близько 20 000 одиниць у період 2021-2025 років та близько 200 000 одиниць у період 2026-2030 років. Для підготовки постачання Хошимін планує виділити понад 1000 гектарів землі, досягнувши цільового показника в 200 000 одиниць після 2025 року.

Наразі в Хошиміні є близько 120 проектів, у яких будується майже 60 000 квартир, включаючи 24 проекти, будівництво яких розпочалося у 2025 році, 23 проекти, що отримали схвалення для інвестицій, та багато земельних ділянок для збройних сил, що перебувають під управлінням держави.

Найближчим часом місто перегляне планування, визначить потреби, виділить земельні кошти, реформує адміністрування та скоротить на 30% час обробки процедур. Водночас Хошимін розробить резолюцію щодо підтримки інвесторів, покращення фондів житлового будівництва, а також оприлюднить та зробить прозорими позики для посадовців, службовців та працівників. Хошимін також оголосить зразки проектів, усуне перешкоди у виборі інвесторів, проведенні торгів, цінах продажу та оренді; заохочуватиме до прогресу та надаватиме правові рекомендації щодо проектів соціального та комерційного житла, які мають бути реалізовані відповідно до нормативних актів.

Джерело: https://baotintuc.vn/phong-su-dieu-tra/phat-trien-nha-o-xa-hoi-tai-tp-ho-chi-minh-bai-cuoi-tao-co-che-minh-bach-ngan-ngua-dau-co-20251012101520399.htm