ہنوئی کے مضافات میں تھو تھیم طرز کی زمین کی نیلامی سے اسامانیتا، نقصانات اور عدم استحکام

ہنوئی کے مضافاتی علاقوں میں "تھو تھیم طرز" زمین کی نیلامی سے اسامانیتا، نقصانات اور عدم استحکام - حصہ 2

اگر ہنوئی کے مضافاتی علاقوں میں حالیہ زمینوں کی نیلامیوں میں قیاس آرائیوں اور زمین کے دلالوں کے ذریعے جوڑ توڑ کی وضاحت نہیں کی گئی تو رئیل اسٹیٹ مارکیٹ اور معیشت کے لیے بہت سے نتائج برآمد ہوں گے۔

19 گھنٹے، 19 اگست کی صبح 9 بجے سے 20 اگست کی صبح 4:30 بجے تک، لانگ کھُک ایریا، ٹین ین کمیون، ہوائی ڈک ڈسٹرکٹ میں 19 پلاٹوں کی نیلامی کے 9 راؤنڈز کی بولی ریکارڈ جیتی گئی، جو کہ مارکیٹ میں نہیں - 133.3 ملین VND/m2 سے زیادہ، قیمت 133.3 ملین VND/m2 سے زیادہ ہے۔ اس دوران، سب سے کم جیتنے والے پلاٹ کی قیمت بھی 91.3 ملین VND/m2 تک تھی، جو ابتدائی قیمت سے 12.5 گنا زیادہ تھی۔ اس سے پہلے، تھانہ کاو کمیون (تھان اوئی، ہنوئی) میں زمین کی نیلامی نے بھی تقریباً 7,000 رجسٹریشنوں، 1,500 شرکاء کے ساتھ ایک "جھٹکا" لگا دیا تھا اور جیتنے والی بولی بھی اصل سے دس گنا زیادہ تھی۔

سال کے آغاز میں مضافاتی علاقوں میں زمینوں کی نیلامی کے دوبارہ کھلنے کے بعد سے، زمین کی نیلامی میں بے قاعدگیوں کو سٹہ بازوں اور زمین کے دلالوں کی طرف سے "ہیرا پھیری" کے شبہات کے ساتھ دیکھنا مشکل نہیں ہے، جس سے مکانات کی قیمتوں کو کم کرنے اور سماجی تحفظ کو یقینی بنانے کی حکومت کی کوششوں میں خلل پڑنے کا خطرہ پیدا ہو رہا ہے، جبکہ زمین کی فروخت کے لیے پوری معیشت کو سستی کا سامنا کرنا پڑ رہا ہے۔ قیمتیں

حصہ 2: تاریک مقاصد اور تھو تھیم سرزمین کا بار بار آنے والا "ڈراؤنا خواب"

ہنوئی کے مضافاتی علاقوں میں زمین کی حالیہ نیلامیوں کا ایک عام نکتہ جو کہ ایک "بخار" کا باعث بنا ہے انفرادی قیاس آرائیوں کے بہت سے گروہوں کی شرکت ہے، یہاں تک کہ مقامی لوگ بھی نہیں، زمین کی قیمتوں کو غیر معقول، غیر منڈی کی سطح پر دھکیلنا اور یہ پیش گوئی کرنا ہے کہ کوئی حقیقی لین دین نہیں ہوگا۔ مارکیٹ کے بہت سے ارکان اپنے آپ سے پوچھتے ہیں کہ کیا زمین کی نیلامی کی حالیہ چالوں کے پیچھے تاریک مقاصد ہیں؟ جب زمین کے دلالوں کی صورت حال کو بازار میں اجارہ داری اور ہیرا پھیری کی اجازت دی جائے تو یہاں ریاستی انتظامی ایجنسی کا کیا کردار ہے؟

جب قیاس آرائیاں زمین کی نیلامی کے بخار کو ہوا دیتی ہیں۔

بہت سے ماہرین کے مطابق، مختصر مدت میں نیلامی کے علاقے میں قیمتوں میں اضافے کا امکان یقینی طور پر زیادہ نہیں ہے، کیونکہ یہ صرف اس علاقے کے رہائشیوں کی رہائشی اور سرمایہ کاری کی ضروریات کو پورا کرتا ہے۔ تاہم، ٹین ین کمیون (ہوائی ڈک) میں دو حالیہ "بخار والی" نیلامیوں کے بعد اور اس سے پہلے تھانہ کاو کمیون (تھان اوئی) میں یہ سوال یہ ہے کہ کتنے فیصد مقامی لوگوں نے نیلامی جیتی۔

بہت سے آن لائن فورم گروپس میں، Dau Tu Newspaper کے ریکارڈ سے پتہ چلتا ہے کہ مقامی باشندے ہونے کا دعویٰ کرنے والے بہت سے لوگوں نے کہا کہ وہ حالیہ نیلامی جیتنے میں کافی خوش قسمت ہیں کیونکہ انہیں اس کی کوئی ضرورت نہیں تھی، اس لیے وہ اسے قدرے زیادہ قیمت پر بیچنا چاہتے تھے، چند سو ملین ڈونگ زیادہ۔ تاہم، حقیقت میں، جب مقامی طور پر ریکارڈ کیا جاتا ہے، تو ان میں سے زیادہ تر ایسے لوگ نہیں تھے جو اس علاقے میں مستقل رہائش پذیر تھے۔

Tien Yen (Hoai Duc) میں زمین کی نیلامی کے بعد، "کئی سو ملین ڈونگ" کی قیمت کے فرق کے ساتھ منتقلی کے بارے میں معلومات تھیں۔

مثال کے طور پر، Thanh Cao کمیون میں حالیہ نیلامی میں، Thanh Oai ڈسٹرکٹ لینڈ فنڈ ڈویلپمنٹ سینٹر کے ڈائریکٹر مسٹر Nguyen Cong Quang کے مطابق، Thanh Oai میں صرف 2 لوگوں نے تقریباً 80 ملین VND/m2 کی زمین کی قیمت کے ساتھ نیلامی جیتی۔ می لن ڈسٹرکٹ (ہانوئی) میں، چند لوگ تھے جنہوں نے بہت سے لاٹ جیتے اور چوونگ مائی ڈسٹرکٹ (ہانوئی) میں، ایک شخص تھا جس نے نیلامی جیتی۔ نیلامی کے زیادہ تر جیتنے والے باک نین، باک گیانگ، ہائی ڈونگ، اور فو تھو سے آئے تھے۔

دریں اثنا، ٹین ین کمیون (ہوائی ڈک) میں نیلامی میں حصہ لینے والے بہت سے لوگوں کی طرف سے تصدیق نے یہ بھی کہا کہ فائنل جیتنے والے گروپ میں سے 99% تک لوگ ٹین ین کمیون کے رہائشی نہیں تھے، بلکہ دیگر علاقوں جیسے کہ با وی، کم چنگ (ہانوئی)، ہائی ڈونگ، باک نِن، باک نِن کے سرمایہ کاروں کے گروپ تھے جنہوں نے شرکت نہیں کی، لیکن وہ سرمایہ کاری کرنے کے لیے کافی نہیں تھے۔ نیلامی میں بھی بہت کم مقامی لوگ تھے، بنیادی طور پر زمین کے 7 سے 19 پلاٹوں کی نیلامی میں ایک ہی وقت میں حصہ لینے والے گروپوں میں سرمایہ کار۔

ایسوسی ایٹ پروفیسر، ڈاکٹر ڈِن ٹرونگ تھین، بین الاقوامی مالیاتی شعبے کے سابق سربراہ، اکیڈمی آف فنانس

Thanh Oai اور Hoai Duc میں زمین کی نیلامی کے دو حالیہ علاقوں میں انفراسٹرکچر اور سڑکیں خاص طور پر شاندار نہیں ہیں، جو کہ "ویران کھیتوں" سے گھرے ہوئے ہیں، لیکن زمین کی قیمت کروڑوں VND/m2 تک ہے، پھر شہری یا ذیلی شہری علاقوں میں قیمت اس سے بھی زیادہ بڑھ جائے گی۔ ان نیلامیوں کو دیکھتے ہوئے، کچھ قیاس آرائیاں کرنے والوں نے تھانہ اوئی کے علاقے کی قیمتوں کی سطح کو بلند کرنے کے لیے قیمت کو بڑھایا اور بڑھا دیا۔ اور جب عام قیمت کی سطح بڑھ گئی ہے، تو قیاس آرائی کرنے والے جو زیادہ خوبصورت علاقوں میں زیادہ مکمل انفراسٹرکچر کے ساتھ 5-7 یا درجنوں زمینوں پر قبضہ کر رہے ہیں یقیناً فائدہ اٹھائیں گے۔ .

ہوائی ڈک ڈسٹرکٹ جمنازیم کے اندر نیلامی کے شرکاء کے علاوہ، 19 اگست کی صبح سے زمین کی نیلامی کی پیروی کرنے کے لیے ریئل اسٹیٹ بروکرز کی ایک بڑی تعداد بھی جمع ہوئی۔ کچھ بروکرز نے نیلامی کے علاقے کے ارد گرد کے ماحول کی اطلاع دینے کے لیے سوشل میڈیا پلیٹ فارمز پر لائیو ویڈیو سٹریمنگ آن کر دی۔

اس تصور کے ساتھ کہ "اگر بنیادی ڈھانچہ ابھی تک محدود ہے تو بعد میں بہتر ہوگا، اگر زرعی زمین کو بعد میں شہری بنایا گیا، اگر بہت سے خاص معاشی فائدے نہ ہوں تو لوگوں کے پاس ہوں گے، لیکن اگر وہ ابھی زمین نہیں خریدتے ہیں، تو کئی سالوں تک ان کے پاس نہیں ہوں گے"، سرمایہ کاروں کے یہ گروہ نیلامی کی زمین کی قیمت کو آسمان سے اوپر لے جانے کے لیے پیسہ خرچ کرنے سے نہیں ہچکچاتے۔

تھو تھیم زمین کی نیلامی کے ڈراؤنے خواب کا "سایہ"

Batdongsan.com.vn کے سروے کے مطابق، Thanh Cao کمیون (Thanh Oai, Hanoi) میں فروخت کے لیے زمین کی قیمت میں حالیہ برسوں میں اضافہ ہوا ہے، حال ہی میں ٹیکنالوجی پلیٹ فارم Batdongsan.com.vn کی طرف سے شائع ہونے والی ایک رپورٹ کے مطابق۔ اس یونٹ کے پرائس ہسٹری ٹول کے مطابق، پچھلے 4 سالوں میں اس علاقے میں فروخت کے لیے زمین کی اوسط قیمت میں تقریباً 80% کا اضافہ ہوا ہے - 2020 میں 15 ملین VND/m2 کی عام سطح سے 2024 میں 27 ملین VND/m2 ہو گئی ہے۔ پچھلے 2 ہفتوں میں، اس ویب سائٹ کے بہت سے نئے لاٹوں کی قیمت کی حد فروخت کے لیے 4 ملین سے 40 لاکھ تک نئی سطح پر ہو گئی ہے۔ VND/m2، پرانی قیمت کے مقابلے میں تقریباً 60% کا اضافہ۔

دریں اثنا، اس ویب سائٹ پر بروکر کی پیشکش کے اعداد و شمار کا بھی مشاہدہ کرتے ہوئے، Tien Yen کمیون (Hoai Duc، Thanh Cao) میں بھی پچھلے کچھ سالوں میں ایک نمایاں اضافہ ہوا ہے، تقریباً 10 ملین VND/m2 سے تقریباً 40 ملین VND/m2 تک اس اطلاع کے بعد سے کہ یہ ضلع ایک ضلع بننے کی تیاری کر رہا ہے، اسی وقت R 4 روڈ سے گزرتا ہے۔ تاہم، Thanh Cao میں زمین کی نیلامی کے چند ہی ہفتے بعد، Tien Yen اور کچھ آس پاس کی کمیونز میں زمین کی قیمتوں میں تیزی سے 30-40% اضافہ ہوا، جس کی تجارت تقریباً 55-60 ملین VND/m2 تھی۔

زمین کی نیلامی کی گرمی نے سرمایہ کاروں اور مقامی باشندوں کی نفسیات پر واضح طور پر بہت زیادہ اثر ڈالا ہے، کیونکہ بہت سے لوگوں کا خیال ہے کہ نیلامی کی اتنی زیادہ قیمت کا مطلب ہے کہ کوئی وجہ نہیں ہے کہ ان کی زمین کی قیمت کو اسی سطح پر ایڈجسٹ نہ کیا جا سکے۔

کاروباری خدمات کے لیے تھانہ کاو کمیون میں زمین خریدنے کی ضرورت والے شخص کے طور پر، انہوں نے بہت سے بروکرز سے بات کرتے ہوئے کہا کہ "فی الحال، تھانہ کاو میں زمین خریدنے کی مانگ بہت زیادہ ہے، تقریباً کوئی پلاٹ نہیں ہیں۔ اگر آپ اچھا پلاٹ چاہتے ہیں، تو آپ کو انتظار کرنا پڑے گا یا اس سے بھی زیادہ رقم جمع کروانی ہوگی تاکہ بروکر پچھلے خریدار کو راضی کر سکے کہ وہ اسے چھوڑ دے، پھر ہو سکتا ہے کہ وہ آپ کو دے دے"۔

اسی طرح، "Hoai Duc" فائر پین میں، پچھلے کچھ دنوں میں، وہ سرمایہ کار جو نیلامی کی گئی زمین سے فائدہ اٹھانے کے لیے لانگ کھُک علاقے کے ارد گرد زمین خریدنا چاہتے ہیں، انہیں یہ تقریباً ناممکن نظر آیا ہے اور انہیں پرانی زمین کی واپسی کے لیے کئی سو ملین کا بڑا فرق ادا کرنا پڑتا ہے جو سرمایہ کاروں کے پاس پہلے سے موجود تھے۔ گلیوں میں نہ صرف خراب زمینیں ہیں جو بنیادی طور پر رہنے کے لیے ہیں بلکہ کاروبار کرنا بھی مشکل ہیں، بلکہ تلاش کرنا اتنا آسان بھی نہیں جتنا تصور کیا گیا ہے۔

ویتنام ایسوسی ایشن آف رئیل اسٹیٹ بروکرز (VARS) کے نائب صدر جناب Nguyen Chi Thanh کے مطابق، زمین کی نیلامی کے حوالے سے سب سے بڑی تشویش اس طرح کے "غیر معمولی" زیادہ جیتنے والے نتائج کے ساتھ غیر واضح مقاصد کے حامل سرمایہ کاروں کے گروپوں کی جانب سے قیمتوں میں اضافہ ہے۔

یہ غیر معمولی ہے کیونکہ مارکیٹ کے حالیہ مشکل دور کے بعد، یہاں تک کہ اچھے انفراسٹرکچر کے ساتھ مصنوعات، واضح منصوبہ بندی، ترقی کی صلاحیت والے علاقوں میں واقع، بہت سے سرمایہ کار اب بھی بہت محتاط ہیں، لیکن Thanh Oai یا Hoai Duc میں زمین کی قیمتیں آسمان سے اونچی ہیں۔

اس بات کا تذکرہ نہ کرنا کہ تھانہ اوئی میں نیلامی میں حصہ لینے والے بنیادی طور پر دوسرے علاقوں سے آئے تھے، مسٹر تھانہ نے کہا، یہ مزید ثابت کرتا ہے کہ یہ حقیقی رہائش کی ضروریات سے نہیں آیا تھا۔ یہاں تک کہ بہت سے سرمایہ کار نیلامی جیتنے کے فوراً بعد کئی سو ملین کے فرق کے ساتھ فروخت کرنے کے لیے پہنچ گئے، اور اس کا مزید مظاہرہ کیا۔

ابتدائی قیمت (100 - 200 ملین VND/لاٹ) کے حساب سے موجودہ کم ڈپازٹ کی سطح پر، سرمایہ کار ڈپازٹ کو معاف کرنا قبول کرتے ہیں لیکن نتیجہ یہ ہے کہ نیلام شدہ اراضی کے ارد گرد قیمت کی سطح کو ایک نئی بلندی پر دھکیل دیا گیا ہے، جبکہ خریدنے کی اصل مانگ زیادہ نہیں ہے۔ جب کہ ریاست جمع شدہ رقم سے صرف ایک چھوٹی سی رقم اکٹھی کرتی ہے، لیکن جب علاقے کے ارد گرد بہت سے منصوبوں کی منظوری کے لیے معاوضے کی لاگت یقینی طور پر بڑھ جائے گی تو اس کا مزید نقصان ہوگا۔

کچھ مضافاتی اضلاع میں زمین کی نیلامی کا بخار، قیاس آرائی پر مبنی مہنگائی کے ساتھ، مقامی سماجی و اقتصادی ترقی کے عمل کو منفی طور پر متاثر اور سست کرے گا۔

دریں اثنا، اسی رائے کا اظہار کرتے ہوئے، رئیل اسٹیٹ انویسٹمنٹ کنسلٹنٹ ٹران من نے کہا کہ تشویشناک بات یہ ہے کہ ہنوئی میں بروکرز اور سرمایہ کار اس معلومات کو دوسرے علاقوں میں پراجیکٹس کی فروخت کی قیمتوں کا موازنہ کرنے اور بڑھانے کے لیے استعمال کرتے ہیں، جس سے ہنوئی کی رئیل اسٹیٹ کی قیمتیں اور زیادہ گرم ہوتی ہیں۔ دریں اثنا، قلیل مدت میں نیلامی کے علاقے میں قیمتوں میں اضافے کا امکان یقینی طور پر زیادہ نہیں ہے کیونکہ یہ صرف اس علاقے کے رہائشیوں کی خریداری اور سرمایہ کاری کی ضروریات کو پورا کرتا ہے۔ قیمتوں میں اضافے یا دوسری جگہوں سے لوگوں کو یہاں آنے کی طرف راغب کرنے کے لیے بھی یہاں کوئی شاندار منصوبہ بندی نہیں ہے۔

جناب Nguyen Quoc Hiep، GP Invest کے چیئرمین

یہ "ریکارڈ" نیلامی دو عوامل کے امتزاج سے متاثر ہو سکتی ہے۔

سب سے پہلے افواہوں کی وجہ سے ہے، جس کا مقصد نیلامی کے ذریعے منافع کمانے کے لیے قیمتوں کو "مہنگائی" کرنا ہے۔ دوسری وجہ کچھ جاہل لوگوں کے اثر و رسوخ کی وجہ سے ہے جن کے پاس مکمل معلومات نہیں ہیں، جس کی وجہ یہ ہے کہ کچھ علاقوں نے زمین کی نئی قیمتوں کی فہرست کا مسودہ جاری کیا ہے جو کہ بہت زیادہ ہے، جو کہ 5 سے 50 گنا تک بڑھ رہا ہے۔ اس لیے لوگوں کا یہ گروہ زمین کی قیمتوں میں آنے والے اضافے سے پریشان ہونے کا امکان ہے اور وہ "آگے بڑھنے" کے لیے نیلامی میں حصہ لیتے ہیں۔

لہذا، اس نیلامی کے نتائج کے بعد، یہ جاننے کے لیے ڈپازٹ کی مدت ختم ہونے تک انتظار کریں کہ آیا قیمت اصل میں ورچوئل ہے یا نہیں۔ .

Thanh Oai یا Hoai Duc میں جو کچھ ہوا، اگرچہ پیمانے میں مختلف ہے، اس نے بھی بہت سے لوگوں کو تھو تھیم (HCMC) میں 2021 کے آخر میں ہونے والی "بے مثال" زمین کی نیلامی کو یاد دلایا۔ اس نیلامی کے ساتھ، زمین کے تمام 4 پلاٹوں کی قیمت شروع ہونے والی قیمت سے بہت آگے بڑھ جانے کے بعد، جس میں کارپوریشن کے لیے ایک ارب 50 کروڑ روپے کی سبسڈی ہوئی۔ زمینی پلاٹ کے لیے VND جس کا رقبہ 10,000 m2 سے زیادہ ہے، یا 2.4 بلین VND/m2 سے زیادہ ہے۔ خوش قسمتی سے، مندرجہ بالا قیمت قائم نہیں کی گئی تھی، کیونکہ اس کے کچھ ہی دیر بعد، جیتنے والے اداروں نے بیک وقت اپنے ڈپازٹس کو منسوخ کرنے کو کہا۔

لیکن تھو تھیم میں زمین کی نیلامی کے فوراً بعد، "بارش کی پیروی کرنے" اور پڑوسی علاقے میں زمین اور مکانات کی قیمت بڑھانے کے لیے ورچوئل جیتنے والی قیمت کا فائدہ اٹھانے کی کارروائیاں ہوئیں۔ یہاں تک کہ دیگر لسٹڈ کمپنیوں کو بھی فائدہ ہوا جن کے پاس زمین کے فنڈز ہیں، جب بانڈز اور اسٹاک کی قیمت میں کئی گنا اضافے کے ساتھ اضافہ کیا گیا۔

ویتنام کے رئیل اسٹیٹ مارکیٹ ریسرچ اینڈ ایویلیوایشن انسٹی ٹیوٹ (VARS IEX) کے ڈپٹی ڈائریکٹر ڈاکٹر ٹران شوان لوونگ کے مطابق، کچھ مضافاتی اضلاع میں زمین کی نیلامی کا بخار قیاس آرائی پر مبنی قیمتوں میں اضافے کا سبب بن رہا ہے اور خیال کیا جاتا ہے کہ اس کا منفی اثر پڑ رہا ہے، جس سے علاقے کی سماجی و اقتصادی ترقی سست پڑ رہی ہے۔ اگر شہری کاری کی رفتار کم ہوتی ہے تو ملکی اور غیر ملکی سرمایہ کاری کی کشش بھی کم ہو جائے گی۔ مقامی معیشت کے لیے طویل مدتی نتائج بہت بڑے ہیں۔

"جب زمین کی نیلامی میں اضافہ ہوتا ہے، قیمت کی ایک نئی سطح قائم ہوتی ہے، مستقبل میں لوگوں کے لیے زمین کا دوبارہ دعویٰ کرتے وقت ریاست کے معاوضے میں بہت سی رکاوٹوں کا سامنا کرنا پڑے گا، جس سے سائٹ کی منظوری اور پروجیکٹ پر عمل درآمد مشکل ہو جائے گا۔ ریاست کو اس معاملے پر واضح پالیسیاں اور نقطہ نظر رکھنے کی ضرورت ہے،" ڈاکٹر ٹران شوان لوونگ نے کہا۔

(جاری ہے)

ماخذ: https://baodautu.vn/batdongsan/bat-thuong-bat-loi-va-bat-on-tu-vu-dau-gia-dat-kieu-thu-thiem-tai-vung-ven-ha-noi—bai-2-d222973.html