یکم جنوری 2026 سے نئی زمین کی قیمت کی فہرست کا اطلاق: منفی اثرات سے بچنا

نئی زمین کی قیمتوں کی فہرست، جس کا اطلاق 1 جنوری 2026 سے متوقع ہے، 2024 کے زمینی قانون کی دفعات کے مطابق، بہت سے شہری اور مضافاتی علاقوں میں تیزی سے اضافے کے ساتھ، مقامی لوگوں کے ذریعے مکمل کیا جا رہا ہے۔ اگرچہ مارکیٹ کی قیمتوں کی قریب سے عکاسی کرنے کی توقع ہے، یہ پالیسی ماہرین کو اس بات پر تشویش میں مبتلا کرتی ہے کہ اس سے سرمایہ کاری کے اخراجات، فروخت کی قیمتوں اور مکانات تک لوگوں کی رسائی پر بہت زیادہ دباؤ پڑے گا۔

ہنگ ین میں نیلام شدہ زمین کے پلاٹوں میں ہم آہنگی کا بنیادی ڈھانچہ ہے۔ تصویر: مانہ خان/وی این اے

ڈونگ نائی صوبہ یکم جنوری 2026 سے پورے صوبے میں لاگو ہونے والی زمین کی قیمتوں کی ایک متفقہ فہرست بنا رہا ہے، جو انضمام سے پہلے پرانی بنہ فوک اور ڈونگ نائی کی زمین کی قیمت کی دو فہرستوں کو تبدیل کر رہا ہے۔ مسودے کے مطابق (31 دسمبر سے پہلے منظوری کے لیے پیش کیے جانے کی توقع ہے)، بہت سے علاقوں میں اس علاقے میں شہری زمینوں کی قیمتوں میں تیزی سے اضافہ دیکھا گیا ہے، خاص طور پر زرعی اور رہائشی زمینی گروپوں میں۔

مثال کے طور پر، پرانے بنہ فوک علاقے میں، زرعی زمین کی قیمتیں موجودہ کے مقابلے میں 1 سے 1.2 گنا بڑھ گئی ہیں، خاص طور پر صوبائی سڑکوں، گنجان آباد علاقوں اور ٹریفک کے بڑے چوراہوں میں۔ اس علاقے میں رہائشی زمین کی قیمتیں بھی علاقے کے لحاظ سے 1.1 سے 1.4 گنا بڑھ گئیں، جو کہ نئی کھلی ہوئی یا شہری سڑکوں پر مرکوز ہیں۔ انضمام سے پہلے ڈونگ نائی کے علاقے میں، زرعی زمین کی قیمتوں میں اوسط اضافہ 1.1 سے 2.2 گنا تک، شہری اراضی میں تیزی سے 1.6 سے 9 گنا، دیہی زمینیں موجودہ قیمت کی فہرست کے مقابلے میں 2.3 سے 6.8 گنا تک بڑھ گئیں۔

اسی طرح، ہنوئی کے محکمہ زراعت اور ماحولیات نے حال ہی میں پہلی اراضی کی قیمت کی فہرست کی تعمیر سے متعلق ایک مسودہ پیش کیا ہے جس کا اعلان کیا جائے گا اور 1 جنوری 2026 سے لاگو کیا جائے گا۔ مسودے کے مطابق، ہنوئی میں رہائشی زمین کی قیمتوں میں موجودہ زمین کی قیمت کی فہرست کے مقابلے میں 2-26 فیصد اضافہ متوقع ہے۔

اس کے مطابق، بیلٹ ویز 1، 2 اور 3 میں واقع دارالحکومت کے مرکزی علاقوں میں تقریباً 2% کا معمولی اضافہ ہوا ہے، جس کی سب سے زیادہ قیمت 702 ملین VND/m2 تک پہنچ گئی ہے، جو مہنگی سڑکوں پر اسٹریٹ فرنٹیج پر لاگو ہوتی ہے جیسے: Ba Trieu، Dinh Tien Hoang، Hai Ba Trung، Hang Dao، Ly Thuong Kiet، Train کے ذیلی علاقے Linh, Dong Anh, Hoai Duc, An Khanh, Thanh Tri, Thuong Tin, Thanh Oai... میں 16 - 26% کے درمیان مضبوط اضافہ ریکارڈ کیا گیا۔

ہو چی منہ سٹی کے محکمہ زراعت اور ماحولیات کے نمائندے نے کہا کہ یہ یونٹ کمیونز، وارڈز، خصوصی زونز، ہو چی منہ سٹی ٹیکس، لوکل ٹیکس، ہو چی منہ سٹی لینڈ رجسٹریشن آفس اور متعلقہ ایجنسیوں سے بھی درخواست کر رہا ہے کہ وہ فوری طور پر راستوں، منصوبہ بند راستوں اور آباد کاری کے منصوبوں کے لیے زمین کی قیمت کا ڈیٹا فراہم کریں۔

قیمتوں کا ڈیٹا رکھنے کے بعد، محکمہ زمین کی قیمت کی فہرست کا پہلا مسودہ ہو چی منہ سٹی کی ویتنام فادر لینڈ فرنٹ کمیٹی کو بھیجے گا اور اسے سٹی انفارمیشن پورٹل پر پوسٹ کرے گا تاکہ وسیع پیمانے پر ایجنسیوں، تنظیموں اور لوگوں سے رائے حاصل کی جا سکے۔ پھر، محکمہ اس کی ترکیب کرے گا اور تبصرے کے لیے اسے زمین کی قیمت تشخیص کونسل کو بھیجے گا۔ قانونی دستاویزات کی تشخیص کے لیے اسے محکمہ انصاف کو بھیجیں اور سٹی پیپلز کمیٹی کو اراضی کی قیمتوں کی فہرست کے مسودے کے ساتھ ترکیب کریں اور رپورٹ کریں تاکہ ہو چی منہ سٹی پیپلز کونسل کو غور اور منظوری کے لیے پیش کیا جا سکے۔

ماہرین کا کہنا ہے کہ: مارکیٹ کی قیمتوں کی قریب سے عکاسی کرنے اور بجٹ کی آمدنی میں اضافے کے لیے زمین کی قیمتوں کے جدولوں کو ایڈجسٹ کرنا ضروری ہے، لیکن اگر اسے کنٹرول کیے بغیر نافذ کیا جائے تو پالیسی غیر ارادی طور پر منفی اثرات پیدا کر سکتی ہے۔

کیونکہ علاقوں میں زمین کی نئی قیمتوں کی فہرست میں ایڈجسٹمنٹ کا بہت سے مضامین پر گہرا اثر پڑتا ہے۔ رئیل اسٹیٹ کے کاروبار کے لیے، معاوضے کے اخراجات، زمین کے استعمال کی فیس اور سائٹ کلیئرنس بڑھے گی، جس سے پروجیکٹ کی کل سرمایہ کاری میں اضافہ ہوگا۔ جہاں تک لوگوں کا تعلق ہے، زمین کے استعمال میں اضافے کی لاگت سے رہائش کی قیمتیں بڑھ سکتی ہیں، جس سے رسائی متاثر ہوتی ہے۔ میکرو اکنامک نقطہ نظر سے، کریڈٹ رسک میں اضافے اور سرمایہ کاری کو متاثر کرنے کا خطرہ ہے۔

لہذا، ماہرین اور متعلقہ پیشہ ورانہ انجمنیں تجویز کرتی ہیں کہ پالیسیوں کو لچکدار طریقے سے ایڈجسٹ کرنے کی ضرورت ہے، جو ہر علاقے اور ترقیاتی اہداف کے لیے موزوں ہے۔ زمین کی قیمتوں کی فہرستوں کو معاوضے اور سائٹ کی منظوری کا مقصد پورا کرنا چاہیے، نہ کہ صرف مارکیٹ کی طلب اور رسد کو منظم کرنا۔

ویتنام رئیل اسٹیٹ بروکرز ایسوسی ایشن کے چیئرمین، مسٹر نگوین وان ڈنہ نے تجزیہ کیا: اگر زمین کی قیمت کی فہرست مارکیٹ کی قیمت کو قریب سے پیروی کرنے کے مقصد کے ساتھ بنائی گئی ہے، جبکہ مارکیٹ کی قیمت کو غیر معقول طور پر "اُگلایا جا رہا ہے"، ریاست غیر ارادی طور پر تسلیم کرے گی کہ قیمت کی سطح حقیقی قدر کی عکاسی نہیں کرتی ہے۔ اس وقت، قیمتوں کی فہرست قیمت کا اینکرنگ ٹول بن جائے گی، جس سے مارکیٹ کو مناسب سطح پر ایڈجسٹ کرنا مشکل ہو جائے گا۔

"ذکر کرنے کی ضرورت نہیں، زمین کی قیمتوں میں اضافہ پراجیکٹ ڈویلپمنٹ انٹرپرائزز کے لیے ان پٹ لاگت میں بھی اضافہ کرتا ہے، اس طرح مصنوعات کی قیمتوں میں اضافہ ہوتا ہے اور لوگوں کی رہائش تک رسائی کم ہوتی ہے،" مسٹر ڈنہ نے سفارش کی۔

ایک ماہر کے نقطہ نظر سے، ڈاکٹر ٹران شوان لوونگ - ویتنام ریئل اسٹیٹ مارکیٹ ریسرچ اینڈ ایویلیوایشن انسٹی ٹیوٹ کے ڈپٹی ڈائریکٹر نے کہا کہ قیمتوں میں بڑے اضافے کے ساتھ موجودہ زمین کی قیمتوں کی فہرست مکانات کی قیمتوں کو کنٹرول کرنے کے بارے میں حکومت کی ہدایت کے مطابق نہیں ہے۔ درحقیقت، زمین سے متعلقہ اخراجات اکثر رئیل اسٹیٹ کی قیمتوں کا 30 - 50% ہوتے ہیں۔ جب قیمت کی فہرست میں اضافہ ہوتا ہے، تو معاوضے، سائٹ کی منظوری سے لے کر مالیاتی ذمہ داریوں تک کے تمام مراحل بھی بڑھ جاتے ہیں۔

"یہ آگ میں ایندھن ڈالنے کے مترادف ہے جب انتظامی ادارے مارکیٹ اور مکانات کی قیمتوں کو مستحکم کرنے کی کوشش کر رہے ہیں۔ زمین کی قیمتوں کے جدولوں کو ایڈجسٹ کرتے وقت پالیسیوں کو ہم آہنگ کرنا ضروری ہے، خاص طور پر ٹیکس، زمین کے اعداد و شمار اور تشخیص کے عمل کے بارے میں۔ اگر صرف ٹیکس کی شرحوں اور معلومات کی شفافیت کے طریقہ کار کو مکمل کیے بغیر زمین کی قیمتوں میں اضافہ کیا جائے تو، یہ مارکیٹ کے خلاف پیداواری اور غیر مستحکم ہو گا۔"

مسٹر لوونگ کے مطابق، ریاست کو عارضی طور پر زمین کی نئی قیمتوں کی فہرستوں کی منظوری نہیں دینی چاہیے، جب تک ڈیٹا بیس، ویلیوایشن اور لینڈ ٹیکس کو مطابقت پذیر طریقے سے مکمل نہیں کیا جاتا۔ اس وقت، ایڈجسٹمنٹ مارکیٹ کے قریب ہونے کو یقینی بنائے گی، نفسیاتی اضطراب کا باعث نہیں بنے گی اور مکانات کی قیمتوں کو مستحکم کرنے کے اس مقصد میں حصہ ڈالے گی جس کا حکومت تعاقب کر رہی ہے۔

قومی اسمبلی کی قرارداد کے مسودے پر حکومت کی قرارداد نمبر 339/NQ-CP میں اراضی قانون کے نفاذ کو منظم کرنے میں مشکلات اور رکاوٹوں کو دور کرنے کے لیے متعدد طریقہ کار اور پالیسیاں وضع کرنے کی تجویز پیش کی گئی ہے جس میں ہر قسم کی زمین، رقبہ، اور مقام کے لیے زمین کے استعمال کی فیس کا حساب لگانے کے لیے زمین کی قیمت کی فہرست کا اطلاق کرنے کی تجویز دی گئی ہے، جب ریاستی زمین کا کرایہ، زمین کا معاوضہ وصول کیا جائے گا۔

خاص طور پر، حکومت نے واقفیت کو واضح طور پر بیان کیا ہے: "زمین کی مخصوص قیمتوں کو ختم کریں"، زمین کے استعمال کی فیس، زمین کے کرایہ اور معاوضے کا حساب لگانے کے لیے بنیاد کے طور پر زمین کی قیمت کے جدولوں کو استعمال کرنے کے طریقہ کار پر سوئچ کریں جب ریاست زمین کا دوبارہ دعوی کرتی ہے۔ ایک ہی وقت میں، ہر قسم کی زمین، ہر علاقے اور استعمال کی شکل کے لیے ایڈجسٹمنٹ گتانک اور زمین کے استعمال کی فیس جمع کرنے کی شرحیں بنائیں۔

ماخذ: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/ap-dung-bang-gia-dat-moi-tu-112026-tranh-tac-dung-nguoc-20251118084003328.htm