Ринок землі для аукціонів охолоджується після шаленої лихоманки понад рік тому

Після партій земельний аукціон У 2024 році ринок у передмістях Ханоя був дуже гарячим. Привабливість цього ринку зараз зменшується. Багато інвесторів, які «володіють» землею, що виставлена на аукціон, хочуть продати свій товар, навіть погоджуючись на «скорочення збитків».

На відміну від жвавої ситуації 2024 року, з початку року активність на земельних аукціонах у передмістях Ханоя демонструє тенденцію до сповільнення. У багатьох місцях ціни значно впали.

Наприклад, у середині цього року на аукціоні було виставлено 34 земельні ділянки в районі Тхат Тхат (старий), найвища ціна якого склала понад 56 мільйонів донгів/м², що в 3,3 рази менше, ніж у грудні 2024 року (найвища ціна, що склала понад 185 мільйонів донгів/м²).

Аналогічно, 9 земельних ділянок у районі Фук Тхо (старий) також були продані за найвищою ціною 47 мільйонів донгів/м², що майже на 40% менше порівняно з сесією у вересні минулого року. На цій сесії було понад 100 учасників, що більш ніж на третину менше порівняно з попередньою сесією.

Багато лотів, що продавалися на аукціоні, охололи. (Ілюстративне фото)

Пан Нгуєн Тьєн Тхуат, брокер з нерухомості в комуні Хоай Дик, сказав, що він рекламує дві земельні ділянки від попереднього власника, ціна продажу лише трохи вища за ціну, що виграла, у 5-10 мільйонів доларів/м², але вже кілька місяців ніхто не звертався до них.

Наразі компанія пана Туата має низку земельних ділянок, що продаються на аукціоні, в районах Хоай-Дик, Тхань-Оай та Куок-Оай (старий район), які інвестори виставили на продаж з початку 2025 року. Однак кількість угод дуже невелика, лише 5 лотів було продано за тією ж ціною, що й інвестори, які виграли та викупили їх раніше.

За словами пана Туата, насправді всі інвестори запропонували різницю в ціні 200-300 мільйонів донгів/лот за площу 90-110 м², але покупці запропонували нижчу ціну. Після багатьох підвищень та знижень інвестори вирішили продати за тією ж ціною, за якою вони купували раніше. Причина, чому ці інвестори мали продати негайно, полягала в тому, що настав термін сплати відсотків та основної суми боргу банку, але вони ще не повернули грошовий потік, тому це можна вважати кроком «зниження збитків» для збереження капіталу.

За словами пана Туата, наразі в Хоай Дику є 4 земельні ділянки з виграшною ціною на аукціоні близько 85 мільйонів донгів/м², землевласник хоче продати за тією ж ціною, покупець подбає про податок, але клієнти, які приходять запитувати, скаржаться, що ціна занадто висока, і хочуть знизити її на 200-300 мільйонів донгів/ділянку.

« В середині минулого року, коли ринок землі на аукціонах розігрівся, багато інвесторів одразу ж почали купувати з метою отримання прибутку, але через кілька місяців ринок змінився, ліквідність зменшилась, і ці інвестори були змушені продавати, щоб повернути капітал для погашення банківських кредитів », – сказав пан Туат.

Пан Тран Нгок Ань, брокер з нерухомості в Ханої, також зазначив, що наразі багато інвесторів, які володіли земельними ділянками, виставленими на аукціон, з серпня та вересня 2024 року, були змушені знизити ціну продажу, щоб позбутися товару.

Наприклад, земельна ділянка площею 61 м² у старому районі Тхань Оай, за вигідною ціною близько 70 мільйонів донгів/м², що еквівалентно приблизно 4,25 мільярда донгів/ділянка, наразі продається зі збитком приблизно за 4 мільярди донгів.

Або інша ділянка землі у старому районі Хоай Дик мала виграшну ціну близько 85 мільйонів донгів/м², але тепер вона також знизилася приблизно до 80 мільйонів донгів/м².

За словами пана Нгока Аня, багато земельних ділянок, що продаються на аукціоні, мають базову інфраструктуру, але немає жодного плану майбутнього підключення для розширення регіонального сполучення, тому потенціал для зростання цін невеликий.

Спекулянти купують і чекають зростання цін відповідно до ринкових тенденцій, не оцінюючи потенціал землі. Тож, коли ринок обвалюється, вони потрапляють у ситуацію «утримання бомби», змушені знижувати ціни, щоб зменшити збитки.

Фактично, в районах навколо виставлених на аукціон ділянок ринкова ціна становить близько 50-60 мільйонів донгів/м2, навіть деякі житлові райони, включаючи вартість будівництва, коштують від 100 до 110 мільйонів донгів/м2, тоді як ділянки, виставлені на аукціон, коштують від 80 до 120 мільйонів донгів/м2. Якщо інвестори володітимуть цими ділянками, вони куплять їх за ціною щонайменше через 3 роки.

Коментуючи поточну ситуацію із земельними аукціонами, керівник аукціонної компанії також зазначив, що ситуація значно охолонула порівняно з попереднім періодом. Наприклад, раніше на аукціоні могло бути 1000 заявок. Але зараз їх кількість зменшилася до кількох сотень. Тобто, в середньому, раніше на одну земельну ділянку, що бере участь в аукціоні, подавалося близько 40-50 заявок, а зараз на одну ділянку припадає лише близько 10-20 покупців. І ціни також ближчі до реальності, ситуації зі скасуванням застави більше не існує.

Земельні аукціони посилено

За словами експертів, земельні аукціони посилюються, тому віртуальної лихоманки більше немає.

Коментуючи зниження вартості земельних аукціонів, деякі експерти з нерухомості проаналізували, що ціни на землю на попередніх аукціонах були занадто високими, і коли вони значно перевищували свою реальну вартість, ліквідність ставала великою проблемою. Переможцям аукціонів було б важко перепродати її, оскільки вони не могли знайти покупців, особливо в умовах високих процентних ставок за банківськими кредитами та ринку нерухомості, який стикався з проблемами капіталу.

Ще однією причиною може бути те, що покупці «прокинулися» після стрімкого зростання цін на землю, інвестори більше не зацікавлені платити занадто високу ціну за купівлю ділянки, а потім наполегливо працювати, щоб продати її з прибутком. Оскільки всі вони бачать, що поточна ціна є занадто нереальною, якщо вони не зможуть знайти покупця протягом місяця, їм доведеться втратити свій завдаток, тому вони більш обережні.

Крім того, приміські райони Ханоя, такі як Хоай Дик, Тхань Оай або Фук Тхо, здебільшого мають нерівномірний розвиток інфраструктури. Ці райони можуть бути привабливими в короткостроковій перспективі, але ціни на землю там занадто високі, що не відповідатиме фактичній купівельній спроможності ринку, що призведе до тривалої ситуації «утримання землі та очікування слушного моменту», знижуючи привабливість землі, що продається на аукціоні.

Крім того, земля з аукціону Земля за своєю суттю особлива, покупець повинен сплатити повну суму у стислі терміни, прострочення платежу не допускається. Коли ціна, що виграє, занадто висока, у інвестора мало можливостей для отримання прибутку. Якщо немає плану експлуатації, будівництва чи розвитку проекту, земля, що виставлена на аукціон, — це просто шматок червоного паперу в сейфі.

Тим часом, за словами пана Нгуєна Тьєна Тхуата, однією з причин охолодження земельних аукціонів є те, що правила проведення аукціонів стають дедалі суворішими. Окрім збільшення застави, переглянутий Закон про аукціон майна, який набув чинності на початку цього року, передбачає, що порушників можуть позбавити права брати участь в аукціонах на строк до 5 років, і навіть притягнути до кримінальної відповідальності. Завдяки цьому, на відміну від попередньої сцени конкуренції з купівлі-продажу, на багатьох земельних ділянках, що виставлялися на аукціон, закрилася низка торгових майданчиків та «імпровізованих» брокерських контор.

Крім того, влада посилила перевірку та боротьбу зі спекулятивною поведінкою та маніпуляціями аукціонною діяльністю. Крім того, почали набувати чинності нові правила щодо підвищення стартових цін, збільшення депозитів та суворого режиму відмови від депозитів.

Пан Фам Дук Тоан, генеральний директор EZ Propert, проаналізував, що ціни на землю на попередніх аукціонах були занадто високими, і коли вони перевищують реальну вартість, ліквідність стає великою проблемою. Переможцям аукціонів буде важко перепродати землю, оскільки вони не можуть знайти покупців, особливо в контексті високих процентних ставок за банківськими кредитами та проблем із джерелами капіталу на ринку нерухомості.

« Погана ліквідність може бути прямою причиною поступового охолодження земельних аукціонів », – прокоментував пан Тоан.

Ще однією причиною може бути те, що покупці «прокинулися» після різкого зростання цін на землю. « Деякі інвестори більше не зацікавлені платити занадто високу ціну за купівлю земельної ділянки, а потім наполегливо працювати, щоб продати її з прибутком. Оскільки всі вони бачать, що поточна ціна занадто нереалістична, якщо вони не зможуть знайти покупця протягом місяця, їм доведеться втратити свій завдаток, тому вони стали більш обережними », – додав пан Тоан.

Крім того, пан Тоан зазначив, що розвиток інфраструктури в передмістях Ханоя відбувається нерівномірно. Ці райони можуть бути привабливими в короткостроковій перспективі, але занадто високі ціни на землю не відповідатимуть фактичній купівельній спроможності ринку, що призведе до тривалої ситуації «утримання землі та очікування слушного моменту», знижуючи привабливість землі, що продається на аукціоні.

Джерело: https://baolangson.vn/thi-truong-dat-dau-gia-ha-nhiet-sau-con-sot-dien-cuong-hon-1-nam-truoc-5063049.html