کیا دوسرے گھر کے خریداروں پر کمبل ٹیکس لگانے سے مارکیٹ پر منفی اثر پڑے گا؟

ماہرین کے مطابق دوسرا رئیل اسٹیٹ ٹیکس ویتنام کے حالات کے مطابق ہونا چاہیے، لوگوں کے مکان خریدنے کے مواقع میں رکاوٹ بننے کی بجائے قیاس آرائیوں کو روکنا چاہیے۔

ریئل اسٹیٹ مارکیٹ کی تکلیف دہ حقیقت کا سامنا کرتے ہوئے جو حالیہ دنوں میں "لہریں" بنا رہی ہے، تعمیراتی وزارت نے ایک جائزہ تجویز کیا ہے۔ ٹیکس قیاس آرائیوں اور قلیل مدتی لین دین کو روکنے کے لیے متعدد جائیدادوں کے مالکان۔ اس کے علاوہ، ویتنام ایسوسی ایشن آف رئیلٹرز (VARS) نے کریڈٹ پالیسیوں کو سخت کرنے اور دوسرے گھر کے خریداروں کے لیے ٹیکس تجویز کرنے کی سفارش کی ہے، جس میں جائیداد کی قیمت "بلبلا" کو روکنے کے لیے مختصر ملکیت کی مدت میں ٹیکس کی شرح میں بتدریج اضافہ ہوتا ہے۔

دوسری جائیداد پر ٹیکس لگانے کی تجویز کو بہت سے ماہرین کی حمایت حاصل ہے اور اسے ایک موثر حل سمجھا جاتا ہے۔ تاہم، ایک ہی وقت میں، بہت سی آراء اس بات کی نشاندہی کرتی ہیں کہ اس وقت دوسرے گھر کے خریداروں پر یکساں ٹیکس عائد کرنا اور سپلائی محدود ہونے پر اسے بہت زیادہ سخت کرنا آسانی سے معیشت کو تھکا دینے کے الٹا اثر ڈالے گا۔

ماہرین کا کہنا ہے کہ دوسرا رئیل اسٹیٹ ٹیکس ویتنام کے حالات کے مطابق ہونا چاہیے، لوگوں کے مکان خریدنے کے مواقع میں رکاوٹ بننے کی بجائے قیاس آرائیوں کو روکنا چاہیے۔ تصویر: ڈی این

درحقیقت، خطے کے کچھ ممالک کو دیکھتے ہوئے، بہت سے اثاثوں کے مالکان کے لیے ٹیکس پالیسیوں کا اطلاق رئیل اسٹیٹ ایک طویل عرصے سے لاگو کیا گیا ہے. تاہم، رئیل اسٹیٹ کی قیمتوں میں اضافہ کو "لگام" نہیں لگایا جا سکا ہے۔

عام طور پر، سنگاپور میں، شہریوں کو دوسرے گھر کے مالک ہونے پر 20٪ اور تیسرے گھر کے لیے 30٪ ٹیکس ادا کرنا ہوگا۔ اس کے علاوہ، مستقل رہائشیوں کے لیے اسٹامپ ڈیوٹی بالترتیب 30% اور 35% ہے۔ غیر ملکیوں، رئیل اسٹیٹ کی تنظیموں اور کاروباروں کے لیے، یہ ٹیکس اور بھی زیادہ ہے اور تمام لین دین پر لاگو ہوتا ہے، 35 - 65% تک۔

اضافی سٹیمپ ڈیوٹی کے اطلاق کے بعد سے، سنگاپور میں جائیداد کی قیمتوں میں تقریباً 34.6 فیصد اضافہ ہوا ہے۔ سنگاپور میں نجی گھر ہانگ کانگ (چین) میں 18,331 USD/m2 کی قیمت کے بعد، ایشیا میں دوسرے نمبر پر ہیں، جن کی اوسط قیمت 11,749 USD/m2 ہے۔ اس کے مطابق، سنگاپور میں اپارٹمنٹ کے کرایے کی قیمتیں بھی آسمان کو چھو رہی ہیں، جس کی ماہانہ قیمت 2,897 USD ہے، جو کہ دیگر مہنگے شہروں جیسے کہ ٹوکیو (613 USD) اور Seoul (677 USD) سے تقریباً 5 گنا زیادہ مہنگی ہے۔

صنعت اور تجارت کے اخبار سے بات کرتے ہوئے، پروفیسر، ڈاکٹر آف سائنس ڈانگ ہنگ وو - سابق نائب وزیر قدرتی وسائل اور ماحولیات - نے تبصرہ کیا کہ ویتنام کی خصوصیات سنگاپور کی خصوصیات سے مختلف ہیں۔ خاص طور پر، ماہر نے وضاحت کی: " اگر پہلے گھر کی قیمت دوسرے گھر سے زیادہ ہے، تو کیا ہمیں صرف دوسرے گھر پر ٹیکس جمع کرنا چاہئے اور پہلے گھر کو نظر انداز کرنا چاہئے؟ "

اس کے علاوہ، اگر قیمت کے 1 - 1.5% کی ٹیکس کی شرح کچھ ممالک کی طرح رئیل اسٹیٹ کی ملکیت کے تمام معاملات پر لاگو ہوتی ہے، تو یہ مزید ٹیکسوں کو "جنم" دے گا، جس سے مکانات کی قیمتیں اور بھی بڑھ جائیں گی، لوگ رہائش تک رسائی کا موقع کھو دیں گے۔ کیونکہ ویتنام میں لوگوں کی آمدنی اب بھی کم ہے، اگر یہ شرح اکٹھی کی جائے تو لوگ اسے برداشت نہیں کر پائیں گے۔

اسی نقطہ نظر کا اشتراک کرتے ہوئے، مسٹر نگوین وان ڈِنہ - ویتنام ایسوسی ایشن آف رئیل اسٹیٹ بروکرز (VARS) کے چیئرمین - نے کہا کہ رئیل اسٹیٹ پر ٹیکس عائد کرنے یا کریڈٹ کو سخت کرنے پر صرف اس وقت غور کیا جانا چاہئے جب ایسی کارروائیاں ہوں جو مارکیٹ پر منفی اثر ڈالیں۔

اس کے علاوہ، VARS کے چیئرمین کو اس بات پر تشویش ہے کہ دوسرا رئیل اسٹیٹ ٹیکس لگانے سے لوگوں کی "غور اور حساب" کی ذہنیت کی وجہ سے غیر مرئی طور پر "رئیل اسٹیٹ پرچیزنگ پاور" فوری طور پر نیچے کی طرف متاثر ہو جائے گی۔

اگر ہم صحیح طریقے سے نہیں سمجھتے اور ٹیکس کے حساب کتاب کو دوسری یا زیادہ رئیل اسٹیٹ پراپرٹیز پر سخت طریقے سے لاگو کرتے ہیں، تو یہ یقینی طور پر غیر متوقع نتائج کا باعث بنے گا، جس کی وجہ سے مارکیٹ جس نے ابھی ابھی بحال ہونا شروع کیا ہے، فوری طور پر جمود کا شکار ہو جائے گا، یا یہاں تک کہ ایک مشکل حالت میں گرنا جاری رکھے گا۔

مارکیٹ کو ریگولیٹ کرنے کے لیے، VARS نے پہلے کریڈٹ پالیسیوں پر متعدد حل تجویز کیے تھے جب رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں اتار چڑھاؤ آتا ہے، جس سے لوگوں کی رہائش کی طلب کو متاثر کیے بغیر سماجی و اقتصادی استحکام متاثر ہوتا ہے۔ خاص طور پر، VARS نے سفارش کی کہ حکومت کریڈٹ کوالٹی کنٹرول پر ضوابط نافذ کر سکتی ہے، جس کے لیے بینکوں کو رئیل اسٹیٹ سے متعلق قرضوں کے بارے میں مزید تفصیلات کی اطلاع دینے کی ضرورت ہوتی ہے، اس طرح خطرے کی نگرانی کو تقویت ملتی ہے۔

اس کے ساتھ ہی، سٹے بازوں کے لیے کریڈٹ پالیسیوں کو سخت کرنے کے لیے پالیسی بنانے کی سفارش کی جاتی ہے۔ خاص طور پر، کریڈٹ ادارے قرض سے قدر کے تناسب کو ایڈجسٹ کرکے، دوسرے گھر یا اس سے زیادہ کے خریداروں پر زیادہ سود کی شرح کا اطلاق کرکے، یا ایکویٹی کا استعمال کرتے ہوئے ادائیگی کے اعلی تناسب کی ضرورت کے ذریعے قرض کی حد کو ایڈجسٹ کرسکتے ہیں۔

اس کے علاوہ، کم آمدنی والے لوگوں کے لیے رہائش کی ضروریات کو پورا کرنے کے لیے سماجی ہاؤسنگ کے ترقیاتی منصوبوں کے لیے فنڈنگ کو ترجیح دیتے ہوئے، سماجی ہاؤسنگ کے منصوبوں کے لیے ایک کریڈٹ میکنزم قائم کرنا ضروری ہے۔

ماہرین کے مطابق، ویتنام کے لیے، حل پر سفارشات فراہم کرنا، ایک مناسب ٹیکس جاری کرنا صرف ایک ضروری شرط ہے، کافی شرط یہ ہے کہ اسے عملی طور پر کامیابی کے ساتھ نافذ کیا جائے۔ پراپرٹی پرائیویسی کے حقوق کے اطلاق میں تبدیلیوں کی پالیسیوں پر احتیاط سے حساب لگانا، انتظامی انفراسٹرکچر کو اپ گریڈ کرنے کے حل کی مکمل تیاری کے ساتھ مناسب روڈ میپ کا تعین کرنا ضروری ہے۔

خاص طور پر، ایک ریاست سے دوسری ریاست میں اچانک، جھٹکا دینے والی تبدیلیوں سے بچنا ضروری ہے، جس سے معیشت اور پورے سماجی اتفاق کو دھچکا لگے۔

مسٹر ڈانگ ہنگ وو کے مطابق، سب سے پہلے، ٹیکس کی ادائیگی سے بچنے کے لیے انڈر ڈیکلریشن یا غلط ڈیکلریشن سے بچنے کے لیے ضروری ہے کہ ایک ایسا لینڈ مینجمنٹ انفراسٹرکچر بنایا جائے جو صوبائی انتظامی اکائیوں کو جوڑتا ہو۔

اس کے علاوہ، قابل ادائیگی ٹیکس سے بچنے یا کم کرنے کے لیے مالک کو مختلف شکلوں میں ملکیت کسی دوسرے شخص کو منتقل کرنے سے روکنے کے لیے، رئیل اسٹیٹ خریدنے کے لیے رقم کا ذریعہ بتانا ضروری ہے۔ خاص طور پر، ریاست کو لوگوں کی آمدنی کے معاملے کا انتظام کرنا چاہیے۔

سب سے بڑھ کر، دوسرے رئیل اسٹیٹ ٹیکس کو ویتنام کے حالات کے مطابق ہونے کی ضرورت ہے، لوگوں کے مکان خریدنے کے مواقع میں رکاوٹ ڈالنے کی بجائے قیاس آرائیوں کو روکنا۔

ماخذ