زمین کے استعمال کے مقصد کو تبدیل کرتے وقت غیر متوقع طور پر مالی بوجھ کے ساتھ 'پھنسا'

کچھ معاملات میں زمین کے استعمال کے مقاصد کو تبدیل کرنے میں کوتاہیوں کا سامنا کرنا پڑتا ہے، جو لوگوں کے لیے مالی بوجھ کا باعث بنتا ہے، 2024 کے زمینی قانون اور زمینی وسائل کو غیر مسدود کرنے کے لیے ضوابط میں ایڈجسٹمنٹ کی ضرورت ہوتی ہے۔

انٹرپرائزز زمین کے وسائل کو آزاد کرنے اور لوگوں اور کاروباروں کے لیے مالی بوجھ کو کم کرنے کے لیے کچھ خاص معاملات کے لیے زمین کے استعمال کی فیس کے حساب سے متعلق ضوابط میں ترمیم کرنے کی تجویز پیش کرتے ہیں - تصویر: NGOC HIEN

Tuoi Tre کے ساتھ بات کرتے ہوئے، مسٹر Nguyen Phuong Nam - ہو چی منہ سٹی ینگ انٹرپرینیور ایسوسی ایشن کے سابق چیئرمین - نے کہا کہ غیر زرعی اراضی کے لیے زمین کے استعمال کے مقصد کو تبدیل کرنا جو کہ سالانہ ادائیگی کے ساتھ کرائے پر دی جاتی ہے لیکن کرائے پر دینے سے پہلے ان لوگوں کی زرعی اراضی تھی جن میں سرخ کتابیں ہیں (عوامی زمینوں میں ریگولیشن کے مسائل نہیں ہیں)۔

زمین کے استعمال کے مقاصد کو تبدیل کرنے میں غیر متوقع مشکلات

مسٹر Nguyen Phuong Nam نے کہا کہ زمین کے استعمال کی تبدیلی کی فیس کے بارے میں حکم نامہ 103 واضح طور پر ان معاملات کو الگ نہیں کرتا ہے اور نہ ہی ان معاملات کو خارج کرتا ہے جہاں زمین کے استعمال کنندگان کو غیر زرعی زمین میں تبدیل کرنے اور زمین کا سالانہ کرایہ ادا کرنے سے پہلے زرعی زمین (لیز کے لیے عوامی زمین نہیں) کے لیے زمین کے استعمال کے حق کا سرٹیفکیٹ دیا گیا ہے۔ جب انہیں رہائشی زمین میں تبدیل کرنے کی ضرورت ہوتی ہے، تو ان کی مالی ذمہ داریاں بہت متاثر ہوں گی۔

خاص طور پر، اس معاملے میں، لوگوں کو مقصد کی تبدیلی کی اجازت دینے کے فیصلے کے وقت رہائشی زمین کی قیمت کے حساب سے زمین کے استعمال کی فیس کا 100% ادا کرنا ہوگا۔ زرعی زمین کی قیمت کے مطابق حساب لگانے کی پالیسی ان کی اپنی زرعی اراضی کے لیے جسے کرائے پر دینے سے پہلے سرٹیفکیٹ دیا گیا تھا۔

اس کے علاوہ، لوگوں کو سالانہ زمین کرائے پر دیتے وقت ادا کی گئی قیمت میں کٹوتی کرنے کی اجازت نہیں ہے، حالانکہ زمین نجی زمین ہے، نہ کہ ریاست کی طرف سے شروع سے لیز پر دی گئی زمین۔

مسٹر نم کے مطابق، اس سے بڑی خامیاں پیدا ہوتی ہیں جیسے کہ ناانصافی پیدا کرنا اور لوگوں اور کاروباری اداروں کی پیداوار اور کاروباری مقاصد کے لیے زمین کا استحصال کرنے کی ترغیب کو کم کرنا۔

مزید برآں، موجودہ قوانین میں زمین کے لیز کے معاہدوں کو وقت پر اور مدت سے پہلے ختم کرنے کے بارے میں واضح ضابطے نہیں ہیں جہاں زمین استعمال کرنے والوں کو اب لیز پر دی گئی زمین کو اس زمین کے لیے استعمال کرنے کی ضرورت نہیں ہے جس کی اصل انہیں لیز پر دینے سے پہلے زمین کے استعمال کے حق کا سرٹیفکیٹ دیا گیا ہو۔

لہٰذا، لوگ لیز کے معاہدے کو جلد ختم نہیں کر سکتے اور لیز سے پہلے کی طرح زمین کے استعمال کے حق کا سرٹیفکیٹ دوبارہ جاری نہیں کیا جا سکتا، جس سے اثاثوں، سرمایہ کاری، رہن، لین دین وغیرہ کے حوالے سے بہت سے نتائج برآمد ہوتے ہیں۔

زمین کے استعمال کنندگان کے جائز اور قانونی حقوق کو یقینی بنانے کے لیے، اور ساتھ ہی لوگوں اور کاروباروں کو زمین کو موثر پیداوار اور کاروبار میں لگانے کی ترغیب دینے کے لیے، مسٹر نم نے کہا کہ 2024 کے زمینی قانون اور حکمنامہ 103 کی اس نظرثانی میں، مندرجہ بالا "گمشدہ" معاملات پر غور کرنا ضروری ہے۔

نظرثانی شدہ اراضی قانون میں ضمیمہ کی تجویز

زمین کے استعمال کے مقاصد کو تبدیل کرتے وقت مالیاتی ذمہ داریوں کے بارے میں، مسٹر نم نے تجویز پیش کی کہ غیر زرعی پیداوار اور کاروباری زمین کے معاملے کو واضح طور پر بیان کرنا ضروری ہے جو سالانہ ادائیگی کے ساتھ کرائے پر دی جاتی ہے، لیکن اصل میں ان لوگوں یا کاروباری اداروں کی زمین ہے جنہیں کرایہ کے طریقہ کار کو مکمل کرنے سے پہلے ایک سرٹیفکیٹ دیا گیا ہے (سرکاری زمین نہیں)، پھر جب وہ زمین کے مقصد کو تبدیل کرتے ہوئے، پالیسیوں سے لطف اندوز ہوں گے۔

پالیسی میں شامل ہے: 100% زمین کے استعمال کی فیس ادا کرنے کی ضرورت نہیں ہے جیسے ریاست کی طرف سے لیز پر دی گئی عوامی زمین، اور اس کا حساب اسی طرح کیا جاتا ہے جیسے زرعی زمین کو دوسرے مقاصد کے لیے تبدیل کیا جاتا ہے۔

مسٹر نام کے مطابق، کیونکہ اصل لوگوں کی زرعی زمین ہے، حکمنامہ 103 میں یہ کیس نہیں ہے۔

خاص طور پر، ایک ہی زمین والے لوگوں کو زرعی اراضی کے استعمال کے حقوق کا سرٹیفکیٹ دیا گیا ہے، لیکن انہوں نے زرعی اراضی کے ایک حصے کو غیر زرعی پیداواری زمین میں تبدیل کر دیا ہے، انہیں اپنی زمین پر سالانہ ادائیگی کے ساتھ زمین کے لیز کی شکل تبدیل کرنے کی اجازت ہے، جب زمین کے استعمال کے مقصد کو تبدیل کرنے کی ضرورت ہو، اس زمین کی لیز کو سالانہ ادائیگی کے ساتھ حساب کیا جاتا ہے، جب کہ زمینی مقصد کو تبدیل کیا جاتا ہے۔ زرعی زمین کی قسم کی مالی ذمہ داریوں کے لیے۔

زمین کے لیز کے معاہدے کو ختم کرنے کے حق کے بارے میں، مسٹر نم نے کہا کہ ایک ضابطہ شامل کرنا ضروری ہے جس سے زمین کے استعمال کنندگان کو اجازت دی جائے جو سالانہ کرایہ ادا کرتے ہیں، لیکن جن کی زمین کو پہلے سرٹیفکیٹ دیا گیا ہے، اگر انہیں اس کی ضرورت نہ ہو تو مدت سے پہلے زمین کے لیز کے معاہدے کو ختم کرنے کا حق حاصل ہو؛ اور اگر زمین کے قانون کی کوئی خلاف ورزی نہ ہو تو لیز سے پہلے استعمال کی موجودہ حیثیت کے مطابق زمین کے استعمال کے حق کا سرٹیفکیٹ دوبارہ جاری کیا جائے۔

اس ضابطے میں ترمیم کرتے وقت، انصاف، شفافیت، اور معقولیت کے اصولوں کو یقینی بنانا ضروری ہے، جبکہ ریاست کی طرف سے لیز پر دی گئی سرکاری زمین اور نجی زمین کے درمیان واضح طور پر فرق کرتے ہوئے، جو لوگوں/انٹرپرائزز کو استعمال کرنے کا حق دیا گیا ہے، پھر ادائیگی کے ساتھ سالانہ لیز پر دیا جائے، لوگوں کے عملی حقوق کو متاثر کیے بغیر۔

"ہمیں یقین ہے کہ اگر مندرجہ بالا سفارشات کو منظور کیا جاتا ہے اور نظرثانی شدہ اراضی قانون میں ادارہ جاتی ہے، تو وہ زمین کے مؤثر استعمال کو فروغ دینے، زرعی اراضی کے حامل لوگوں کی حوصلہ افزائی کریں گی کہ وہ اسے غیر زرعی پیداوار اور کاروبار میں لگانے کے لیے تیار رہیں، ملازمتیں پیدا کریں، ریاستی بجٹ اور سماجی و اقتصادی ترقی میں مثبت حصہ ڈالیں،" مسٹر نام نے کہا۔

سالانہ زمین کے استعمال کی رجسٹریشن کو ختم کرنے کی تجویز

مسٹر نم نے کہا کہ یہ ضابطہ کہ زمین استعمال کرنے والوں کو اپنے سالانہ زمین کے استعمال کے منصوبوں کو رجسٹر کرنا ہوگا اور منصوبے کے مطابق زمین کے استعمال کے مقصد کو تبدیل کرنے کے قابل ہونے سے پہلے صوبائی یا شہر کی سطح سے منظوری حاصل کرنی ہوگی۔

انہوں نے یہ بھی کہا کہ جب قانونی طور پر زمین کے استعمال کے مقاصد کو تبدیل کرنے کی ضرورت ہو تو زمین کے استعمال کے رجسٹریشن کے طریقہ کار کو انجام دینا ضروری نہیں ہے۔

اس سے لوگوں اور کاروباری اداروں کے لیے ایسے حالات پیدا ہوں گے کہ وہ زمین کے مؤثر طریقے سے فائدہ اٹھانے اور استعمال کرنے کا موقع ضائع نہ کریں، بجٹ کی آمدنی میں حصہ ڈالیں، نیز زمین پر انتظامی طریقہ کار کو نافذ کرنے کے عمل میں لوگوں اور ریاستی انتظامی اداروں کے وقت اور محنت کی بچت ہو گی۔

واپس موضوع پر

این جی او سی ہائین

ماخذ: https://tuoitre.vn/bat-ngo-mac-ket-voi-ganh-nang-tai-chinh-khi-chuyen-doi-muc-dich-su-dung-dat-20250731085956087.htm