Посилення умов кредитування на заставу нерухомості: ринок може сповільнитися, але стає прозорішим

Пан Нгуєн Куанг Хюй – генеральний директор факультету фінансів та банківської справи (Університет Нгуєн Трай) зазначив, що в короткостроковій перспективі вищезазначене регулювання може призвести до тимчасової стагнації ринку, особливо в первинному сегменті та проектах на ранніх стадіях мобілізації капіталу. Можливості деяких інвесторів, які використовують короткострокове кредитне плече, звузяться, а ліквідність дещо зменшиться.

Однак у середньостроковій та довгостроковій перспективі це необхідний процес очищення: кредитні потоки будуть регулюватися в бік реальних покупців та реальних проектів; якість банківського забезпечення буде покращена, а довіра до ринку зміцнена на більш прозорій та стабільній основі.

За умови скоординованого впровадження цієї політики, з чіткими інструкціями, прозорими механізмами блокування та стандартизованими процесами контролю ризиків, вона не лише запобіжить потокам капіталу, але й створить безпечнішу операційну основу для банків, бізнесу та покупців. Звідти ринок нерухомості може перейти від стадії «зростання на основі левериджу» до «розвитку на основі реальних фінансових можливостей та реальної вартості активів».

Посилення умов депозитних позик на нерухомість: ринок буде очищено. (Ілюстративне фото: Мінь Дик).

Пан Хуй також проаналізував, що Державний банк регіону 2 вимагає від банків припинити виплати депозитів за кредитами Використання «письмової угоди» (або подібної форми) під час купівлі нерухомості є стратегічним заходом регулювання кредитування, що демонструє розсудливе керівництво агентством у контролі ризиків та спрямуванні потоків капіталу назад на цілі сталого розвитку.

По суті, це не екстремальне посилення монетарної політики, а необхідний коригувальний крок для забезпечення безпеки фінансової та банківської системи, а також для відновлення дисципліни на ринку нерухомості після періоду бурхливого зростання та високого рівня заборгованості.

У практиці кредитування нерухомості банки зазвичай позичають лише 50-70% від оціночної вартості нерухомості та виплачують кошти лише після того, як клієнт внесе власний капітал. Однак останнім часом спостерігається явище, коли деякі клієнти позичають капітал для сплати завдатку – на етапі, коли нерухомість ще не сформована, проект ще не відповідає юридичним умовам або взагалі існує лише у формі договору резервування чи договору початкового завдатку.

У той час банки видавали кредити на основі «угод», які не мали чіткої правової основи, що призводило до потрапляння кредитних потоків у зони високого ризику, що легко призводило до суперечок та безнадійної заборгованості.

Крім того, депозитне кредитування також ненавмисно підживлює спекулятивну діяльність, коли деякі інвестори використовують одну й ту саму суму капіталу для внесення багатьох різних продуктів, очікуючи, що банк продовжуватиме виплачувати кошти відповідно до коефіцієнта.

Цей цикл левериджу створює великий інвестиційний попит, що сприяє зростанню цін, сильно впливає на баланс попиту та пропозиції, роблячи ринок вразливим до перегріву. Коли тенденція змінюється, операції з левериджем швидко виводяться, що призводить до ризику скасування депозитів, призупинення платежів, тиску на інвесторів та збільшення ризиків для кредитної системи.

У цьому контексті призупинення депозитних позик можна вважати розумним запобіжним заходом, який допомагає ринку повернутися до здорової фінансової орбіти. Ця політика спрямована на захист реальних покупців житла, змушуючи угоди повертатися до стандартної правової основи: лише коли проект відповідає вимогам для продажу, нерухомість прозоро оцінена, банк надасть кредит і виплатить кошти відповідно до прогресу. Покупці повинні мати відповідну суму власного капіталу, що дозволяє ретельніше обмірковувати внесення депозиту, мінімізуючи ризик потрапляння в проекти, які не є юридично завершеними або мають складні контракти.

Поділяючи таку ж думку, пан Ле Хоанг Чау, голова Асоціації нерухомості міста Хошимін (HoREA), також заявив, що необхідно вимагати від кредитних установ не надавати позики або не сплачувати депозити для здійснення майбутніх операцій, які на момент внесення депозиту не відповідали умовам.

« У випадках незаконного поділу та продажу земельних ділянок або багатоквартирних будинків, для яких не завершено фундамент та які не відповідають умовам мобілізації капіталу згідно з нормативними актами, клієнти не зможуть позичити капітал для внесення депозиту. Це зроблено для захисту законних прав та інтересів клієнтів, які купують або орендують нерухомість та майбутнє житло, а також для сприяння побудові здорового ринку нерухомості », – сказав пан Ле Хоанг Чау.

Пан Джанг Ань Туан, директор Tuan Anh Real Estate, також висловив свою згоду з цією новою вимогою, оскільки це допоможе очистити ринок, знизити ризики як для банків, так і для позичальників. Пан Туан поділився більш детально тим, що інвестори, які не мають достатнього правового статусу для продажу продукції, повинні мобілізувати капітал через депозитний канал. Таким чином, посилення кредитування допоможе усунути інвесторів зі слабкими фінансами.

Що стосується клієнтів, які позичають одразу з етапу депозиту, це також свідчить про слабкий фінансовий потенціал, і вони є спекулянтами, які «ловлять злодіїв голими руками». Посилення платежів за кредитом на депозит може зменшити групу спекулятивних покупців, серферів та тих, хто не має реальних потреб у житлі, тим самим допомагаючи покупцям житла з реальними потребами наблизитися до можливості володіти будинком.

За його словами, ця вимога полягає в тому, щоб суворо контролювати цільове використання капіталу позичальників та контролювати кредитні ризики.

Для проектів, які на момент внесення депозиту відповідають вимогам законодавства для реалізації, кредитні установи все ще надають позики для виплати депозитів з метою здійснення звичайних майбутніх операцій. Таким чином, це не є заходом щодо скорочення капіталу, тому ринок нерухомості не постраждає суттєво.

Підприємства з нерухомості, які дотримуються закону, не постраждають, оскільки майбутні проекти нерухомості та житла, які відповідають умовам мобілізації капіталу, все ще можуть бути використані клієнтами для отримання кредитів для сплати депозитів.

Покупці житла обмежать ризики. (Ілюстрація: Мінх Дик).

Раніше, висловлюючи свою думку з цього питання, економічний експерт, доктор Дінь Тхе Хіен, також заявив, що принцип роботи банків полягає в управлінні ризиками. Банки зазвичай видають позики лише відповідно до характеру справи. Більше того, початковий внесок дуже низький і це лише початок, якщо покупець нерухомості його не має, як банк може наважитися надавати позику?

Скасування депозитів та нерухомості, яка не відповідає умовам для завершення юридичних процедур, є нормальним явищем і часто трапляється в реальності. У такому разі цей кредит буде занадто ризикованим, щоб стати безнадійним боргом для банку.

За його словами, інвестиційна діяльність, така як депозити та внески початкового капіталу, не варта кредитування банками. Окрім правил підтвердження фінансової спроможності під час направлення дітей на навчання за кордон, які гарантують внесок капіталу для створення бізнесу, але банки надають позики, втрачається сенс підтвердження фінансової спроможності для цієї діяльності.

Тому ця робота є необхідною та детально розглянутою для підвищення безпеки банківської системи, не впливаючи на загальну кредитну ситуацію банків чи ринок нерухомості.

Джерело: https://baolangson.vn/siet-cho-vay-dat-coc-bds-thi-truong-co-the-chung-lai-nhung-ngay-cang-minh-bach-5062732.html