زمین کی سالانہ قیمت کی فہرست کو ختم کرنا: کیا مکانات کی قیمتیں کم ہو جائیں گی؟

سالانہ زمین کی قیمت کی فہرست 5 سالہ زمین کی قیمت کی فہرست اور سالانہ زمین کی قیمت ایڈجسٹمنٹ کوفیسنٹ سے بدل دی جائے گی۔ ریاست ہاؤسنگ پراجیکٹس کی لاگت کو کم کرنے کے لیے زمین کی بنیادی قیمتوں کو کنٹرول کرے گی، اس طرح مکانات کی قیمتوں کو کم کرنے میں مدد ملے گی۔

ماہرین کے مطابق نظرثانی شدہ مسودے کے مطابق 5 سالہ زمین کی قیمتوں کی فہرست زمین کی قیمتوں کو کنٹرول کرنے اور مکانات کی قیمتوں کو ٹھنڈا کرنے میں مدد دے گی - فوٹو: کوانگ ڈِن

رئیل اسٹیٹ ماہرین کا کہنا ہے کہ اراضی قانون کی موجودہ ترمیم میں یہ ایک مناسب سمت ہے لیکن ہاؤسنگ پراجیکٹس کے لیے زمین کی لاگت کو کم کرنے کے ساتھ ساتھ مکانات کی قیمتوں کو ٹھنڈا کرنے کے لیے ضروری ہے کہ گھروں کی فراہمی میں اضافے کے لیے ہزاروں پھنسے ہوئے منصوبوں کی راہ میں حائل رکاوٹوں کو دور کیا جائے۔

منصوبوں کی ان پٹ اراضی کی قیمتوں کو روکنا

زمین کی لاگت ہاؤسنگ پراجیکٹس کی کل سرمایہ کاری کی لاگت کا تقریباً 15 - 30% ہے، مرکزی علاقے میں، زمین کی لاگت ہاؤسنگ کی تعمیر کی سرمایہ کاری کی لاگت کا 50% تک ہوتی ہے۔ 2024 کے اراضی قانون کے اطلاق کے بعد سے، مکانات کے منصوبوں کی اراضی کی قیمتوں میں اضافہ ہوا ہے کیونکہ مقامی لوگ زمین کی قیمتوں کی فہرستیں مارکیٹ کے قریب لاگو کرنے کی پالیسی کو نافذ کرتے ہیں۔

Tuoi Tre سے بات کرتے ہوئے، ویتنام ایسوسی ایشن آف کنسٹرکشن کنٹریکٹرز کے چیئرمین جناب Nguyen Quoc Hiep نے کہا کہ اگر زمین کی موجودہ قیمت کی فہرست کا اطلاق ہوتا ہے تو زمین کی قیمتیں مکانات کی قیمتوں کا پیچھا کریں گی۔ اب ہم 5 سال کے لیے لاگو زمین کی قیمتوں کی فہرست بنانے کی سمت میں قانون میں ترمیم کرتے ہیں تاکہ مکانات کے منصوبوں کی زمین کی قیمتوں کو کنٹرول کیا جا سکے۔

یہ پوری مارکیٹ اور تمام زمینی صارفین کی توقعات پر پورا اترتا ہے۔ ریاست پیداوار اور کاروبار کے ان پٹ عوامل کو بھی کنٹرول کرتی ہے۔

"زمین کی سالانہ قیمت کی فہرست کو 5 سالہ زمین کی قیمت کی فہرست سے تبدیل کرنے کے قانون میں ترمیم کرنا بہت معقول ہے۔ اگر اسے تبدیل نہیں کیا گیا تو، صوبوں کے پاس زمین کی سالانہ قیمت کی فہرست بنانے کا کوئی طریقہ نہیں رہے گا جو مارکیٹ کے قریب ہو۔ زمین کی قیمت کی فہرست کو سال میں ایک بار تبدیل کرنے سے کام نہیں چلے گا،" مسٹر ہیپ نے زور دیا۔

مسٹر لی ہونگ چاؤ کے مطابق - ہو چی منہ سٹی رئیل اسٹیٹ ایسوسی ایشن کے چیئرمین، سالانہ زمین کی قیمتوں کی فہرستیں جاری کرنے کے طریقہ کار کی وجہ سے پورے ریاستی آلات کو بہت زیادہ کام سے نمٹنا پڑا، بہت مشکل۔ 5 سال کی مدت کے ساتھ زمین کی قیمت کی فہرست جاری کرنا موجودہ دو سطحی مقامی حکومتی نظام کی انتظامی صلاحیت کے لیے موزوں ہوگا۔

اس کے علاوہ، ریاست رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کو ریگولیٹ کرنے کے لیے زمین کی قیمت کی ایڈجسٹمنٹ کے گتانک کو بھی استعمال کر سکتی ہے۔ عمل درآمد کے ایک سال سے زائد عرصے کے بعد، 2024 کے اراضی قانون میں بھی کوتاہیاں، ناکافییاں اور کمزوریاں دکھائی دی ہیں جن میں ترمیم کی ضرورت ہے۔ اور اس مسودے میں نظرثانی شدہ اراضی قانون میں، زمین کی قیمت ایڈجسٹمنٹ کا گتانک صرف ایک عدد نہیں ہے۔

"زمین کی قیمت میں ایڈجسٹمنٹ کے بہت سے گتانک ہوں گے۔ اگر ضروری ہو تو، ریاستی انتظامی ایجنسی ہر منصوبے پر لاگو کرنے کے لیے زمین کی قیمت کی ایڈجسٹمنٹ کے گتانک جاری کرے گی۔ اس سے قبل، 2013 کے زمینی قانون کو لاگو کرتے وقت، ہو چی منہ سٹی نے ہر سال زمین کی قیمت ایڈجسٹمنٹ کے گتانک پر اوسطاً 30 فیصلے جاری کیے،" مسٹر چاؤ نے کہا۔

سپلائی میں اضافے سے مکانات کی قیمتیں ٹھنڈی ہو جائیں گی۔

کچھ ماہرین کا خیال ہے کہ آیا زمین کی لاگت میں کمی آئے گی یا نہیں، اس کا انحصار اس علاقے پر ہے جو زمین کے استعمال کے قابلیت کو جاری کرتا ہے۔ مستقبل قریب میں، حکومت کو مخصوص ضوابط کے ساتھ ایک حکم نامہ جاری کرنے کی ضرورت ہے تاکہ زمین کے استعمال کے گتانک کے اجراء اور زمین کے استعمال سے حاصل ہونے والی آمدنی کی شرح کی رہنمائی کی جاسکے، یہ انتہائی اہم ہے۔

مسٹر چاؤ کے مطابق ہاؤسنگ پراجیکٹس کے ان پٹ اراضی کی لاگت کو کنٹرول کرنے کے علاوہ، ہاؤسنگ کی قیمتوں کو کم کرنے کے لیے ہاؤسنگ سپلائی میں اضافہ کرنا ضروری ہے، کیونکہ مکانات کی اونچی قیمتیں بڑی حد تک طلب اور رسد کی وجہ سے ہوتی ہیں۔ کم سپلائی اور قلت مکانات کی بلند قیمتوں کا باعث بنتی ہے۔ اور ہاؤسنگ سپلائی کو بڑھانے کے لیے قانونی مسائل کی وجہ سے تقریباً 3000 پراجیکٹس کے بیک لاگ کو جلد حل کرنا ضروری ہے۔ جب سپلائی بڑھے گی تو قیمتوں میں مزید ہیرا پھیری اور مہنگائی نہیں ہوگی۔

"مکانات کی قیمتیں جزوی طور پر بہت زیادہ ہیں کیونکہ ہزاروں منصوبوں میں قانونی مسائل ہونے کی وجہ سے ہاؤسنگ سپلائی نہ ہونے کی وجہ سے ہم اپنے لیے مشکل بنا رہے ہیں، جس کی وجہ سے مکانات کی قیمتیں بڑھ رہی ہیں۔ اب اگر ہم منصوبوں کے قانونی مسائل کو حل کر سکتے ہیں، ہم ہاؤسنگ سپلائی میں اضافہ کریں گے، تو مارکیٹ خود کو متوازن کرے گی اور مکانات کی قیمتیں ٹھنڈی ہو جائیں گی،" مسٹر چاؤ نے مزید کہا۔

معاشی ماہر ڈاکٹر وو ڈنہ انہ کا خیال ہے کہ اگر ہم اب بھی یہ نظریہ برقرار رکھتے ہیں کہ زمین کی قیمت مارکیٹ کی قیمت کے قریب ہے تو ہم کبھی بھی بنیادی طور پر اس مسئلے کو حل نہیں کر پائیں گے۔ اس کے بجائے، ہمیں مارکیٹ کے طریقہ کار کے مطابق زمین کی تشخیص کے اصول کی توثیق کرنے کی ضرورت ہے، اور اس کے ساتھ ساتھ ایک بامقصد، شفاف اور پیشہ ورانہ زمین کی قیمت کا تعین کرنے والی منڈی بنانا ہے۔

مسٹر انہ نے زمین کی قیمت کے فریم ورک اور زمین کی قیمت کی فہرست کو مکمل طور پر ختم کرنے کی تجویز پیش کی، جس سے بہت سے مسائل پیدا ہوئے ہیں۔ اس کے بجائے، صرف مخصوص اراضی کی قیمتیں ہوں گی جن کا فیصلہ مجاز حکام کے ذریعے زمین کی تقسیم کے وقت، زمین کے لیز پر یا زمین کے استعمال کے حقوق کی نیلامی کے نتائج کے ذریعے کیا جائے گا۔ مالیاتی ذمہ داریوں (ٹیکس، فیس، زمین کے استعمال کی فیس، زمین کا کرایہ) کی بنیاد کے طور پر زمین کی قیمتوں کے ساتھ، اس کا تعین علاقے کے لحاظ سے اور استعمال کے مقصد کے لحاظ سے بڑے پیمانے پر قیمتوں کے طریقہ کار کے ذریعے کیا جانا چاہیے۔

"زمین کی قیمت کے انتظام کو قیمتوں کے قانون، اراضی کے قانون، جائیداد کی نیلامی کے قانون سے لے کر بہت سے مختلف قوانین میں بکھرا ہوا ہے، جس کی وجہ سے اوورلیپ اور تضاد پیدا ہوتا ہے۔ صرف اس صورت میں جب ہم زمین کی قیمت میں مستقل مزاجی، ہم آہنگی اور خاص طور پر مارکیٹ کے اصولوں کی سخت تعمیل کرتے ہیں، ہم ایک شفاف اور موثر قانونی ڈھانچہ تشکیل دے سکتے ہیں جو ترقیاتی تقاضوں کو پورا کرتا ہو۔"

ترمیم شدہ اراضی قانون کے مسودے کے مطابق، ریاست زمین کی بنیادی قیمتوں کا فیصلہ کرتی ہے۔ جہاں تک سیکنڈری لینڈ مارکیٹ کا تعلق ہے، ریاست اسے ٹیکس، کریڈٹ، منصوبہ بندی اور زمین کے استعمال کے منصوبوں کے ذریعے ریگولیٹ کرے گی۔ اس نظرثانی شدہ ضابطے کے ساتھ، پرائمری مارکیٹ میں زمین کی قیمتیں سیکنڈری مارکیٹ میں لین دین کی قیمتوں کی پیروی نہیں کریں گی۔ اس کے برعکس، ریاست مارکیٹ کو کنٹرول کرے گی۔

ویتنام ایسوسی ایشن آف کنسٹرکشن کنٹریکٹرز کے چیئرمین جناب Nguyen Quoc Hiep نے کہا کہ زمین کے استعمال کی فیس بہت سے رئیل اسٹیٹ سرمایہ کاری اور تجارتی اداروں کے لیے بقا کا معاملہ ہے۔ درحقیقت، ہنوئی میں اسی ہاؤسنگ پراجیکٹ کے لیے، زمین کی مختص کرنے کے پہلے فیصلے سے لے کر دوسرے زمین کی تقسیم کے فیصلے تک، زمین کی قیمت میں 20% اضافہ ہوا اور تیسری زمین مختص کرنے پر 20% تک اضافہ ہوتا رہا۔

"جب بھی زمین مختص کی جاتی ہے، قیمت بڑھ جاتی ہے، جس سے کاروباری لاگت غیر معقول حد تک بڑھ جاتی ہے۔ یہ سب سے بڑا مسئلہ ہے،" مسٹر ہیپ نے زور دیا۔

واپس موضوع پر

BAO NGOC

ماخذ: https://tuoitre.vn/bo-bang-gia-dat-hang-nam-gia-nha-co-ha-nhiet-20250822232433586.htm