Деякі думки щодо торгових майданчиків з правами землекористування

Нещодавно прем'єр-міністр Фам Мінь Чінь доручив Міністерству будівництва очолити та координувати дії з Міністерством природних ресурсів та навколишнього середовища та відповідними установами для вивчення створення торгового майданчика з правами землекористування.

Короткий зміст: У постанові Центрального виконавчого комітету № 18-NQ/TW від 16 червня 2022 року про продовження інновацій та вдосконалення інституцій і політики, підвищення ефективності та результативності управління та використання земель запропоновано таке рішення: «Ціни на державну землю, обов'язкові операції через торговельні майданчики, оплата через банки, безготівкові платежі». Виходячи з цієї політичної основи, для того, щоб ринок нерухомості працював відкрито та прозоро, нещодавно прем'єр-міністр Фам Мінь Чінь доручив Міністерству будівництва очолити та координувати з Міністерством природних ресурсів та навколишнього середовища та відповідними установами вивчення питання створення торговельного майданчика з питань прав землекористування. Щоб розширити погляди на цю політику, у цій статті згадуються основи, цілі, необхідність та досвід деяких країн, пропонуючи тим самим деякі пов'язані рішення.

1. Торгові майданчики з нерухомістю не є новою проблемою в нашій країні. Правила щодо торгових майданчиків з нерухомістю та операцій через торгові майданчики з нерухомістю є одним із положень Закону про ріелтори 2014 року, спрямованих на підвищення прозорості та безпеки операцій з нерухомістю. Пункт 6 статті 3 Закону про ріелтори 2014 року передбачає: «Торгові майданчики з нерухомістю – це місця, де відбуваються операції з купівлі, продажу, передачі, оренди, суборенди та оренди-купівлі нерухомості».

Згідно з чинним законодавством, торговельні майданчики з нерухомістю створюються підприємствами з такими видами діяльності: здійснення операцій з купівлі, продажу, передачі, оренди, суборенди та оренди-купівлі нерухомості; організація продажу, передачі, оренди, суборенди та оренди-купівлі нерухомості; внесення, розміщення та публічне надання інформації про нерухомість сторонам, які мають потребу в угоді; перевірка документів щодо нерухомості на предмет їх відповідності угодам; виконання функцій посередника для сторін в обміні, веденні переговорів та підписанні договорів купівлі, продажу, передачі, оренди, суборенди та оренди-купівлі нерухомості.

Пункт 1 статті 107 Цивільного кодексу 2015 року визначає, що до нерухомості належать земельні ділянки; будинки, будівельні споруди, прибудовані до земельної ділянки; інші активи, прибудовані до земельної ділянки, будинків, будівельних робіт. Відповідно, діяльність Торгового майданчика нерухомості включає послуги, пов'язані з операціями з правами користування землею. Операції через торговий майданчик не є обов'язковими, а здійснюються на вибір покупця та продавця.

Нещодавно Прем'єр-міністр доручив Міністерству природних ресурсів та навколишнього середовища, а також відповідним міністерствам і галузям вивчити питання створення торгового майданчика правами землекористування. Ця політика демонструє рішучість Прем'єр-міністра та Уряду розвивати економіку та привертати увагу суспільства. Наразі модель торгового майданчика правами землекористування все ще обговорюється. Міністерство природних ресурсів та навколишнього середовища розробляє два варіанти торгового майданчика правами землекористування для подання на розгляд Прем'єр-міністра, а саме:

- Варіант 1: Розробити та вдосконалити модель торгового майданчика нерухомості відповідно до Закону про ріелторську діяльність у професійному напрямку під державним наглядом.

- Варіант 2: Побудувати спеціалізований торговий майданчик для прав користування землею.

Загальний напрямок полягає в тому, щоб закріпити принцип, згідно з яким торговельні майданчики нерухомості перебувають під управлінням держави, а не закріплені за підприємствами, і водночас розширити сферу їх використання, щоб охопити всі типи земельних ділянок, що беруть участь в угодах. Такий торговельний майданчик має бути підключений до інформаційної системи, бази даних землі, будівництва для синхронного оновлення з системою.

Таким чином, якщо торговий майданчик з правами землекористування буде створено відповідно до вищезазначених варіантів, хоча він матиме такий самий характер, як і торговий майданчик з нерухомістю згідно з положеннями чинного Закону про ріелторську діяльність (як посередник в операціях з нерухомістю загалом, правами землекористування зокрема), існуватиме багато відмінностей в організації та функціонуванні. Відповідно, торговий майданчик з правами землекористування функціонуватиме «як організація державної служби з управління».

Чи необхідно створювати окремий торговий майданчик для прав користування землею? (Ілюстративне фото)

2. Політика створення Біржі прав землекористування та попередні висновки відповідних державних органів привернули увагу та обговорення з боку бізнесу, населення, дослідників та політиків.

Оцінюючи необхідність Біржі прав землекористування, багато думок підтвердили переваги торгівлі через біржу, такі як: контроль законності земельних ділянок та нерухомості, введених у обіг; контроль фактичної вартості земельних угод, що дозволяє сформувати базу даних земель, ціни на землю, наближені до ринкових; підвищення довіри, мінімізація ризиків та суперечок під час торгівлі правами землекористування; запобігання податковим втратам, створення здорового бізнес-середовища...

Можна сказати, що найбільшою метою при створенні Біржі прав землекористування є забезпечення прозорості інформації, мінімізація ризиків у транзакціях через брак інформації, тим самим сприяючи побудові відносно повної та точної системи даних про транзакції, ціни купівлі-продажу, близькі до ринкових, для ефективного обслуговування державного управління земельним бізнесом та бізнесом з нерухомості.

Однак існує багато занепокоєнь щодо необхідності Біржі прав користування землею, особливо в таких аспектах, як створення витрат та процедур, які створюють додаткове навантаження на людей та підприємства, що беруть участь в транзакціях; якщо здійснення транзакцій через біржу буде обов'язковим, це обмежить свободу людей у транзакціях; якщо вона буде обов'язковою без належного механізму контролю та експлуатації, це, ймовірно, призведе до «монополії» на інформацію, негативу, маніпуляцій та спотворення ринку.

Зокрема, деякі думки стверджують, що зараз у нас є правила та інституції для забезпечення прозорості ринку нерухомості, такі як правила щодо умов, процедур та договорів про операції з нерухомістю; зобов'язання інвесторів щодо прозорості в операціях з нерухомістю; нотаріальне посвідчення договорів про операції з нерухомістю тощо.

Отже, чи справді проблема полягає у відсутності механізмів та інструментів управління, чи в неефективному використанні існуючих інструментів; чи в обмежених можливостях та відповідальності відповідного персоналу? Тому «чи допоможе створення біржі прав землекористування зробити ринок більш прозорим, чи ні, наразі залишається лише припущенням».

3. Щоб мати більше підстав для оцінки, ми проконсультувалися з досвідом деяких країн регіону та світу щодо торгових майданчиків прав користування землею та рішень для забезпечення прозорості та безпеки операцій з нерухомістю.

Завдяки обговоренням з колегами з Асоціації нерухомості таких країн, як США, Корея, Сінгапур, Таїланд, Індонезія тощо, ми виявили, що ці країни не мають власних торгових майданчиків з правами землекористування. У США інформація про нерухомість (як будинки, так і землю) публікується на Інформаційному порталі нерухомості США через MLS (Multiple Listing Service Listings).

Ця платформа містить інформацію про будинки, землю, вилучену нерухомість, нову нерухомість, стару нерухомість, комерційну нерухомість, інвестиційну нерухомість… для обслуговування діяльності брокерів з купівлі-продажу. MLS.com або державні MLS не є частиною уряду США.

Цей сайт працює приватно на основі збору комісій з продавців у процесі купівлі-продажу нерухомості в США. Будь-яка нерухомість, яка хоче бути продана на ринку, повинна бути "внесена" до MLS для оприлюднення інформації. Купівля та продаж повинні проходити через ліцензованих брокерів. Зазвичай це робить як брокер продавця, так і брокер покупця. Брокерські комісійні включені в ціну продажу та коливаються від 1 до 10% залежно від переговорів, місця розташування та типу нерухомості. Ця комісія варіюється від штату до штату або навіть у межах штату чи міста. Ця комісія розподіляється між брокерами та пов'язаними сторонами в процесі купівлі-продажу на момент закриття угоди.

У деяких інших країнах, таких як Корея, Сінгапур, Індонезія, немає торгового майданчика з правами землекористування. У Таїланді є Земельний та житловий банк (або Земельний банк), функція якого полягає в купівлі-продажі землі, але переважно в купівлі-продажі для регулювання земельних ділянок, підтримці людей без сільськогосподарських та лісових угідь. Основні послуги включають: депозити (отримання депозитів), бізнес-кредити, споживчі кредити на купівлю нерухомості, купівлю землі, трастові фонди, послуги з управління активами, обмін валюти...

Таким чином, тенденція багатьох країн полягає в тому, щоб зробити інформацію про нерухомість загалом і землю зокрема прозорою на одному поверсі, використовуючи технологічні програми для управління та збору інформації про нерухомість та операції з нерухомістю, а також використовуючи інформацію зі спільної бази даних для спрощення процедур операцій з нерухомістю та її передачі.

4. Виходячи з досвіду інших країн та орієнтації на створення Біржі прав землекористування у В'єтнамі, ми маємо такі думки:

4.1. Чи необхідно створювати окремий торговий майданчик для прав землекористування?

Постанова Центрального виконавчого комітету № 18-NQ/TW від 16 червня 2022 року про продовження інновацій та вдосконалення інституцій і політики, підвищення ефективності та результативності управління та використання земельних ресурсів орієнтує: «Ціни на державні землі, обов’язкові операції через торгові майданчики, оплата через банки, безготівкові платежі». Таким чином, орієнтація Постанови – «операції через торгові майданчики», а не конкретно «торгові майданчики прав землекористування», або ж це мають бути майданчики, створені та безпосередньо управляні державою.

Таким чином, необхідно ретельно розглянути питання створення окремої Біржі прав землекористування, уникаючи дублювання з біржами нерухомості відповідно до чинних норм та забезпечуючи ефективність та результативність після початку роботи Біржі. Якщо Біржа прав землекористування буде створена за моделлю організації державних послуг, необхідно дослідити та розробити пілотний проект зі створення Біржі в низці населених пунктів, на цій основі узагальнити та оцінити результати, перш ніж офіційно врегулювати це питання в Законі.

4.2. Чи всі операції з нерухомістю повинні проходити через торговельний майданчик?

Операції з нерухомістю через торгові майданчики мають багато переваг, але також мають потенційні ризики, складніші процедури, витрати та негативні аспекти, як ми згадували у розділі 2 вище.

На нашу думку, відповідно до поточних практичних умов, операції з нерухомістю через Біржу повинні регулюватися заохочувальним чином, як це передбачено в Проекті Закону про діяльність з нерухомістю, щоб поступово формувати звички в суспільстві, допомагаючи просувати автономію суб'єктів у виборі форм ведення бізнесу та угод; водночас, змушуючи Біржі постійно покращувати якість та ціни для забезпечення конкурентоспроможності та залучення клієнтів відповідно до ринкових механізмів.

4.3. Чого ми можемо навчитися з досвіду країн регіону та світу?

Кожна країна має свій власний режим власності на землю. Однак усі країни функціонують на ринку за принципом забезпечення інформаційної прозорості. Ми можемо послатися на досвід інших країн щодо баз даних нерухомості, обов'язкового розкриття інформації в базах даних нерухомості. У всіх країнах є повноцінна інформаційна система щодо ринків житла, землі та нерухомості.

Досі нам це не вдавалося добре і ми не досягли бажаних результатів. Нам потрібно узагальнити та оцінити цю політику та організацію її впровадження, щоб покращити її, аби ми могли мати центр обробки даних для роботи прозорого ринку. Це доречно та можливо в контексті сильної цифрової трансформації в нашій країні сьогодні. Контроль грошових потоків, регулювання та перевірка транзакцій через банки допоможуть досягти цієї мети.

Оскільки повна ринкова інформація та безготівкові платежі забезпечать прозорість; коли ціна буде прозорою, люди не будуть змушені її дотримуватися. Крім того, з розвитком ринку юридичних послуг, збільшення використання людьми послуг нотаріуса, адвоката... під час операцій з нерухомістю також сприятиме прозорості ринку, мінімізуючи ризики в угодах.

4.4. Рекомендації

Модель торгового майданчика з нерухомістю згідно із Законом про ріелторську діяльність була легалізована та практично впроваджена для операцій з нерухомістю, включаючи права користування землею та активи на землі.

Торгові майданчики з нерухомістю надають послуги з угод з нерухомістю для ділових цілей між інвесторами та фізичними особами, а також можуть повністю надавати послуги з угод з нерухомістю для некомерційних цілей між людьми, якщо у людей є така потреба. Це також те, що цікавить менеджерів і розглядає як одну з причин необхідності дослідження та створення торгового майданчика з правами землекористування.

Тому ми рекомендуємо реалізувати план удосконалення моделі торгового майданчика нерухомості відповідно до Закону про ріелторську діяльність у професійному напрямку під державним наглядом.

Цей план відповідає як політиці партії, так і здійснюється під управлінням держави, уникаючи дублювання функцій, отримуючи інформаційні дані для обслуговування адміністрації, забезпечуючи ринкові принципи, свободу бізнесу, свободу вибору людей та підприємств, а також досягаючи ефективності без створення нового апарату, збільшення адміністративних процедур, збільшення часу, збільшення витрат на дотримання вимог тощо.

Легко зрозуміти, що навіть участь державних органів у зустрічах для обговорення плану встановлення цієї нової моделі поверхів є дуже дорогою, а час, необхідний для розробки відповідного плану, синхронного з іншими спеціалізованими законами, чи встигне він бути включеним до проекту Закону про землю (зі змінами), який, як очікується, буде прийнятий Національними зборами у жовтні 2023 року, і якщо встигне, чи це поспішне рішення, коли час на дослідження та оцінку впливу занадто короткий?

(Джерело: Будівельна газета)

Джерело