اضافی زمین کی فیس کوتاہیاں: ہر مخصوص کیس کے لیے تفصیلی رہنمائی کی ضرورت ہے۔

زمین کے استعمال کی فیس اور زمین کے کرایے کے بارے میں حکم نامہ 103 کو بہت سارے تبصرے موصول ہو رہے ہیں جب اس مدت کے دوران قابل ادائیگی اراضی کی رقم پر 5.4% اضافی اراضی فیس کا اطلاق ہوتا ہے جب زمین کی فیس کا حساب نہیں لگایا گیا ہے۔

ہانگ ڈیٹ کے رہائشی علاقے کے منصوبے کے سرمایہ کار - لانگ این کو زمین کی قیمتوں کے تعین میں تاخیر کی غلطی کے باوجود سینکڑوں بلین اضافی زمین کی فیس ادا کرنے کا خطرہ ہے - تصویر: SON LAM

جیسا کہ Tuoi Tre Online کے ذریعہ رپورٹ کیا گیا ہے، زمین کے استعمال کی فیس اور زمین کے کرایہ پر حکم نامہ 103 کو بہت سے تبصرے موصول ہو رہے ہیں جب اس مدت کے دوران قابل ادائیگی زمین کی رقم پر 5.4% اضافی اراضی فیس کا اطلاق ہوتا ہے جب زمین کی فیس کا حساب نہیں لگایا گیا تھا۔

وزارت خزانہ حکم نامے میں ترمیم کے لیے تبصرے طلب کر رہی ہے۔

ایم ایس سی Ngo Gia Hoang (تجارتی قانون کی فیکلٹی کے لیکچرر، ہو چی منہ سٹی یونیورسٹی آف لاء) نے Tuoi Tre Online کو اس مسئلے پر اضافی نقطہ نظر فراہم کرنے والا ایک مضمون بھیجا ہے۔

حکمنامہ 103 میں 5.4% زمین کے استعمال کی فیس کی اضافی وصولی کے ضوابط

شق 2 کے مطابق، حکم نامہ 103/2024/ND-CP کے آرٹیکل 50 جو کہ زمین کے استعمال کی فیس اور زمین کے کرایے کو ریگولیٹ کرتا ہے، ان منصوبوں کے لیے جن میں یکم اگست 2024 سے پہلے زمین کی تقسیم، زمین کے لیز یا زمین کے استعمال کے مقاصد کو تبدیل کرنے کی اجازت کے فیصلے ہو چکے ہوں لیکن ابھی تک زمین کی قیمت کا تعین نہیں کیا گیا ہے، زمین استعمال کرنے والوں کو زمین کے استعمال کی اضافی رقم 4/5 فیصد ادا کرنی ہوگی۔ قیمتوں کے تعین کے انتظار کے دوران قابل ادائیگی فیس۔

یہ ضابطہ 2024 کے اراضی قانون کی شق 2، آرٹیکل 257 پر مبنی ہے، جس کا مقصد مالیاتی ذمہ داریوں کو پورا کیے بغیر زمین کے استعمال کی مدت کے دوران بجٹ کی آمدنی سے محروم نہ ہونے کے اصول کو یقینی بنانا ہے۔

خاص طور پر، 2024 کے اراضی قانون کا آرٹیکل 257 ایسے معاملات کے لیے زمین کی مالیاتی پالیسیوں اور زمین کی قیمتوں کا تعین کرتا ہے جہاں زمین کی تقسیم، زمین کے لیز، زمین کے استعمال کے مقاصد کو تبدیل کرنے کی اجازت پر فیصلے ہوتے ہیں... لیکن زمین کی قیمتوں کا فیصلہ اس قانون کی مؤثر تاریخ (1 اگست 2024) سے پہلے نہیں کیا گیا ہے۔

اصولی طور پر، نیا قانون سابقہ ​​طور پر قانون کے نافذ ہونے سے پہلے جاری کیے گئے فیصلوں اور انتظامی کارروائیوں پر لاگو نہیں ہوتا ہے۔

لہذا، ایسے معاملات میں جہاں انتظامی فیصلے (زمین کی تقسیم، زمین کا لیز، زمین کے استعمال میں تبدیلی...) مؤثر تاریخ سے پہلے ہو، لیکن زمین کی قیمت کا تعین نہ کیا گیا ہو، زمین کی قیمت کا تعین اس فیصلے کے اجراء کے وقت اصولوں اور پالیسیوں پر مبنی ہونا چاہیے، اور نئے ضوابط کا اطلاق نہیں کرنا چاہیے۔

پوائنٹ d، شق 2، 2024 کے اراضی قانون کے آرٹیکل 257 میں کہا گیا ہے کہ حکومت اس رقم کے بارے میں تفصیلی رہنمائی فراہم کرے گی جو زمین استعمال کرنے والوں کو اس مدت کے لیے اضافی ادا کرنا ہوگی جس کے دوران زمین کے استعمال کی فیس اور زمین کے کرایوں کا حساب نہیں لگایا گیا ہے۔

مندرجہ بالا ضوابط سے، اس صورت میں کہ سابقہ ​​ادوار میں، اگر زمین استعمال کرنے والے نے زمین کے استعمال کی فیس (وقت پر زمین کی قیمت کا تعین نہ کرنے کی وجہ سے) کا حساب نہیں لگایا ہے، تو انہیں اضافی رقم ادا کرنی ہوگی۔ یہ رقم 5.4%/سال کے حساب سے قابل ادائیگی زمین کے استعمال کی فیس کی رقم پر لگائی جاتی ہے۔

ضابطوں میں ہر مخصوص کیس کے لیے لچک کا فقدان ہے۔

یہ حقیقت کہ قانون 5.4%/سال کی "مشکل" جمع کرنے کی شرح کا تعین کرتا ہے لیکن اس مجموعہ کی شرح کو متعین کرنے کی بنیاد کی واضح طور پر وضاحت نہیں کرتا ہے، اور مارکیٹ پر مبنی ایڈجسٹمنٹ میکانزم یا مخصوص ٹول سے منسلک نہیں ہے، غیر معقول ہے، آسانی سے لچک کی کمی کا باعث بنتا ہے، اور آسانی سے اس کی معقولیت کے بارے میں تنازعہ پیدا کرتا ہے۔

مندرجہ بالا حساب کے طریقہ کار میں ہر پروجیکٹ گروپ کے لیے درجہ بندی اور لچک کا فقدان ہے، اور معروضی غلطیوں (مجاز اتھارٹی کی جانب سے زمین کی قیمتوں کے تعین میں تاخیر یا سرمایہ کار کی وجہ سے) کی وجہ سے مقدمات کے درمیان فرق نہیں کرتا ہے۔

اگر کاروبار قانونی طریقہ کار کی تعمیل کرتے ہیں لیکن حکام کو اراضی کی قیمتوں کا اندازہ لگانے کے لیے غیر فعال طور پر انتظار کرنا پڑتا ہے، تو ان سے اضافی فیس وصول کی جائے گی، جس سے سرمایہ کاری کی لاگت بڑھ جائے گی حالانکہ یہ ان کی غلطی نہیں ہے۔

یہ قانونی اور مالی خطرات کو بڑھاتا ہے، سرمایہ کاروں کی پیشن گوئی کرنے کی صلاحیت کو متاثر کرتا ہے، اور نقدی کے بہاؤ پر دباؤ ڈالتا ہے، خاص طور پر مارکیٹ کے مشکل سیاق و سباق میں۔

اس کا نتیجہ پراجیکٹ پر عمل درآمد کے محرک میں کمی، ہاؤسنگ سپلائی، پیداوار اور کاروباری احاطے کو متاثر کرنا، اور اقتصادی بحالی کی پالیسیوں سے مطابقت نہیں رکھتا۔

زمین کے استعمال کی فیس ایک ان پٹ انوسٹمنٹ لاگت (زمین کی قیمت) ہے، جو کہ خام مال کی خریداری کی لاگت، بنیادی ڈھانچے کی تعمیر کے اخراجات، وغیرہ کی طرح ہے، لہذا اسے رئیل اسٹیٹ کی مصنوعات کی قیمت میں شامل کیا جائے گا اور پھر خریداروں کے لیے فروخت کی قیمت میں تبدیل کیا جائے گا۔

لہذا، یہ مجموعہ ناگزیر طور پر مالی بوجھ کو گھر کے خریدار پر منتقل کر دے گا (اگر کاروبار نے گھر فروخت نہیں کیا ہے)، یا اگر پروڈکٹ بیچ دی گئی ہے تو سرمایہ کاری کے منافع کو کم کر دے گا۔

عام طور پر، خریدار کو مکان فروخت کرنے کے بعد، انٹرپرائز کو زمین کے استعمال کی یہ اضافی فیس ادا کرنی ہوگی، لہذا انٹرپرائز کو اب فروخت کی قیمت میں اضافہ کرنے یا مکان کی فروخت کے معاہدے میں مالی ذمہ داریوں کو ایڈجسٹ کرنے کا حق حاصل نہیں ہے۔

لہٰذا، کاروبار اس اضافی وصولی کو برداشت کرنے پر مجبور ہیں، جس سے قانونی اور مالی خطرات لاحق ہوتے ہیں، خاص طور پر ان منصوبوں کے لیے جو کئی سال پہلے حوالے کیے گئے تھے لیکن زمین کی قیمتوں کے تعین میں پھنسے ہوئے ہیں۔

کاروباروں کو زمین کی اضافی فیس سے کب مستثنیٰ ہونا چاہیے؟

حکام کو مقدمات کو مختلف گروہوں میں درجہ بندی کرنے کی ضرورت ہے:

مجاز اتھارٹی کی غلطی کی وجہ سے زمین کے استعمال کی فیس کی تاخیر سے ادائیگی کی صورت میں (زمین کی قیمت کا تعین کرنے میں ناکامی کی وجہ سے)، انٹرپرائز کو زمین کے استعمال کی اضافی فیس کی ادائیگی سے مستثنیٰ ہونا چاہیے، تاکہ زمین کی قیمت کا تعین کرنے میں مجاز اتھارٹی کی ذمہ داری کو بڑھایا جا سکے۔

ایک ہی وقت میں، زمینی مالیاتی انتظام میں منصفانہ اور شفافیت کے اصولوں کو یقینی بناتے ہوئے، معروضی غلطیوں کی صورت میں کاروباری اداروں کے جائز حقوق کی حفاظت کریں۔

اگر زمین کی قیمت کا تعین کرنے میں تاخیر انٹرپرائز کی غلطی کی وجہ سے ہو، تو انٹرپرائز کو زمین کے استعمال کی اضافی فیس ادا کرنی ہوگی۔

اصولی طور پر، زمین کے استعمال کی فیس اور سود صرف اس صورت میں جمع کیے جائیں گے جب انٹرپرائز کے پاس اپنی مالی ذمہ داریوں کا تعین کرنے کے لیے کافی بنیاد موجود ہو لیکن جان بوجھ کر ان کو انجام دینے میں ناکام ہو۔

اس کے مطابق، ایسی تفصیلی رہنمائی ہونی چاہیے جس کے بارے میں مخصوص حالات کو زمین کے استعمال کنندہ کی غلطی سمجھا جاتا ہے، تاکہ غلط استعمال یا من مانی درخواست سے بچا جا سکے۔

واپس موضوع پر

این جی او جی آئی اے ہونگ

ماخذ: https://tuoitre.vn/bat-cap-tien-dat-bo-sung-can-co-huong-dan-chi-tiet-cho-tung-truong-hop-cu-the-20250613105735746.htm