حصول اراضی، معاوضہ، مدد اور آبادکاری کی پالیسیوں پر تبادلہ خیال

اگر 70% سے زیادہ لوگ متفق ہوں تو زمین کے حصول کو نافذ کرنے کی تجویز

اعداد و شمار کے مطابق، اراضی قانون (ترمیم شدہ) کے مسودے پر ایجنسیوں، تنظیموں اور افراد کی جانب سے 12 ملین سے زیادہ تبصرے آئے ہیں۔ مسودہ اراضی قانون (ترمیم شدہ) پر عوامی مشاورت ایک بہت وسیع سیاسی اور سماجی سرگرمی ہے، جو بہت سے طبقوں کے لوگوں، دانشوروں، بیرون ملک مقیم ویتنام کے لوگوں، ویتنام میں کام کرنے والی تنظیموں اور کاروباری اداروں کی توجہ مبذول کراتی ہے۔

حال ہی میں عوام کی طرف سے خاص توجہ حاصل کرنے والے مسائل میں سے ایک زمین کے حصول، معاوضے، مدد اور آباد کاری سے متعلق پالیسی ہے۔ خاص طور پر، زمین کے حصول کے حوالے سے، حقیقت میں، ایک بھی بڑا منصوبہ ایسا نہیں ہوا ہے کہ کاروباری اداروں نے لوگوں سے بات چیت کی ہو۔ یہی وجہ ہے کہ زمین کے استعمال کی کارکردگی متاثر ہوتی ہے۔ ریاست کو اب بھی زمین کے استعمال کے مقاصد حاصل کرنے اور تبدیل کرنے ہیں، اور زمین کے کرایے میں فرق کا حساب لگانا بہت مشکل ہے۔

زمین کی بازیابی، معاوضہ، مدد اور آبادکاری کی پالیسی پر بورڈ، تصویر 1 — زمین کا حصول، معاوضہ، مدد اور آبادکاری کی پالیسیاں رائے عامہ کے لیے خاص دلچسپی رکھتی ہیں۔

درحقیقت، لوگوں کے ساتھ معاہدے میں شہری ترقیاتی منصوبوں پر عمل درآمد کرنے والے اداروں کو اکثر بعض مشکلات اور مسائل کا سامنا کرنا پڑتا ہے۔ اسی مناسبت سے، 8 مارچ کو ویتنام چیمبر آف کامرس اینڈ انڈسٹری (VCCI) کی جانب سے قدرتی وسائل اور ماحولیات کی وزارت کے تعاون سے منعقد کیے گئے مسودہ اراضی قانون (ترمیم شدہ) پر ورکشاپ میں، ویتنام ایسوسی ایشن آف کنسٹرکشن کنٹریکٹرز کے چیئرمین مسٹر Nguyen Quoc Hiep نے کہا کہ 8 سالوں کے لیے زمین کے منصوبوں کو لاگو کرنے میں مشکلات کا سامنا ہے۔ وصولی، معاوضہ، اور فصل کی حمایت.

مسٹر Nguyen Quoc Hiep کے مطابق، رہائشی زمین اور کمرشل سروس اراضی جب بازیاب ہو جائے تو حکومت کی طرف سے طے شدہ معاوضے کے منصوبے کے مطابق مناسب معاوضہ دیا جانا چاہیے تاکہ یہ یقینی بنایا جا سکے کہ لوگوں کی زندگیاں متاثر نہ ہوں۔ تاہم، مسٹر ہیپ نے زور دیا: "لیکن ایک مسئلہ کو واضح کرنے کی ضرورت ہے: معاوضے کی قیمت کو منظور شدہ معاوضے کی قیمت کے منصوبے کے مطابق لاگو کیا جانا چاہئے، یہ ہر گھر اور سرمایہ کار کے درمیان خود گفت و شنید کے طریقہ کار سے لاگو نہیں کیا جا سکتا"۔

BRG گروپ کی چیئر وومین محترمہ Nguyen Thi Nga نے تجویز پیش کی: "ایک بار لوگوں کی اکثریت کے ساتھ ایک معاہدہ طے پا جانے کے بعد، سرمایہ کار کو ریاستی اداروں کی طرف سے زمین کی بازیابی اور اس پر عمل درآمد کرنے کی ضرورت ہوتی ہے اگر باقی گھرانے زمین کے فضلے اور زمین کے غیر موثر استعمال سے بچنے کے لیے رضامند نہ ہوں۔ پوری."

اس مسئلے پر اپنی رائے کا اظہار کرتے ہوئے اقتصادی ماہر وو ون فو نے کہا کہ زمین کی بحالی کے لیے سازگار ہونے کے لیے ریاست کے پاس قانونی راہداری بنانے کے لیے انتہائی مخصوص طریقہ کار اور پالیسیوں کی ضرورت ہے، جن سے متعلقہ ایجنسیاں، لوگ اور کاروباری ادارے عمل درآمد کر سکیں۔

یہ معاشی ماہر اس نظریے کی بھی تائید کرتا ہے کہ اگر کوئی قانونی راہداری ہے، جب اس منصوبے پر عمل درآمد کرنے والے ادارے کا 70 فیصد سے زیادہ لوگوں کے ساتھ معاہدہ ہو گیا ہے، تو ریاستی ادارے زمین کی بازیابی اور نفاذ کریں گے، اگر باقی گھرانے منصوبے کے طویل ہونے سے بچنے کے لیے سائٹ کے حوالے کرنے سے انکار کرتے ہیں، جس سے کاروباری ادارے کو نقصان پہنچے گا، جبکہ زمین کی فوری طور پر مؤثریت کو یقینی نہیں بنایا جا سکتا۔

زمین کی بازیابی، معاوضہ، مدد اور آبادکاری کی پالیسی پر بورڈ، تصویر 2 — ماہر اقتصادیات وو ونہ فو۔

تفریق کرایہ، حساب کیسے کریں؟

یہ کہا جا سکتا ہے کہ حالیہ دنوں میں، ریاست کو زمین پر دوبارہ دعوی کرنے اور زمین کے استعمال کے مقاصد کو تبدیل کرنے، اور زمین کی قیمتوں کے تعین کی وجہ سے زمین کے کرایے کے فرق کا حساب لگانے میں دشواری کا سامنا کرنا پڑا ہے۔ جب کہ بہت سی آراء کا کہنا ہے کہ ریاست لوگوں سے "سستی" قیمتوں پر زمین دوبارہ حاصل کرتی ہے، پھر منافع کمانے کے لیے اسے اعلیٰ قیمتوں پر مصنوعات بیچنے میں سرمایہ کاری کرنے کے لیے کاروبار کے حوالے کر دیتی ہے۔ کیا واقعی ایسا ہے؟

ایک رئیل اسٹیٹ کمپنی کے نمائندے کے مطابق، زمین کی منظوری کا معاوضہ بنیادی طور پر ریاست کی طرف سے ہوتا ہے، لیکن حقیقت میں، کمپنی پیشگی ادائیگی کرتی ہے اور بعد میں زمین کے استعمال کی فیس اور لینڈ ٹیکس سے کٹوتی کرتی ہے۔ یہاں تک کہ اگر زمین 1 ملین VND/m2 میں حاصل کی جاتی ہے، تو اسے فوری طور پر کئی گنا قیمت پر فروخت نہیں کیا جا سکتا۔

دریں اثنا، زمین کے استعمال کی فیس اور زمین کے ٹیکس کے علاوہ جو ریاست کو ادا کرنا ضروری ہے، کاروباری اداروں کو انفراسٹرکچر کی تعمیر، فرش کے ذریعے فروخت، ڈیلر کی چھوٹ، سود کی ادائیگی وغیرہ کے لیے اضافی اخراجات بھی ادا کرنا ہوں گے۔

ہم سے بات کرتے ہوئے، وکیل Nguyen Hoai Nam - بانس اسٹار لاء فرم LLC کے ڈائریکٹر نے نئے شہری علاقوں کی تعمیر سمیت سماجی و اقتصادی ترقی کے مقاصد کے لیے ریاست کی جانب سے زمین پر دوبارہ دعوی کرنے کے معاملے کا تجزیہ کیا۔

وکیل Nguyen Hoai Nam نے کہا کہ وزیر اعظم کی طرف سے منظور شدہ نئے شہری علاقے، سرمایہ کاری کے فیصلے جن کے لیے زمین کے حصول کی ضرورت ہوتی ہے، یا صوبائی عوامی کونسلوں سے منظور شدہ نئے شہری علاقوں کے تعمیراتی منصوبے جن کے لیے اراضی کے حصول کی ضرورت ہوتی ہے وہ ایسے معاملات ہیں جہاں ریاست قومی اور عوامی مفادات کے لیے سماجی و اقتصادی ترقی کے لیے اراضی حاصل کرتی ہے جیسا کہ قانون اراضی کے آرٹیکل 612 میں درج ہے۔

"جب ریاست قومی اور عوامی مفادات کے لیے سماجی و اقتصادی ترقی کے لیے زمین کا دوبارہ دعویٰ کرتی ہے، تو ریاست اس شخص کو معاوضہ دینے والی رقم کی رقم میں فرق ہوگا جس کی زمین پر دوبارہ دعویٰ کیا گیا ہے اور جو رقم ریاست اس ادارے کو اراضی مختص کرنے کے ذریعے اکٹھی کرتی ہے جو پروجیکٹ سرمایہ کار ہے،" وکیل نام نے زور دیا۔

وکیل Nguyen Hoai Nam کے مطابق، جن لوگوں کی زمین واپس لی گئی ہے اور وہ آرٹیکل 75 میں بیان کردہ شرائط پر پورا اترتے ہیں، انہیں زمین کا معاوضہ اس وقت دیا جائے گا جب ریاست قومی دفاع اور سلامتی کے مقاصد کے لیے زمین کی بازیابی کرے گی۔ قومی اور عوامی مفادات کے لیے سماجی و اقتصادی ترقی۔

زمین کی بازیابی، معاوضہ، مدد اور آبادکاری کی پالیسی پر بورڈ، تصویر 3 — نام تھانگ لانگ اربن ایریا (سیپوترا اربن ایریا)۔ تصویر: انٹرنیٹ

ہنوئی شہر کے تائی ہو ڈسٹرکٹ میں نام تھانگ لانگ اربن ایریا پروجیکٹ (سیپوٹرا اربن ایریا) کا حوالہ دیتے ہوئے وکیل نگوین ہوائی نام نے کہا کہ جب ریاست کی جانب سے زمین پر دوبارہ دعویٰ کیا جاتا ہے تو معاوضہ، مدد اور باز آبادکاری ہنوئی کے عوام کی زمینی کمیٹی کے اصولی طور پر فیصلہ نمبر 10/2017/QD-UBND کے مطابق عمل میں لائی جاتی ہے۔ معاوضہ جب ریاست زمین پر دوبارہ دعوی کرتی ہے: زمین کے استعمال کنندگان جب ریاست زمین کا دوبارہ دعویٰ کرتی ہے، اگر وہ اراضی قانون کے آرٹیکل 75 کی دفعات کے مطابق معاوضے کی شرائط پر پورا اترتے ہیں تو، سٹی پیپلز کمیٹی کے ذریعہ دوبارہ دعوی کردہ زمین کی قسم کی مخصوص زمین کی قیمت کے مطابق نقد معاوضہ دیا جائے گا۔ زمین کے فنڈ کی شرائط کی صورت میں، معاوضے پر غور کیا جائے گا جس کے استعمال کے اسی مقصد کے ساتھ زمین مختص کی جائے گی جس طرح دوبارہ دعوی کی گئی زمین کی قسم ہے۔ ہنوئی پیپلز کمیٹی کے فیصلہ نمبر 30/2019 کے ساتھ جاری کردہ جدول نمبر 1 کے مطابق، تائی ہو ضلع کے وارڈوں میں چاول کی کاشت اور سالانہ فصل کی کاشت کے لیے زرعی زمین کی قیمت 252,000 VND/m2 ہے۔

سرمایہ کاروں کے لیے، زمین کے حصول، معاوضے اور سائٹ کی منظوری مکمل کرنے کے بعد، ریاست منصوبے کے سرمایہ کار کو زمین مختص کرنے اور لیز پر دینے کا فیصلہ کرتی ہے۔ اس وقت، ریاست زمین کے لیز اور مختص کرنے کے لیے زمین کے استعمال کی فیس کا حساب لگاتی ہے ہر نئی قسم کی زمین کے استعمال کے صحیح مقصد کے مطابق منصوبہ بندی اور منصوبے کی سرمایہ کاری کی پالیسی میں منظور شدہ حکمنامہ 45/2014/ND-CP کی دفعات کے مطابق جو زمین کے استعمال کی فیس کی وصولی کو منظم کرتی ہے اور رہنما اصولوں کو نافذ کرتی ہے۔

"یہاں فرق اس وقت ہوتا ہے جب ریاست ان لوگوں کو معاوضہ اور مدد فراہم کرتی ہے جن کی زمین واپس لی گئی ہے، ریاست کی طرف سے کاروباری اداروں سے اراضی کی تقسیم اور لیز کے ذریعے وصول کی جانے والی زمین کے استعمال کی فیس سے بہت کم ہے۔ یہ اس لیے بھی واضح ہے کہ جب ریاست لوگوں سے وصولی کرتی ہے اور جب ریاست سرمایہ کاروں کو مختص کرتی ہے تو زمین کے استعمال کے مقاصد مختلف ہوتے ہیں۔ نام نے واضح طور پر کہا اور کہا کہ حساب کے فرق کو ریاستی بجٹ میں شامل کیا جائے گا۔

جیا پھٹ

ماخذ