ہنوئی میں زمین کی نئی قیمتوں کی فہرست میں کئی گنا اضافہ، ماہرین اپنی رائے دیں۔

(ڈین ٹری) - ہنوئی کی نئی زمین کی قیمتوں کی فہرست ابھی جاری کی گئی ہے، اس کے علاوہ یہ رائے بھی کہ اس سے منصوبوں کو صاف کرنے، ٹیکس کی شفافیت کو یقینی بنانے میں مدد ملے گی... ماہرین کو تشویش ہے کہ قیاس آرائیاں قیمتوں کو بڑھانے کے لیے فائدہ اٹھائیں گی۔

ہنوئی میں زمین کی قیمت کی فہرست سب سے زیادہ 695 ملین VND/m2 ہے۔

ہنوئی پیپلز کمیٹی نے ابھی ابھی ایک ایڈجسٹ شدہ زمین کی قیمت کی فہرست جاری کی ہے جو 20 دسمبر سے 31 دسمبر 2025 تک لاگو ہے۔ زمین کی پرانی قیمت کی فہرست کے مقابلے، ایڈجسٹ شدہ رہائشی زمین کی قیمت کی فہرست 2-6 گنا زیادہ ہے۔

قابل ذکر بات یہ ہے کہ، ہون کیم ضلع کی بہت سی سڑکوں پر زمین کی قیمتیں بشمول با ٹریو (ہانگ کھائے سے ٹران ہنگ ڈاؤ تک)، ڈنہ ٹائین ہوانگ، ہائی با ترونگ (لی تھانہ ٹونگ سے کوان سو تک)، ہینگ ڈاؤ، ہینگ کھائے، ہینگ نگنگ، لی تھائی ٹو، لی تھونگ کیٹ، نہا تھو، ٹران ہنگ ڈاو (ٹران ہنگ ڈاؤ) کی قیمتیں سب سے زیادہ ہیں۔ قیمت 695.3 ملین VND/m2 سے زیادہ۔

پہلے سے ایڈجسٹ شدہ زمین کی قیمت کی فہرست کے مطابق، ہنوئی کے اندرونی شہر میں سب سے زیادہ شہری زمین کی قیمت تین سڑکوں پر 188 ملین VND/m2 ہے: Hang Ngang، Hang Dao، اور Le Thai To۔ اس طرح، سب سے زیادہ ایڈجسٹ شدہ زمین کی قیمت ایڈجسٹمنٹ سے پہلے کے مقابلے میں تقریباً 3.7 گنا زیادہ ہے۔

ہنوئی میں زمین کی ایڈجسٹ شدہ قیمت کی فہرست میں سب سے زیادہ زمین کی قیمت ہو چی منہ سٹی میں گزشتہ اکتوبر میں اعلان کردہ ایڈجسٹ شدہ زمین کی قیمت کی فہرست سے زیادہ ہے، جس کی سب سے زیادہ قیمت 687 ملین VND/m2 سے زیادہ ہے ڈونگ کھوئی، لی لوئی، Nguyen Hue سڑکوں پر (ضلع 1)۔

ایک اور مرکزی ضلع، با ڈنہ میں، سب سے زیادہ زمین کی قیمت والی گلی فان ڈنہ پھنگ ہے جس کی 450 ملین VND/m2 ہے۔ یہ قیمت زمین کی پرانی قیمت کے فریم سے 3.4 گنا زیادہ ہے۔ کچھ دوسری گلیوں کی قیمتیں بھی 400 ملین VND/m2 سے زیادہ ہیں جیسے Tran Phu اور Doc Lap۔

Hai Ba Trung ضلع میں، سب سے زیادہ ایڈجسٹ شدہ زمین کی قیمت Nguyen Du سٹریٹ (Quang Trung to Tran Binh Trong سیکشن)، Hue Street (Nguyen Du to Nguyen Cong Tru section) پر ہے جس میں 368 ملین VND/m2 ہے۔ یہ قیمت بھی پرانی قیمت کی فہرست سے تقریباً 3.5 گنا زیادہ ہے۔

تائی ہو ضلع میں، وین کاو اسٹریٹ کی قیمت 256 ملین VND/m2 سے زیادہ ہے۔ یہ قیمت موجودہ قیمت سے تقریباً 3.3 گنا زیادہ ہے۔

ہوانگ مائی ضلع، ہنوئی میں ایک رئیل اسٹیٹ پروجیکٹ (تصویر: ٹران کھانگ)۔

اس کے علاوہ، ایڈجسٹمنٹ کے بعد، 5 اضلاع Thanh Tri، Gia Lam، Dong Anh، Hoai Duc اور Dan Phuong، تقریباً 117 ملین VND/m2 کی بلند ترین قیمت کے ساتھ ہنوئی کے اضلاع بننے کے لیے تیار ہیں۔

ایڈجسٹ شدہ زمین کی قیمتوں کی فہرست کے بارے میں، ہنوئی کے قدرتی وسائل اور ماحولیات کے محکمے نے کہا کہ نئی قیمتوں کی فہرست میں فرق کو کم کرنے میں مدد ملتی ہے، جس سے دارالحکومت میں زمین کی قیمتوں کو مارکیٹ کے قریب لایا جاتا ہے۔ اس سے زمین کے نظم و نسق میں ہم آہنگی کی پالیسی قائم کرنے اور ریاست، صارفین اور ان لوگوں کے مفادات کو ہم آہنگ کرنے میں مدد ملتی ہے جنہیں پروجیکٹوں کو لاگو کرنے کے لیے زمین کا استعمال کرنے کی ضرورت ہے۔ اس کی بدولت لوگوں اور کاروبار کی زمین پر مالیاتی ذمہ داریوں کے نفاذ سے بجٹ کی آمدنی میں اضافہ ہوتا ہے۔

ایسے معاملات میں جہاں زمین کے ٹیکس اور فیس زیادہ ہیں اور لوگوں کی آمدنی کے لیے موزوں نہیں ہیں، انتظامی ایجنسی کا خیال ہے کہ ٹیکس اور فیس کی شرحوں کو کم کرنے کا مطالعہ کرنا ضروری ہے، زمین کی قیمتوں میں کمی نہیں۔

محکمہ نے تصدیق کی کہ جب ریاست زمین پر دوبارہ دعویٰ کرتی ہے تو ایڈجسٹ شدہ قیمت کی فہرست سے سائٹ کی منظوری کے لیے معاوضے اور تعاون پر کوئی اثر نہیں پڑتا۔ اس کے برعکس، یہ سائٹ کی منظوری، سرمایہ کاری کو راغب کرنے اور سرمائے کی ترقی میں مثبت کردار ادا کرتا ہے۔

محکمے نے کہا، "جن لوگوں کی زمین واپس لی گئی ہے، ان کے حقوق کی بھی بہتر ضمانت دی گئی ہے، جو لوگوں کو زمین کی منظوری کی پالیسیوں کی تعمیل کرنے کی ترغیب دیتے ہیں،" محکمہ نے کہا۔

ماہرین کو خدشہ ہے کہ جائداد غیر منقولہ کی قیمتوں میں "مہنگائی" جاری رہے گی۔

ڈین ٹرائی رپورٹر سے بات کرتے ہوئے محترمہ فام میین - مارکیٹ ریسرچ اینڈ کنسلٹنگ کی ڈپٹی ہیڈ، ویتنام ریئل اسٹیٹ بروکرز ایسوسی ایشن کے سرمایہ کاری کے فروغ کے شعبے نے کہا کہ نئی زمین کی قیمتوں کی فہرست کا اجراء ظاہر کرتا ہے کہ 2024 کے زمینی قانون کے ضوابط آہستہ آہستہ زندگی میں داخل ہو گئے ہیں۔

زمین کے استعمال کی فیس کے تعین میں دشواریوں کی وجہ سے مارکیٹ اس وقت بہت سے رکے ہوئے رئیل اسٹیٹ پروجیکٹس کا سامنا کر رہی ہے۔ زمین کی نئی قیمتوں کی فہرست جاری کرنے سے منصوبوں کو تعمیرات جاری رکھنے، عمل درآمد کرنے اور رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں نئے ذرائع کی فراہمی کے لیے قانونی بنیاد فراہم ہوگی۔

اس کے علاوہ، مارکیٹ کے قریب زمین کی قیمتوں کا تعین کرنے کا ایک مثبت نقطہ ریاست کو جائیداد کی منتقلی کے لین دین پر درست اور کافی ٹیکس جمع کرنے میں مدد کرے گا۔

تاہم، ان کے مطابق، ایک حد ہے کہ حالیہ دنوں میں، ہنوئی میں رئیل اسٹیٹ کی قیمت بہت زیادہ بڑھ گئی ہے، مجازی ہے اور لوگوں کی استطاعت سے کہیں زیادہ ہے۔ قیمتوں میں یہ اضافہ سرمایہ کاری اور قیاس آرائیوں کے گروپوں کے اثرات کے آثار ظاہر کرتا ہے جب مارکیٹ میں سپلائی کم ہوتی ہے اور سرمایہ کاروں کے صرف ایک گروپ کے ہاتھ میں مرکوز ہوتی ہے۔

"اس طرح، زمین کی قیمتوں کی فہرست موجودہ اعلیٰ مارکیٹ قیمت پر مبنی ہے، جو پوشیدہ طور پر اس بلند قیمت کو قانونی حیثیت دیتی ہے،" محترمہ میئن نے زور دیا۔

ان کے بقول، موجودہ زمین کی قیمت کی اونچی فہرست سے اس منصوبے کو لاگو کرنے کی لاگت میں اضافہ ہو جائے گا، اور سرمایہ کار فروخت کی قیمتوں میں مزید اضافہ کرتے رہیں گے۔ دریں اثنا، موجودہ قیمت ان لوگوں کے لیے مشکل ہے جن کی حقیقی مانگ ہے۔

ماہرین کو تشویش ہے کہ قیاس آرائیاں قیمتوں کو بڑھانے کے لیے زمین کی بڑھتی ہوئی قیمتوں کا فائدہ اٹھا رہے ہیں (مثال: ڈونگ ٹام)۔

سرمایہ کاروں کی طرف سے، محترمہ میین نے کہا، اس منصوبے کو عملی جامہ پہنانے کے لیے سائٹ کی منظوری اور زمین کے حصول کے عمل میں بھی مشکلات پیش آئیں گی۔ بڑے منصوبوں کے لیے، ریاست زمین کے حصول کے عمل میں حصہ لے سکتی ہے۔ اس کے برعکس، درمیانے اور چھوٹے منصوبوں کے لیے سرمایہ کار کو لوگوں سے زمین کے حصول کی قیمت پر بات چیت کرنی ہوگی۔

"مارکیٹ کے قریب زمین کی قیمت کی فہرست کا تعین کرنے سے تینوں فریقوں کے مفادات کو ہم آہنگ کرنے میں مدد ملے گی: ریاست، سرمایہ کار اور عوام۔ تاہم، موجودہ زمین کی قیمت کی فہرست ان پٹ لاگت میں اضافہ کرتی ہے، سرمایہ کاروں کو فروخت کی قیمتوں میں اضافہ کرنے پر مجبور کرتی ہے، اور آخری صارفین کے لیے پہلے سے زیادہ مشکل بناتی ہے۔"

محترمہ Mien کے مطابق، مارکیٹ کے قریب قیمت کا درست تعین کرنے کے لیے، ریاست کے پاس ہر علاقے میں فروخت کے اعداد و شمار کی بنیاد پر کئی سالوں سے انڈیکس کی پیمائش کرنے کے لیے ایک ٹول ہونا ضروری ہے۔ وہاں سے، مقامی لوگ زمین کی قیمتوں کا ڈیٹا فراہم کر سکیں گے جو مارکیٹ کے لیے مناسب ہیں۔

ریئل اسٹیٹ کے ماہر مسٹر تران خان کوانگ نے کہا کہ حال ہی میں جاری کردہ زمین کی قیمتوں کی فہرست میں بہت زیادہ اضافہ ہوا ہے، ہو چی منہ شہر کے مضافاتی علاقوں میں اس میں تقریباً 10 گنا اضافہ ہوا ہے، اور ہنوئی میں اس میں تقریباً 4-6 گنا اضافہ ہوا ہے۔

پراجیکٹس لاگو ہوتے ہیں، فی الحال زمین کا استعمال کل پروجیکٹ سرمایہ کاری کا تقریباً 15-20% ہے۔ زمین کی قیمت میں اچانک اضافے سے پراجیکٹ کی سرمایہ کاری کی لاگت بڑھ جائے گی۔ اس کے مطابق سرمایہ کار رئیل اسٹیٹ کی قیمتیں بڑھانے پر مجبور ہیں۔

"نئی زمین کی قیمت کی فہرست کو لاگو کرنے کے پہلے 6 ماہ کا کوئی واضح اثر نہیں پڑے گا کیونکہ اس وقت زیادہ تر لین دین قانونی طریقہ کار کو مکمل کر چکے ہیں۔ تاہم، اس کے بعد، نئی زمین کی قیمت کی فہرست کے مطابق شمار کی جانے والی مصنوعات کی وجہ سے مقامی قیمتوں میں تقریباً 30 فیصد اضافہ ہو جائے گا۔ درحقیقت، ہو چی منہ سٹی نے زمین کی نئی قیمتوں کی فہرست کو ہنوئی سے پہلے لاگو کیا اور کچھ علاقوں میں قیمتوں میں اضافہ بھی ہوا،" انہوں نے کہا۔

مسٹر کوانگ نے کہا کہ زمین کی نئی قیمتوں کی فہرست کے مثبت پہلوؤں کے علاوہ، جیسے کہ رئیل اسٹیٹ ٹرانسفر ٹیکس میں شفافیت، ان لوگوں کے ساتھ انصاف کرنا جن کی زمین واپس لی گئی ہے۔

خاص طور پر، کاروباروں کو زمین صاف کرنے میں زیادہ دشواری کا سامنا کرنا پڑے گا، کیونکہ جب لوگ اپنی زمین پر دوبارہ دعویٰ کریں گے تو وہ زیادہ قیمت کی توقع کریں گے۔ اس کے علاوہ، قیاس آرائیاں کرنے والے جو اس رئیل اسٹیٹ کو جمع کرنے کے لیے ایک قدم آگے رہے ہیں، وہ زمین کی قیمتوں کی نئی فہرست کا فائدہ اٹھا کر قیمتوں کو بہت بلند کر دیں گے۔

یہاں تک کہ موجودہ رئیل اسٹیٹ مصنوعات کے ساتھ بڑے سرمایہ کار بھی قیمتوں میں اضافے کا فائدہ اٹھا رہے ہیں۔ وہاں سے حقیقی گھر خریدنے والوں کو مشکلات کا سامنا کرنا پڑے گا۔

ماخذ: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/bang-gia-dat-moi-ha-noi-tang-nhieu-lan-chuyen-gia-neu-y-kien-20241225021603781.htm