Ринок нерухомості «дивний», що рекомендують експерти?

Згідно зі звітом Асоціації ріелторів В'єтнаму, з точки зору стану транзакцій, за перші 9 місяців 2025 року рівень поглинання ринку досяг дуже позитивного рівня - майже 70%, що еквівалентно приблизно 60 000 транзакцій, що вдвічі більше, ніж за аналогічний період минулого року.

Але реальність така, що хоча реальний попит все ще становить значну частку, розвиток ринку зумовлений більшим потоком інвестиційних грошових коштів, оскільки ціни на нерухомість перебувають на дуже високому рівні.

Пояснюючи цю реальність, за словами пана Нгуєна Ван Діня - віце-президента Асоціації нерухомості В'єтнаму, - в контексті зростаючого інфляційного тиску та розвитку інфраструктури багато інвесторів розглядають нерухомість як безпечну гавань та ефективний інструмент отримання прибутку.

Грошовий потік від інвестицій наразі в основному зосереджений на продуктах, що задовольняють реальні потреби в житлі – продуктах з хорошим орендним потенціалом та явним потенціалом зростання цін. Це основні фактори, які мотивують інвесторів до рішення «вкласти гроші».

« Більшість угод на ринку сьогодні надходять від другої групи покупців нерухомості – тобто тих, хто купує для інвестицій, а не для проживання. Це показує, що діяльність купівлі-продажу в основному зумовлена інвестиційним грошовим потоком, тоді як реальний попит на житло все ще стикається з труднощами, оскільки поточні ціни значно перевищують можливості більшості людей », – сказав пан Дінь.

Більшість угод на ринку нерухомості наразі здійснюють інвестори. (Ілюстративне фото: Мінх Дик).

Пан Во Хюїнь Туан Кіет, директор житлового департаменту CBRE Vietnam, також зазначив, що нова пропозиція у центральній частині міста Хошимін (раніше Хошимін) наразі працює в напрямку задоволення інвестиційних потреб, а не реальних житлових потреб. Більшість інвесторів вирішують, що покупці не проживатимуть у нерухомості, а лише володітимуть нею або здаватимуть її в оренду, тому продукт позиціонується вище, щоб максимізувати прибуток.

« За поточного рівня цін грошовий потік на ринку циркулює майже лише серед інвесторів, тоді як покупцям житла дуже важко дістатися », – прокоментував пан Кіт.

Дані DKRA Group також демонструють аналогічну тенденцію. У понад 2000 угодах, зареєстрованих за перші 9 місяців року, покупці житла становили лише близько 30%, решта 70% були інвесторами. Група інвесторів має сильніший фінансовий потенціал і готова платити високі ціни, якщо бачить можливість отримання прибутку, тоді як реальні покупці житла – з бюджетом 1-2 мільярди донгів – навряд чи мають доступ до квартир вартістю від 4-5 мільярдів донгів і більше.

Пані Фам Тхі Мієн, заступниця директора Інституту досліджень та оцінки ринку нерухомості В'єтнаму (VARS IRE), також зазначила, що більшість угод на первинному ринку здійснюються завдяки попиту групи людей, які володіють багатьма об'єктами нерухомості. Крім того, багато проектів мають хороші показники поглинання завдяки «осідланню на хвилі великих проектів» та отриманню вигоди від місцевих злиттів.

За словами пані Мієн, ціни на нерухомість продовжуватимуть зростати в короткостроковій перспективі, оскільки очікування інвесторів щодо прибутку залишаються високими. Велика кількість інвесторів все ще «живе добре» і не перебуває під тиском фінансового левериджу. Тому у них немає причин коригувати ціни продажу.

« В умовах підтримки низьких процентних ставок, продовження надходження дешевих грошових потоків на ринок, активного впровадження політики стимулювання державних інвестицій та все ще обмеженої пропозиції середнього та доступного житла, інвестори все ще вважають, що ціни на нерухомість продовжуватимуть зростати », – оцінила пані Мієн.

Пан Ле Дінь Чунг - експерт нерухомість також зазначив, що останнім часом пропозиція квартир переважно зосереджувалася в елітному сегменті. Середня ціна квартир наразі становить близько 80 мільйонів донгів/м². Нещодавно було відкрито багато нових проектів для продажу за цінами вище 100 мільйонів донгів/м².

За нинішніх цін на житло, звичайні працівники, навіть із зарплатою 30 мільйонів донгів на місяць, майже не мають шансів придбати житло. Ті, хто може купити за ціною 70-100 мільйонів донгів/м², – це переважно інвестори, спекулянти та група людей з надзвичайно високими доходами, такі як власники бізнесу.

Пояснюючи причину такого високого рівня спекулятивної купівлі нерухомості у В'єтнамі, пан Нгуєн Куок Ань, заступник генерального директора компанії PropertyGuru Vietnam, зазначив, що частково це пов'язано з... інвестиційний канал Це «легко купити і легко продати», має добру ліквідність і вищий прибуток, ніж інші канали, такі як золото, акції чи банки. Дохідність інвестицій у нерухомість є однією з найкращих у В'єтнамі за останні 10 років, досягаючи 197% для квартир і 137% для землі.

Ще однією причиною є те, що політика податку на нерухомість у В'єтнамі є нижчою та більш відкритою, ніж у багатьох країнах регіону, і не передбачає санкцій проти спекуляцій та відмови від земельних активів.

Пан Нгуєн Куок Ань навів, що наразі у світі існує 5 основних податків на нерухомість: податок на власність, податок на прибуток, податок на реєстрацію, податок на незабудовану нерухомість (податок, що стягується з нерухомості, яка не використовується протягом тривалого часу) та податок на забудову (розвиток інфраструктури, комунальних послуг, послуг у районі, де розташована нерухомість). У середньому податок на володіння житлом у багатьох країнах становить від 0,3 до 20%, податок на реєстрацію – від 2 до 6%, а податок на прибуток – від 14 до 45%. Деякі країни оподатковують незабудовану нерухомість від 12 до 20%, а податок на забудову – від 1 до 3%.

У В'єтнамі покупці житла наразі повинні сплачувати лише перші три податки: податок на прибуток (2-5%), податок на майно (0,03-0,2%) та реєстраційний податок (0,5%). « Низькі податки дозволяють покупцям легко інвестувати в «ротацію» нерухомості, купуючи одну нерухомість сьогодні та продаючи іншу завтра », – сказав він.

Попередження про ризик «бульбашки»

За словами пана Нгуєна Ван Діня, коли покупців житла стає все менше, ринок втрачає баланс попиту та пропозиції, ціни зростають, але не прив'язані до реального попиту, що може легко призвести до ризиків виникнення бульбашок.

Ринок із занадто великою кількістю учасників, інвесторів, буде вразливим до цінової інфляції. (Ілюстрація: Мінх Дик).

« Без своєчасного політичного втручання житло у великих містах ставатиме дедалі недоступнішим для працівників », – сказав пан Дінь.

Економіст Дінь Тхе Хієн також наголосив на необхідності повернути ринок до його справжньої природи – задоволення потреб більшості населення в житлі. Коли домінують короткострокові інвестиції, квартири перестають бути місцем для життя, а стають інструментом для отримання прибутку, що постійно підвищує ціни та спричиняє соціальні наслідки. Він рекомендував державі якомога швидше доповнити пропозицію житла середнього та доступного цінового сегмента, щоб збалансувати структуру ринку.

Пан Нгуєн Куанг Хюй, генеральний директор факультету фінансів та банківської справи (Університет Нгуєн Трай), оцінив: Коли капітал надходить у нерухомість, вартість цього активу зростає швидше, ніж продуктивність праці та зростання доходів, створюючи дедалі більший розрив між цінами на житло та платоспроможністю людей. Через це ринок схильний функціонувати на основі очікувань щодо зростання цін, а не реального попиту, що робить ліквідність нестійкою та збільшує ризики утворення бульбашок.

Оскільки торгівля значною мірою залежить від інвесторів, ринки стають більш чутливими до змін у політиці. Невелика корекція кредитних ставок, процентних ставок або настроїв може спровокувати ланцюгову реакцію, що призведе до уповільнення або локальної корекції. Цей ризик впливає не лише на спекулятивну групу, але й може поширитися на фінансову систему, бізнес та економіку в цілому, якщо його ретельно не контролювати.

« Тому рішучі заходи уряду щодо стримування зростання цін є правильним та стратегічним кроком, спрямованим на довгострокову стабільність », – наголосив пан Хюй.

Джерело: https://baolangson.vn/thi-truong-bat-dong-san-dien-bien-la-chuyen-gia-khuyen-cao-gi-5063967.html