Посилення кредитування для позик на друге житло не може виправити корінну причину зростання цін на житло

Експерти стверджують, що для цілеспрямованого лікування «хвороби» високих і неконтрольованих цін на житло необхідно впроваджувати багато синхронних рішень для збільшення пропозиції, а не посилення попиту для запобігання спекуляціям. Зокрема, розвиток соціального житла та орендного житла є двома найефективнішими рішеннями.

Розвиток соціального житла

Пан Нгуєн Ван Дінь, голова Асоціації ріелторів В'єтнаму, прокоментував: Ціна соціальне житло У великих містах ціна коливається від 18 до 20 мільйонів донгів/м², а деякі проекти в Ханої сягають 27 мільйонів донгів/м². Однак, порівняно із загальним рівнем цін на квартири, це все ще ідеальний рівень у поточних умовах. Тому будівництво соціального житла стане рішенням для покращення ринкової пропозиції та зниження цін на комерційне житло.

Пан Дінь вважає, що коли пропозиція соціального житла збільшиться, ціни на квартири знизяться до рівня, більш придатного для людей з реальними потребами в житлі.

Розвиток соціального житла забезпечить пропозицію, що допоможе знизити ціни на житло. (Фото: Урядова газета).

Поділяючи таку ж думку, пан Нгуєн Тхе Діеп, віцепрезидент Ханойського клубу нерухомості, зазначив, що коли пропозиція соціального житла зросте, ринок комерційного житла, безумовно, буде під тиском щодо зниження цін, оскільки люди схильні змінювати свої потреби.

Пан Діеп також пояснив, що причина, чому поточна ціна на соціальне житло не така низька, як очікувалося, полягає у високій вартості інфраструктури, управління та експлуатації, відсотках за кредитами та цінах на будівельні матеріали. Однак ця ціна все ще значно нижча, ніж у комерційного житла. Тому населеним пунктам необхідно проактивно організовувати чисті земельні фонди, інвестувати в синхронну інфраструктуру, щоб знизити витрати та ціни продажу, створюючи можливості для володіння житлом для більшості людей.

« Однак, щоб залучити людей, потрібна спеціальна правова база для інвесторів, і водночас необхідні інвестиції в технічну інфраструктуру – не лише будівництво житла, а й забезпечення якості», – наголосив пан Діеп.

За словами пана Фам Дик Тоана, генерального директора компанії EZ Property Company, ключем до «охолодження» цін на нерухомість стане соціальне житло в міських районах у приміських районах столиці. Після завершення цих проектів ціни на житло в Ханої знизяться на 30-40% порівняно з нинішнім рівнем.

« Коли пропозиція соціального житла збільшується, комерційне житло змушене конкурувати за ціну, і тоді ринок саморегулюється », – сказав пан Тоан.

Він зазначив, що в деяких населених пунктах, таких як Хайзионг (старий), де соціальне житло добре розвинене, ціни на комерційне житло не можуть зростати так високо, як у великих містах, таких як Ханой чи Хошимін. Тому, видаючи політику, держава повинна дозволити ринку саморегулюватися відповідно до закону попиту та пропозиції, а не застосовувати адміністративні заходи.

Держава також повинна проактивно використовувати бюджетний капітал для розвитку соціального житла. Виконавчі установи можуть навіть відкласти цільові показники прибутку та розглядати це як державні інвестиції, що здійснюються з метою соціального забезпечення.

Він цитував: Сінгапур є однією з країн-піонерів, які впроваджують цю політику. З 1960-х років уряд створив Управління з розвитку житлового будівництва, яке зосереджується на розвитку соціального житла. Наразі рівень володіння житлом у Сінгапурі становить майже 90%, що є одним з найвищих показників у світі. З них понад 80% населення проживає в проектах соціального житла.

Пан Нгуєн Чунг Ву, голова ради директорів Cen Group, також висловив свою думку: найкращим рішенням є будівництво більшої кількості соціального житла та подальше розширення цільової аудиторії. « Коли є багато проектів, у клієнтів є великий вибір, велика пропозиція, ціни на житло не зростатимуть так швидко, як у минулому », – сказав пан Ву.

Експерти зазначили, що для збільшення пропозиції соціального житла найближчим часом Міністерству будівництва, банкам та місцевим органам влади необхідно продовжувати визначати пріоритетні напрямки та вивільняти земельні фонди для соціального житла в плані будівництва; пришвидшити виплату кредитної програми на суму 120 000 мільярдів донгів, координувати з Державним банком розробку відповідних довгострокових кредитних продуктів; швидко вирішувати правові перешкоди, спрощувати процес затвердження, визначати ціни на землю та розчищення ділянок; сприяти прозорості інформації про проекти, створюючи довіру для інвесторів та покупців житла.

Просування моделі орендного житла

Окрім розвитку соціального житла, на думку експертів, для зниження цін на житло необхідно сприяти оренді житла, частково вирішуючи спрагу людей до «житла».

Повністю мебльовані квартири в оренду також допоможуть знизити ціни на житло.

З рівнем ціна оренди Не надто високі, не створюючи фінансового тиску на людей, хоча вони все ще користуються повним спектром послуг та комунальних послуг, тенденція до оренди житла зростатиме в майбутньому. Коли люди побачать переваги оренди житла, вони поступово сформують менталітет, що житло – це найкраще місце для життя, а не розглядатимуть його як актив, «заощадження» для своїх дітей та онуків. З цього моменту ціни на житло на ринку знижуватимуться.

Пан Хоанг Ліен Сон, генеральний директор інвестиційної та брокерської компанії Alpha Real Estate, сказав: « Коли люди орендують житло, вартість становить близько 10 мільйонів на місяць, але якщо вони все ще позичають у банку, щоб купити цю квартиру, їм доводиться сплачувати щомісячні внески у розмірі близько 14-15 мільйонів донгів у вигляді відсотків. Це означає, що вартість оренди житла становить лише близько 2/3 від вартості купівлі житла та сплати відсотків банку ».

Асоціація ріелторів В'єтнаму (VARS) також проаналізувала, що за поточних цін на житло двокімнатні квартири вартістю до 3 мільярдів майже «зникли». Тому, навіть якщо у вас є доступне фінансування, еквівалентне приблизно 30% вартості квартири, і ви вирішите позичити кошти на купівлю решти, що еквівалентно приблизно понад 2 мільярдам донгів, отримання позики на купівлю житла для молоді все ще стикається з багатьма труднощами.

Вибір іпотечного кредиту означає необхідність повернути кредит протягом 15-25 років або скоротити багато інших витрат, щоб мати коротший термін погашення. Це суттєво вплине на якість життя. Крім того, плаваючу процентну ставку важко «передбачити», і це змушує багатьох молодих людей не наважуватися брати іпотечний кредит.

Тим часом, вибір оренди житла замість купівлі допоможе молодим людям підтримувати гнучкий спосіб життя та зменшити фінансовий тиск у короткостроковій перспективі.

Пан Нгуєн Ван Дінь прогнозує, що в довгостроковій перспективі тенденція оренди житла замість купівлі продовжуватиме зростати, оскільки багато нових моделей оренди, які поступово стають популярними у світі, будуть більш присутніми у В'єтнамі.

Наприклад, довгострокова оренда з правом власності: орендар сплачує щомісяця, а через певний проміжок часу (5-10 років) може викупити будинок назад за фіксованою ціною або ж частину орендної плати вирахувати з ціни покупки. Або модель спільної власності: покупець повинен сплатити лише 30-50% вартості квартири авансом, решту продовжує орендувати та має право з часом придбати додатковий відсоток власності.

Оренда може стати популярним варіантом лише тоді, коли ринок оренди буде більш професійно розвинений та підтримуватиметься фінансовою політикою. Наприклад, компанії з нерухомості беруть участь у розробці моделей «будівництво для здачі в оренду», або правова політика має механізми захисту прав орендарів, обмеження щорічного підвищення орендної плати та заохочення довгострокових договорів оренди.

Водночас банки пропонують кредитні пакети для моделей довгострокової оренди з правом власності, що дає орендарям можливість володіти будинком після закінчення терміну оренди », – прокоментував пан Дінь.

Пан Нгуєн Куок Ань, заступник генерального директора PropertyGuru Vietnam, також зазначив, що, окрім фінансових питань, поступово змінюється і ставлення до володіння житлом, особливо серед молодого покоління. Наразі близько 28% орендарів заявили, що вони обирають оренду, оскільки їм подобається гнучкість у зміні умов проживання. Таким чином, тенденція до зростання попиту на оренду робить сектор оренди у В'єтнамі дедалі перспективнішим.

Він сказав, що тенденція пошуку орендованого житла зросла майже на 22% у 2024 році. Найбільше орендувала житло група клієнтів віком 25-34 років (майже 62%), навіть у групі з високим рівнем доходу від 21 до 40 мільйонів донгів на місяць рівень пошуку орендованого житла також зріс до 42% за останній рік.

Джерело: https://baolangson.vn/siet-tin-dung-vay-mua-nha-thu-hai-khong-tri-duoc-tan-goc-benh-gia-nha-tang-cao-5061541.html