Парадокс: Бізнесу доводиться орендувати землю у самих себе

Щоб мати землю для будівництва заводів, майстерень... раніше багатьом підприємствам доводилося «передавати» свою землю державі, а потім здавати її в оренду.

Складнощі з поверненням своєї землі

На початку 2000-х років, згідно з політикою Народного комітету міста Хошимін, виробничі потужності мали бути перенесені на передмістя, щоб уникнути забруднення навколишнього середовища. Тим часом, заводські землі в центральній частині міста планували використовувати для міських потреб та обслуговування.

Наразі промислових зон дуже мало, а територія іноді непридатна для цього. Хоча багато приміських земель мають планування землекористування для житлової забудови, немає планування поділу на 1/2000, що не підходить для будівництва заводів. Пропоноване рішення полягає в тому, щоб окремі особи або підприємства, що володіють землею, передали її державі. Після цього держава здаватиме в оренду свою землю землекористувачам для будівництва заводів ( несільськогосподарські угіддя) з річними платежами, короткострокові договори оренди на 5 або 10 років.

Однак, коли термін дії договору оренди закінчується або підприємство хоче розірвати договір оренди землі та переоформити рожеву книжку в поточному або попередньому стані, воно зіткнеться з багатьма проблемами.

Типовим прикладом є випадок пана Цао Куонга з району Біньчхань, старого міста Хошимін, який у 1990 році запровадив політику перенесення свого виробництва до передмістя. Зі схвалення Народного комітету району Біньчхань пан Цао Куонг придбав ділянку сільськогосподарської землі з рожевою книгою, площею ^{5930 м²} . У 2006 році він передав вищезгадану землю компанії, власником бізнесу якої він був, з проханням змінити цільове призначення на землю для виробництва та бізнесу.

Пан Цао Куонг мусив орендувати власну землю.

Однак, оскільки земля належить до існуючого плану реконструкції житлових будинків, немає затвердженого детального плану будівництва в масштабі 1/2000, тому Народний комітет міста Хошимін схвалив політику передачі землі Народному комітету старого району Біньччан в оренду його компанії на 10 років (2010-2020) на площі ^{5150 м2} для будівництва заводу з річною орендною платою, решта ^{780 м2} (включаючи ^{380 м2} позаду та ^{400 м2} перед землею) належать до коридору захисту каналу, тому вони залишаються сільськогосподарськими угіддями.

До 2017 року, ближче до кінця терміну оренди, компанія пана Цао Куонга подала письмовий запит на продовження оренди, але його не схвалили, оскільки територія була зонована для житлового використання, тоді як завод використовувався для виробничих та комерційних цілей. Тому у 2018 році компанія завершила процедури повернення землі особисто пану Цао Куонгу. Протягом цього часу він також подав багато заяв з проханням про продовження оренди землі, зміну цільового призначення землі або перевидання рожевої книги відповідно до поточного або початкового статусу для подальшого використання після закінчення терміну оренди.

Однак процес врегулювання тривав багато років, до 2024 року йому вдалося перетворити ^{4800 м2} на житлову землю, але довелося сплатити 100% плати за користування землею без вирахування ціни сільськогосподарської землі. Решту ^{350 м2} виробничих та комерційних земель не дозволили перетворити на житлову землю, але йому не видали рожеву книжку, і він був змушений поновлювати оренду землі та сплачувати річну орендну плату.

Подібно до випадку з пані Фуонг, для будівництва фабрики у 2010 році вона мала «передати» 4890 ^{квадратних метрів} своєї землі Народному комітету округу Бінь Чань, після чого її компанія мала підписати з державою договір оренди вищезгаданої земельної ділянки. У 2018 році компанія передала вищезгадану землю пані Фуонг. Але згідно з правилами, вона може продовжувати орендувати свою землю лише на решту часу, до 2020 року. Протягом багатьох років пані Фуонг подавала заявку на перевидання рожевої книги для землі з тим самим цільовим призначенням, але поки що безуспішно. Тим часом, якщо вона змінить цільове призначення землі на житлову землю з вищезгаданою площею, згідно з розрахунками, їй доведеться сплатити понад 160 мільярдів донгів податків, що є настільки великою сумою, що вона потрапляє у надзвичайно складну та дилемичну ситуацію.

Пропозиція перевидання рожевої книги

Пан Цао Куонг зазначив, що по всій країні існує багато схожих проблем. Особи, які створюють власну землю, але хочуть будувати заводи, повинні передати її державі, а потім орендувати власну землю. Але тепер, коли термін дії договору оренди закінчився, землевласник не отримає рожеву книжку в її первісному стані. Якщо вони не можуть продовжувати орендувати землю, держава також «опиняється в дилемі», оскільки чинні закони чітко не регулюють це питання. Якщо цільове призначення змінюється на житлову землю, вартість землі розраховується як 0 донгів під час розрахунку податку. Цей розрахунок подібний до розрахунку плати за користування державними землями, які орендують підприємства. Такі правила призводять до багатьох наслідків щодо активів, інвестицій, іпотеки, транзакцій тощо.

Адвокат Тран Мінь Куонг з Асоціації адвокатів міста Хошимін також зазначив, що чинний Закон про землю 2024 року та Указ 103/2024 створили труднощі, перешкоди та недоліки, з якими стикаються багато людей та підприємств під час здійснення процедур зміни цільового призначення земель та розірвання договорів оренди землі для несільськогосподарських земель, орендованих з щорічними орендними платежами, що походять від самостійно створених земель, а не від орендованих державних земель.

До цього часу землю пані Фуонг не було перетворено на житлову забудову.

Указ 103/2024 не розмежовує приватні землі з річною орендною платою та державні землі, орендовані державою. Через відсутність цього розмежування, під час перетворення на землі для житлової забудови, обидва типи земель повинні сплачувати 100% плати за користування землею для житлової забудови відповідно до ціни землі на момент перетворення (вартість землі дорівнює 0). Як наслідок, землекористувачі повинні сплачувати набагато вищі плати за користування землею, ніж інші сільськогосподарські земельні ділянки, оскільки фактична вартість землі, яку землекористувач витратив на купівлю землі, не розраховується.

Хоча наразі закон не має механізму, який би дозволяв людям отримувати рожеві книжки у поточному стані або як до оренди землі після розірвання договору оренди землі. Однак закон також не містить положень щодо повернення землі в цьому випадку, що спричиняє багато проблем з видачею рожевих книжок після закінчення договору оренди землі для людей та підприємств. Це призводить до появи розрізнених, дрібних, покинутих земель, важких в управлінні та непридатних для торгівлі.

Тому адвокат Тран Мінь Куонг запропонував внести зміни та доповнення до Декрету 103/2024 щодо зборів за переведення земель у оренду з річними орендними платежами, що надходять від домогосподарств та фізичних осіб, успадкованих або створених самостійно, а не державних земель, орендованих державою. При переведенні земель у житлові приміщення плата за користування землею розраховується так само, як і для несільськогосподарських виробничих та комерційних земель або сільськогосподарських угідь на момент переведення земель у житлові приміщення, без застосування 100% вартості земельних ділянок. Крім того, у цих випадках є право на дострокове розірвання договору оренди, якщо в цьому більше немає потреби, та на повторну видачу «рожевої книги» відповідно до поточного статусу або типу землі до здачі в оренду.

Джерело: https://thanhnien.vn/nghich-ly-doanh-nghiep-phai-di-thue-dat-lai-cua-chinh-minh-18525100809182116.htm