رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کی بحالی، بینک کے خراب قرض میں مثبت تبدیلیاں...

بینکوں کے پاس زیادہ تر ضمانتیں رئیل اسٹیٹ ہیں۔ لہذا، جب رئیل اسٹیٹ مارکیٹ دوبارہ متحرک ہو جائے گی، اس سے لیکویڈیٹی کو فروغ دینے میں مدد ملے گی اور خراب قرضوں کو حل کرنے کے لیے کولیٹرل کی فروخت میں سہولت ملے گی، اس طرح بینک کے اثاثوں کے معیار کو بہتر اور مستحکم کرنے میں مدد ملے گی۔

جائداد غیر منقولہ اثاثوں کا "بادشاہ" ہے۔

بینکنگ کریڈٹ ایکو سسٹم میں، رئیل اسٹیٹ طویل عرصے سے سب سے زیادہ مقبول اور ترجیحی قسم کی ضمانت رہی ہے۔ یہ کوئی اتفاقی بات نہیں ہے کہ بینک رئیل اسٹیٹ کو ترجیح دیتے ہیں – ایک قسم کا اثاثہ جو انتہائی مستحکم، نقصان پہنچانا مشکل، قدر کھونا مشکل اور یہاں تک کہ وقت کے ساتھ ساتھ قدر میں اضافہ بھی ہوتا ہے۔

اس خصوصیت کے ساتھ، رئیل اسٹیٹ کو قرضوں کے خطرات کو روکنے کے لیے ایک "دیوار" سمجھا جاتا ہے، جب ضمانت کی قیمت اکثر پرنسپل بیلنس سے زیادہ ہوتی ہے، جس سے بینکوں کو کریڈٹ سرگرمیوں میں محفوظ بفر برقرار رکھنے میں مدد ملتی ہے۔

بہت سے بینکوں کی مالیاتی رپورٹوں کے سروے سے پتہ چلتا ہے کہ رہن کے پورٹ فولیو میں رئیل اسٹیٹ کا ایک بہت بڑا تناسب ہے، جو کہ ریئل اسٹیٹ مارکیٹ پر سسٹم کا زبردست انحصار ظاہر کرتا ہے۔

ایگری بینک میں - بینکنگ انڈسٹری کے "جنات" میں سے ایک، 2024 میں گاہکوں کے رہن اور گروی رکھے ہوئے اثاثوں کی کل مالیت 3.19 ملین VND تک پہنچ گئی ہے، جو کہ 2023 کے مقابلے میں 9% سے زیادہ کا اضافہ ہے۔

جس میں سے، صرف رئیل اسٹیٹ کا حصہ 2.92 ٹریلین VND تھا، جو گزشتہ سال کے اختتام کے مقابلے میں 10% سے زیادہ کا اضافہ ہے، جو کہ دوسری قسم کے اثاثوں جیسے منقولہ جائیداد (190,000 بلین VND) یا قیمتی کاغذات (54,663 بلین VND) سے کہیں زیادہ ہے۔

صرف ایگری بینک ہی نہیں، دوسرے بڑے نام جیسے BIDV یا VietinBank بھی رہن رکھے ہوئے اثاثوں کے ایک بڑے پورٹ فولیو کے مالک ہیں، خاص طور پر رئیل اسٹیٹ۔ خاص طور پر، 2024 کے آخر میں، BIDV نے اثاثوں کی کل قیمت ریکارڈ کی، قیمتی کاغذات رہن رکھے، گروی رکھے، اور 3.32 ملین VND تک رعایت دی، جب کہ VietinBank تقریباً 3.29 ملین VND تک پہنچ گیا - جو کہ سرکاری طور پر ملکیت والے "ریئل مارکیٹ سٹریٹجی" سے قریبی تعلق رکھنے والے کریڈٹ کے درمیان قابل ذکر مماثلت کو ظاہر کرتا ہے۔

تاہم، اس بظاہر ٹھوس تصویر کے پیچھے دراڑیں ہیں جو خاموشی سے پھیل رہی ہیں۔ ایس ایس آئی ریسرچ کے مطابق، 2025 کی پہلی سہ ماہی میں، بینکوں کے خراب قرضوں میں کوئی خاص بہتری نہیں آئی، خاص طور پر ریئل اسٹیٹ پروجیکٹس سے متعلق قرضوں کے لیے جنہوں نے قانونی طریقہ کار کو مکمل نہیں کیا ہے - جو لیکویڈیٹی اور سرمایہ کاروں کے اعتماد دونوں میں "منقطع" ہیں۔

نتیجے کے طور پر، ان منصوبوں سے منسلک ہوم لون کے ایک حصے کو خراب قرض کے طور پر دوبارہ درجہ بندی کر دیا گیا ہے، جس سے متعدد مشترکہ اسٹاک کمرشل بینکوں میں خراب قرضوں کا تناسب بڑھ گیا ہے۔

یہیں نہیں رکے، سرکاری کمرشل بینکنگ سیکٹر بھی تعمیراتی مواد کے شعبے میں کام کرنے والے کاروبار کے لیے قرضوں کی تنظیم نو کے دباؤ میں ہے - ایک معاون صنعت جو کہ رئیل اسٹیٹ کی جانب سے سلسلہ وار ردعمل کا شکار ہے۔

ایس ایس آئی ریسرچ کے زیر نگرانی 24 بینکوں میں خراب قرضوں کا اوسط تناسب 2025 کی پہلی سہ ماہی میں 2.46 فیصد تک بڑھ گیا، جو 2023 کی پہلی سہ ماہی میں 2.58 فیصد کی چوٹی کے قریب پہنچ گیا۔ قابل ذکر بات یہ ہے کہ واجب الادا قرضوں میں تیزی سے 11.6 فیصد اضافہ ہوا، جس سے قرضے میں صرف ایک چوتھائی فیصد اضافہ ہوا۔ پچھلی سہ ماہی کے مقابلے میں 20.4% - یہ ایک تشویشناک علامت ہے کہ خطرے کا دائرہ کریڈٹ سسٹم میں مزید گہرائی میں داخل ہو رہا ہے۔

اس تناظر میں، یہ بات قابل ذکر ہے کہ بینک خطرے کی دفعات کو الگ کرنے میں زیادہ فعال نہیں رہے ہیں۔ خراب قرضوں کی کوریج کا تناسب صرف 88.7 فیصد تک گر گیا ہے – جو گزشتہ 5 سالوں میں سب سے کم سطح ہے، جو کریڈٹ رسک کے جواب میں ایک خاص حد تک نرمی کی عکاسی کرتا ہے۔

VPBank Securities Company کی ایک رپورٹ سے پتہ چلتا ہے کہ تجزیہ کیے گئے 11 بینکوں کی پروویژننگ لاگت 2025 کی پہلی سہ ماہی میں بقایا قرضوں کے صرف 0.24% تک پہنچ گئی ہے – جو پچھلے سال کی اسی مدت میں 0.30% کے مقابلے میں کم ہے۔ اس سے ایک تضاد ظاہر ہوتا ہے: خراب قرضوں میں اضافہ ہو رہا ہے لیکن پروویژنز کم ہو رہے ہیں، جبکہ انٹرنیشنل فنانشل رپورٹنگ اسٹینڈرڈز (IFRS) کو لاگو کرنے کا دباؤ – اس کی زیادہ محتاط فراہمی کی ضرورت کے ساتھ – بڑھ رہا ہے۔

Vietcombank، Sacombank ، TPBank، اور VIB ان بینکوں میں شامل تھے جنہوں نے فراہمی کے اخراجات میں سب سے زیادہ کمی ریکارڈ کی، جس کی ایک وجہ اسٹیٹ بینک آف ویتنام سے مارکیٹ کی بحالی اور معاون پالیسیوں کی توقعات ہیں۔

تاہم، ماہرین متنبہ کرتے ہیں کہ اس عرصے کے دوران سبجیکٹیوٹی بینکنگ سسٹم کو "دوہرے بوجھ" کے خطرے میں ڈال سکتی ہے اگر رئیل اسٹیٹ مارکیٹ توقع کے مطابق بحال نہیں ہوتی ہے۔

مختصر مدت میں، ماہرین پر امید ہیں کہ 2025 کی پہلی ششماہی میں کم شرح سود کی پالیسیوں اور قرض کی تنظیم نو کے حل کے نفاذ کی بدولت ٹھنڈا ہونا شروع ہونے سے پہلے خراب قرضوں کا تناسب عروج پر ہوگا۔

تاہم، طویل مدتی میں، کریڈٹ کے لیے "فولکرم" کے طور پر رئیل اسٹیٹ پر حد سے زیادہ انحصار بینکاری نظام کو اس مارکیٹ میں غیر متوقع اتار چڑھاو کا شکار بنا سکتا ہے - جہاں ضمانت کی قدر ہمیشہ قرض کے حقیقی خطرے کی عکاسی نہیں کرتی ہے۔

رئیل اسٹیٹ مارکیٹ ایک بار پھر متحرک ہو رہی ہے، جس سے لیکویڈیٹی کو فروغ دینے اور خراب قرضوں کو حل کرنے کے لیے کولیٹرل اثاثوں کی فروخت میں مدد ملے گی۔

رئیل اسٹیٹ مارکیٹ عروج پر ہے، اور بینک اثاثوں کا معیار بہتر ہو رہا ہے۔

ایک طویل عرصے کے جمود کے بعد ریئل اسٹیٹ کی مارکیٹ بتدریج گرم ہونے کے باعث کمرشل بینکوں کے اثاثہ جات کے معیار میں بہتری کے واضح آثار دکھائی دے رہے ہیں۔

بہت سے مالیاتی ماہرین اور آزاد تجزیاتی ادارے اس بات پر متفق ہیں کہ یہ ریکوری نہ صرف رئیل اسٹیٹ کے کاروبار کے لیے نقد بہاؤ کو سہارا دیتی ہے بلکہ خراب قرضوں کو سنبھالنے اور وصولی میں بھی مثبت کردار ادا کرتی ہے، اس طرح کریڈٹ کی کارکردگی میں بہتری آتی ہے اور بینکوں کی بیلنس شیٹس مضبوط ہوتی ہیں۔

VPBankS Securities Company کی طرف سے شائع کردہ ایک حالیہ بینکنگ انڈسٹری کے تجزیہ کی رپورٹ سے پتہ چلتا ہے کہ اگرچہ بینکوں کے 2025 کی پہلی سہ ماہی کے مالیاتی اعداد و شمار ابھی بھی آڈٹ کے تحت ہیں، "دیگر آمدنی" اشیاء - خاص طور پر قرض کی وصولی سے - میں نمایاں اضافہ ریکارڈ کیا گیا ہے، جو رئیل اسٹیٹ مارکیٹ سے مثبت اثرات کی عکاسی کرتا ہے۔

صرف مالی سال 2024 میں، خراب قرضوں کے تصفیے کی سرگرمیوں سے حاصل ہونے والی آمدنی تین سب سے بڑے سرکاری کمرشل بینکوں کی آمدنی کے ڈھانچے کا ایک بڑا حصہ بنتی ہے: ویت کام بینک (84%)، BIDV (88%) اور VietinBank (79%)۔ VPBankS کے زیر نگرانی 11 بینکوں کے گروپ میں کل اثاثوں اور کریڈٹ اسکیل کے ساتھ یہ تین بینک بھی ہیں۔

2025 کی پہلی سہ ماہی میں داخل ہوتے ہوئے، تینوں بینکوں کی خراب قرضوں کی وصولی سے حاصل ہونے والی آمدنی میں تیزی سے اضافہ ہوتا رہا، جو گزشتہ سال کی اسی مدت کے مقابلے میں 51 فیصد تک بڑھ گیا۔ اگر بقایا قرضوں کے تناسب کے طور پر غور کیا جائے تو اس انڈیکس میں بھی 2 بیس پوائنٹس کا اضافہ ہوا ہے جو کہ ضمانت کی وصولی اور بقایا قرضوں کو سنبھالنے میں کارکردگی کی علامت ہے۔

ایک اور نقطہ نظر کو شامل کرتے ہوئے، SSI ریسرچ کا خیال ہے کہ اگرچہ 2025 کی پہلی سہ ماہی میں رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کی لیکویڈیٹی 2024 کی آخری سہ ماہی کے مقابلے میں کچھ کم ہوئی ہے، لیکن پھر بھی اس میں گزشتہ سال کی اسی مدت کے مقابلے میں نمایاں اضافہ ہوا ہے - خاص طور پر، اس میں ہنوئی کے علاقے میں تقریباً 70-72% اضافہ ہوا ہے۔

یہ بینکوں کے لیے ضمانتی اثاثوں کو ختم کرنے کے عمل کو تیز کرنے کے لیے ایک اہم بنیاد ہے، اس طرح گزشتہ مدت میں سنبھالے گئے خراب قرضوں کی وصولی ہوتی ہے۔ عالمی مالیاتی منڈی میں بہت سے اتار چڑھاو کے تناظر میں آمدنی کے اس ذریعہ سے نمو ایک اہم معاون بن رہی ہے، جو سروس فیس کی آمدنی میں کمی کے ساتھ ساتھ غیر ملکی کرنسی اور بانڈ ٹریڈنگ کی سرگرمیوں کے فلیٹ منافع کو پورا کرتی ہے۔

مسٹر Nguyen Xuan Binh - KB سیکیورٹیز ویتنام کے تجزیہ کے شعبے کے ڈائریکٹر (KBSV) - نے تبصرہ کیا کہ پچھلے سالوں میں خراب قرضوں کے تناسب میں زیادہ اضافے کی وجہ رئیل اسٹیٹ انٹرپرائزز کے منافع میں کمی تھی، بانڈ چینلز کے ذریعے سرمائے کو اکٹھا کرنے میں مشکلات کے ساتھ، جس کی وجہ سے قرض کی واپسی میں نقدی کا بہاؤ روکنا تھا۔

تاہم، قانونی رکاوٹوں کو دور کرنے، عوامی سرمایہ کاری کو فروغ دینے، اور قرض کے بہاؤ کو آسان بنانے کے لیے لچکدار مالیاتی پالیسیوں کے نفاذ کے لیے حکومت کے مربوط اقدامات کے ساتھ، بہت سے رئیل اسٹیٹ منصوبے دوبارہ شروع کیے گئے ہیں، اس طرح کاروباری اداروں کی قرض کی ادائیگی کی صلاحیت میں بہتری آئی ہے۔

"رئیل اسٹیٹ سیکٹر میں بہت سے خراب قرضوں کی کامیاب ہینڈلنگ سے نہ صرف بینکوں کو خراب قرضوں کے تناسب کو کم کرنے میں مدد ملے گی بلکہ 2025 میں منافع میں اضافے کے لیے ایک مضبوط محرک قوت پیدا کرتے ہوئے، دفعات کو بھی تبدیل کیا جا سکتا ہے۔" مسٹر بن نے زور دیا۔

ظاہر ہے، رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کی کنٹرول شدہ بحالی نہ صرف صنعت میں کاروبار کے لیے ایک مثبت اثر پیدا کر رہی ہے بلکہ کریڈٹ اداروں کو اثاثوں کے معیار کو بہتر بنانے، مالیاتی بنیادوں کو مضبوط کرنے اور آنے والے وقت میں ممکنہ میکرو اکنامک خطرات کے لیے لچک کو بڑھانے میں بھی مدد کر رہی ہے۔

ماخذ: https://baodaknong.vn/bat-dong-san-phuc-hoi-no-xau-ngan-hang-co-chuyen-bien-tich-cuc-252988.html