Ринок нерухомості недостатньо сильний, щоб «подолати схил», але й більше не «вийшов з-під контролю»

12 жовтня вдень В'єтнамська асоціація нерухомості (VNREA) та В'єтнамська асоціація ріелторів (VARS) спільно організували захід, на якому було оголошено про звіт «Оцінка процесу відновлення ринку нерухомості В'єтнаму у третьому кварталі 2023 року та прогноз ринкової ситуації у четвертому кварталі 2023 року».

Угоди з нерухомістю знову жваво йдуть

У своїй вступній промові пані Фам Тхі Мієн, заступниця керівника відділу маркетингових досліджень та консалтингу з питань просування інвестицій у нерухомість VARS, навела дані дослідження VARS, зазначивши, що ліквідність на ринку нерухомості поступово покращується, особливо порівняно зі складним періодом кінця минулого року та першими місяцями цього року.

Ринок почав фіксувати більше яскравих моментів. Це населені пункти з розвиненою економікою , де приділяється увага та зосередженість на заохоченні інвестицій в інфраструктуру та транспорт, з багатьма джерелами пропозиції, що відповідають попиту, такими як Ханой, Хайфон, Лаокай, Дананг, Хошимін тощо.

Пані Мієн зазначила, що вищезазначені результати стали можливими завдяки зусиллям, зв'язкам та тісній координації між державними органами управління та підприємствами. Зокрема, уряд постійно та інтенсивно видавав майже 20 відповідних підзаконних документів та актів, зміст яких дедалі більше відповідає реальним потребам ринку та підприємств.

«Хоча ринок недостатньо сильний, щоб «подолати схил», він певною мірою уникнув ризику «втратити гальма», – сказала пані Мієн.

Нерухомість пройшла найскладніший період, угоди поступово відновлюються за кількістю та якістю.

Дані у звіті показують, що кількість транзакцій на всьому ринку з часом зростала, оскільки на ринок виводиться більше продуктів, що відповідають потребам людей. Відповідно, у третьому кварталі 2023 року на ринку було зареєстровано майже 6000 транзакцій, що в 1,5 раза більше, ніж у другому кварталі, і більш ніж удвічі більше, ніж у першому кварталі 2023 року.

Однак, порівняно з попереднім періодом, загальна кількість угод за перші 9 місяців 2023 року становила лише близько 50% порівняно з аналогічним періодом минулого року та близько 20% порівняно з періодом земельної лихоманки. Причина полягає в тому, що на ринку все ще бракує пропозиції соціального житла та сегментів доступного житла через постійне зростання цін на житло та відсутність ознак зупинки.

Прогнозуючи майбутнє, звіт VARS чітко показує, що економічне відновлення разом із позитивними прогнозами економічного зростання безумовно призведе до збільшення попиту на нерухомість у всіх сегментах, від квартир до офісів в оренду, заводів, торгової нерухомості... Особливо в умовах обмеженої пропозиції з багатьох причин, зростання цін на нерухомість найближчим часом є тим, що можна враховувати.

Крім того, пані Мієн також зазначила, що Державний банк знижував операційну процентну ставку чотири рази поспіль з березня 2023 року. Процентні ставки за банківськими кредитами були значно скориговані вниз, коливаючись з 6,7% до 10%, наближаючись до рівня початку 2022 року, та зменшилися з 0,4% до 3,5% порівняно з кінцем другого кварталу 2023 року. Це вигідна процентна ставка для покупців житла. Купівля будинку для проживання в цей період дозволить повною мірою скористатися перевагами кредитування та рівня цін.

Потрібно більше механізмів для інвесторів у будівництві соціального житла

Виступаючи на заході, пан Ле Дінь Чунг, член Робочої групи з дослідження нерухомості VARS, генеральний директор SGO Homes, зазначив, що ринок нерухомості у великих містах демонструє ознаки досягнення дна, зосереджуючись на сегменті квартир та житла вартістю менше 10 мільярдів донгів у центральному районі.

Щодо земельного сегмента, позитивних сигналів не було, але є ознаки пробиття дна на ринку земельних ділянок на аукціоні. В районі навколо Ханоя ціна становить близько 2 мільярдів донгів, з коефіцієнтом поглинання 70%-80%, при цьому ціна на аукціоні приблизно на 5% вища за стартову, і може бути переведена негайно з різницею в 30-50 мільйонів донгів/ділянку.

Лише сегмент курортного туризму все ще похмурий, обсяг транзакцій залишається на місці через настрої інвесторів на ринку.

На заході виступив генеральний директор SGO Homes пан Ле Дінь Чунг.

Висловлюючи свою думку щодо забезпечення соціальним житлом, пан Нгуєн Хоанг Нам – член Робочої групи з досліджень та розробок у сфері нерухомості VARS, генеральний директор АТ «G-Home», наголосив, що політика держави щодо будівництва 1 мільйона одиниць соціального житла є надзвичайно гуманною.

Однак насправді, за словами пана Нама, необхідно визнати, що 1 мільйона одиниць соціального житла недостатньо для поточного ринку. Навіть якщо вищезгаданий проект буде реалізовано в повному обсязі, у людей все одно буде великий попит на власність.

Тим часом, процес реалізації, будівництва та відкриття продажу проектів соціального житла все ще має багато проблем, від правових механізмів до нормативних актів та умов придбання, а також випадків, що підлягають полісам.

Зокрема, пан Нам вказав на поточну ситуацію, коли людям дуже важко отримати доступ до соціального житла, оскільки багато правил є занадто жорсткими, класифікуючи багатих і бідних людей, що робить соціальне житло недоступним для багатьох категорій людей.

З боку інвесторів, реалізація будівництва соціального житла також є складною проблемою через труднощі в багатьох аспектах, від механізмів та політики до фінансових можливостей підприємств. За словами пана Нама, будівництво соціального житла є «як складним, так і ризикованим».

На ринку навіть існує ситуація «непроданого» соціального житла, оскільки будівельна ділянка знаходиться в невигідному місці, не задовольняючи життєві потреби мешканців. Багато інвесторів витрачають час і гроші на будівництво, але десятиліттями «катуються» адміністративними процедурами. Після завершення будівництва та виходу на продаж, якщо є збитки, вони повинні їх нести самостійно, а якщо прибуток перевищує 10%, вони змушені повертати його державі – пан Нам вважає це нерозумним.

Відповідно, генеральний директор АТ «G-Home» запропонував, щоб житлова політика була спрямована на всі класи суспільства. Положення про бенефіціарів політики соціального житла слід змінити, щоб зробити їх більш доцільними. Соціальне житло не продається багатим, а має бути орієнтоване на тих, чиї доходи підлягають оподаткуванню, мають заощадження, але не мають доступу до комерційного житла, ціни на яке наразі є високими.

Водночас, механізми та політика для інвесторів повинні бути побудовані у більш відкритому та «відкритому» напрямку, а також повинні бути схвалені, заохочені та створені умови для того, щоб підприємства з будівництва соціального житла мали більше можливостей для продовження будівництва.

На завершення, пан Тран Ван Бінь - віце-голова та генеральний секретар VARS - зазначив, що найближчим часом, поряд із юридичними та капітальними перешкодами, довіра клієнтів та інвесторів є останнім «бар'єром», який необхідно вирішити, щоб ринок нерухомості міг справді повернутися до нормального стану.

Очікується, що ринок нерухомості у четвертому кварталі 2023 року стане трампліном для трансформації у 2024 році. Загальна картина ринку, безумовно, матиме багато нових яскравих моментів. Особливо в районах з великим потенціалом для розвитку, з синхронним та сучасним плануванням, інфраструктурою, яка зацікавлена ​​в інвестиціях та орієнтована на них, та низьким рівнем цін .

Джерело: https://www.nguoiduatin.vn/thi-truong-bds-chua-vuot-doc-nhung-da-khong-con-mat-phanh-a630823.html