Початок відновлення ринку нерухомості Китаю

Міністерство житлово-комунального господарства та міського та сільського будівництва Китаю заявило, що місцеві органи влади можуть звернутися до державних підприємств з проханням допомогти викупити частину непроданих будинків у забудовників.

Các tòa nhà tại Thượng Hải, Trung Quốc. — Будівлі в Шанхаї, Китай.

Китайський уряд розпочав свій найамбітніший план порятунку ринку нерухомості.

Це подія, на яку інвестори чекали місяцями. Але чи будуть ці заходи ефективними, залишається великим питанням.

Амбітний план

Пакетна угода полягає в тому, щоб Китай запровадив політику, яку вже випробували в одному великому місті, – вимагаючи від місцевих органів влади викуповувати непродані будинки у забудовників та перетворювати їх на доступне соціальне житло.

План також включає зниження ставок за іпотечними кредитами та вимог до початкового внеску, а також, що ще важливіше, 300 мільярдів юанів (41,5 мільярда доларів США) готівкою під низькі відсотки від центрального банку для фінансування державних закупівель непроданої нерухомості.

«Політики усвідомлюють нагальність запобігання повномасштабній кризі на ринку нерухомості», – сказав Чжаопен Сін, старший стратег ANZ Research. «Новий план порятунку демонструє рішучість китайських політиків змінити ситуацію».

Хоча терміновість є позитивним наслідком, експерти кажуть, що поточний пакет допомоги може бути занадто малим за масштабом, щоб бути ефективним, і може зіткнутися з проблемами фінансування.

За даними Goldman Sachs, загальна вартість непроданих будинків, незавершених проектів та невикористаної землі в Китаї становить близько 30 трильйонів юанів (4,1 трильйонів доларів).

Аналітики Goldman Sachs у нещодавній дослідницькій записці заявили, що для скорочення пропозиції житла до рівня, який востаннє спостерігався у 2018 році, році буму на ринку нерухомості, у всіх містах знадобиться понад 7 трильйонів юанів (967 мільярдів доларів). Це більш ніж у 20 разів перевищує обсяг фінансування, оголошений Народним банком Китаю (НБК, центральний банк).

Хоча економіка Китаю зростала швидше, ніж очікувалося, на початку цього року цей імпульс стримує основний сектор нерухомості, на який колись припадало 30% економічної активності.

Обмежений масштаб

Незважаючи на шквал оголошень на початку цього місяця, залишається незрозумілим, як китайський уряд впроваджуватиме програму купівлі житла та скільки грошей знадобиться для її фінансування. Найголовніше, незрозуміло, звідки місцеві органи влади, які відчувають скрутне фінансування, візьмуть гроші на її оплату.

За словами заступника голови Народного банку Китаю Тао Лінга, остання програма рефінансування може забезпечити банківські позики на суму 500 мільярдів юанів (69 мільярдів доларів) для підтримки купівлі житла в місцевих громадах.

Tòa chung cư tại thành phố Thượng Hải, Trung Quốc. — Житловий будинок у Шанхаї, Китай.

Але навіть ця цифра далеко не достатня для необхідного. Деякі аналітики оцінюють, що для очищення території Китаю від нерухомості, яка включає мільйони порожніх або напівзбудованих будинків по всій країні, знадобляться сотні мільярдів доларів.

Тін Лу, головний китайський економіст Nomura, який називає сектор нерухомості Китаю «дилемою», сказав, що для завершення будівництва вже проданих будинків знадобиться щонайменше 3,2 трильйона юанів (442 мільярди доларів). Він підрахував, що наразі близько 20 мільйонів будинків попередньо продані, але ще не побудовані.

Де гроші?

Однак, за словами заступника голови Народного банку Китаю Тао Лінга, емітенти місцевих державних облігацій (LGFV) наразі обтяжені величезною кількістю «прихованого» боргу, який не дозволено купувати. Це залишає місцевим органам влади мало можливостей для залучення коштів.

Провінції та міста Китаю накопичили борг на суму близько 15 трильйонів доларів, значна частина якого була прихована та накопичена в останні роки для покриття витрат на інфраструктурні проекти та витрати, пов'язані з пандемією.

Падіння ринку нерухомості загострило фінансові проблеми місцевих органів влади, оскільки продаж землі та житла зазвичай становить понад 40 відсотків від загального обсягу доходів. Боргова криза змусила багато китайських міст різко скоротити витрати.

Китайська галузь нерухомості почала слабшати у 2019 році та потрапила у «чорну діру» близько трьох років тому, після того, як уряд видав розпорядження про посилення кредитної діяльності забудовників.

Зусилля щодо порятунку ключового сектору розпочалися ще у 2022 році, коли спад спричинив кризу для деяких забудовників та викликав невдоволення серед десятків тисяч покупців житла, оскільки проекти затримувалися або пропускали терміни. Але ці заходи здебільшого виявилися неефективними, що призвело до скорочення грошових потоків забудовників.

Тільки початок

Експерти кажуть, що вирішення проблеми надлишку непроданого житла – це лише перший крок до відродження сектору нерухомості Китаю. Іншими словами, на думку аналітиків Goldman Sachs, Китаю необхідно вирішити три ключові проблеми.

Một dự án xây dựng ở Trung Quốc. — Будівельний проект у Китаї.

Другий і третій кроки передбачають стимулювання попиту на житло та пом'якшення уповільнення будівництва. Це вимагає більш детальних заходів для зміцнення споживчої довіри та підвищення цін на житло.

Варто зазначити, що зовнішнє середовище стає дедалі складнішим. Уряд США вирішив підвищити тарифи на низку імпортних товарів з Китаю з 1 серпня, і Європейський Союз (ЄС) може вжити аналогічних заходів. Колишній президент США Дональд Трамп навіть погрожував запровадити 60% тариф на імпорт з Китаю у разі переобрання.

Аналітики оцінюють, що запропоновані паном Трампом тарифи можуть знизити темпи зростання Китаю на цілих 0,9 процентного пункту.

У довгостроковій перспективі, на думку експертів, цей план може зменшити ризик потрапляння Китаю в «дефляційну спіраль», подібно до Японії. Ключовий урок з Японії полягає в тому, що політикам слід уникати надто пізніх дій. «Це може бути початком кінця кризи нерухомості в Китаї», – додали вони.

За даними Vietnamplus

Джерело