قدرتی وسائل اور ماحولیات کی وزارت زمین کی تشخیص کے لیے اضافی طریقہ کو ترک کرنے کی تجویز کی وضاحت کرتی ہے

قدرتی وسائل اور ماحولیات کی وزارت نے زمین کی تشخیص کے لیے 3 طریقے تجویز کیے ہیں۔

قدرتی وسائل اور ماحولیات کی وزارت نے کہا کہ اس ایجنسی نے ابھی ابھی وزارت انصاف کو ایک باضابطہ ڈسپیچ بھیجی ہے جس میں حکمنامہ نمبر 44/2014/ND-CP کے اراضی کی قیمتوں کے بارے میں حکمنامہ نمبر 44/2014/ND-CP کے متعدد آرٹیکلز میں ترمیم اور ان کی تکمیل کی درخواست کی گئی ہے اور حکمنامہ نمبر 10/2023/ND-CP کے ایک آرٹیکل کے اختتامی نمبر پر۔ زمینی قانون کے نفاذ کے لیے رہنمائی۔

خاص طور پر، مسودے کے حکم نامے کے مواد میں، قدرتی وسائل اور ماحولیات کی وزارت (TNMT) نے زمین کی تشخیص کے 3 طریقوں کو ریگولیٹ کرنے کی سمت میں ترمیم اور اس کی تکمیل کی تجویز پیش کی، بشمول: موازنہ کا طریقہ، آمدنی کا طریقہ؛ زمین کی قیمت ایڈجسٹمنٹ گتانک طریقہ.

اس طرح، فرمان نمبر 44/2014/ND-CP کے مقابلے میں، مسودہ حکم نامے نے زمین کی تشخیص کے 2 طریقوں کو کم کیا ہے۔ خاص طور پر، یہ کٹوتی کے طریقہ کار کو موازنہ کے طریقہ کار میں ضم کرتا ہے اور زمین کی قدر کرنے کے لیے اضافی طریقہ استعمال نہیں کرتا ہے۔

اس کی وضاحت کرتے ہوئے، قدرتی وسائل اور ماحولیات کی وزارت کی رپورٹ میں کہا گیا ہے کہ سرپلس طریقہ زمین کی تشخیص کا ایک طریقہ ہے جس میں جائیداد کی کل فرض شدہ ترقیاتی آمدنی کا تخمینہ لگا کر کل فرض شدہ ترقیاتی لاگت کو کم کیا جاتا ہے۔

اس کے مطابق، رئیل اسٹیٹ کی کل فرض شدہ ترقیاتی آمدنی کا حساب کتاب پر مبنی ہونا چاہیے: منتقلی کی قیمت، کرایہ کی قیمت، فروخت کا وقت، فروخت کی شرح، منتقلی کی قیمت کے رجحانات اور اتار چڑھاو، مستقبل کے کرایے کی قیمت، قبضے کی شرح... اور بینک کی قرضہ سود کی شرح کے مطابق تشخیص کے وقت میں نقد بہاؤ کو رعایت دینا چاہیے۔ رئیل اسٹیٹ کی کل فرض شدہ ترقیاتی لاگت کا حساب، مجاز ریاستی ایجنسیوں کے جاری کردہ اصولوں اور یونٹ کی قیمتوں پر مبنی ہونے کے علاوہ، تعمیراتی وقت، ہر سال کے لیے تعمیراتی شرح، ہنگامی اخراجات، قرض کے سود کے اخراجات، سرمایہ کاروں کے منافع خطرے کے عوامل، اشتہارات اور فروخت کے اخراجات کو مدنظر رکھتے ہوئے بھی منحصر ہوتا ہے۔

قدرتی وسائل اور ماحولیات کی وزارت کے مطابق، مجموعی ترقیاتی محصول اور مجموعی ترقیاتی اخراجات پر اوپر بیان کردہ مفروضہ عوامل کا حساب بہت پیچیدہ ہے، تشخیص کے نتائج غیر یقینی، غلط، اور بڑی غلطیاں ہیں (زمین کے ایک ہی پلاٹ کے لیے، فرض کیے گئے عوامل میں صرف ایک اشارے کو تبدیل کرنا)، زمینی خطرات اور نتائج کو آسانی سے تبدیل کر دے گا۔ قیمت کا تعین کرنے والے کارکن اور وہ لوگ جو علاقوں میں زمین کی مخصوص قیمتوں کا فیصلہ کرتے ہیں۔ ماضی میں مخصوص فیصلے کرنے، تشخیص کرنے اور کرنے میں مشکلات اور تاخیر کی بنیادی وجہ یہی ہے۔

دوسری طرف، رئیل اسٹیٹ کے کاروبار میں، زمین ہمیشہ پہلے موجود ہوتی ہے، اور اس کی قیمت کا تعین رئیل اسٹیٹ بنانے کے عمل سے پہلے کیا جاتا ہے، اس لیے مستقبل میں رئیل اسٹیٹ کی قیمت کا اندازہ لگانا اور پھر زمین کی قیمت کا تعین کرنا نامناسب ہے، جس کی وجہ سے زمین کی قیمت سرمایہ کار کے رئیل اسٹیٹ کے کاروبار کے طریقہ کار پر منحصر ہے، زمین کی حقیقی مارکیٹ ویلیو کی عکاسی نہیں کرتی۔

قرارداد 18-NQ/TW کی روح کے مطابق، زمین کی قیمتوں کے تعین کا طریقہ مارکیٹ کے اصولوں کی تعمیل کو یقینی بنائے۔ لہذا، مسودہ حکم نامہ زمین کے استعمال کنندگان کی مالی ذمہ داریوں اور معاوضے کا حساب لگانے کے لیے زمین کی قیمتوں کا تعین کرنے کے لیے اضافی طریقہ کا اطلاق نہیں کرتا ہے جب ریاست زمین پر دوبارہ دعوی کرتی ہے، جو پارٹی کی پالیسی کے مطابق ہے۔

قدرتی وسائل اور ماحولیات کی وزارت کی عرضی میں کہا گیا ہے کہ اضافی طریقہ کار کو لاگو نہ کرنے کی حدود کو دور کرنے کے لیے، مسودہ حکم نامے میں موازنہ کے طریقہ کار کے مواد میں ترمیم اور اس کی تکمیل کی گئی ہے، جس میں یہ زمینی پلاٹوں اور زمینی علاقوں کی تشخیص کی رہنمائی کرتا ہے جنہوں نے ابھی تک تکنیکی بنیادوں پر لاگت کے بنیادی ڈھانچے میں سرمایہ کاری نہیں کی ہے۔ بنیادی ڈھانچے کی سرمایہ کاری، اور ساتھ ہی، اس ضابطے کے ساتھ ضمیمہ کیا جاتا ہے کہ زمین کی قیمتوں کا تعین کرتے وقت، موازنہ اور تصدیق کے لیے سالانہ ایڈجسٹمنٹ گتانک کا طریقہ لاگو کیا جانا چاہیے تاکہ زمین کی تشخیص کے نتائج کی درستگی کو یقینی بنایا جا سکے۔

"زمین کی تشخیص کے تین طریقوں (تقابلی، آمدنی، زمین کی قیمت میں ایڈجسٹمنٹ گتانک) کے ضابطے نے زمین کے ریاستی انتظام کے لیے تمام زمین کی تشخیص کے معاملات کی کوریج کو یقینی بنایا ہے،" قدرتی وسائل اور ماحولیات کی وزارت نے کہا۔

بہت سی آراء پروجیکٹ "روکاوٹ" کے بارے میں فکر مند ہیں اگر زمین کی قدر کرنے کے لیے اضافی طریقہ کو ترک کر دیا جائے۔

بہت سی آراء اس بات پر تشویش کا اظہار کرتی ہیں کہ اگر اضافی طریقہ کو ترک کر دیا جاتا ہے، تو اس سے منصوبوں کے لیے زمین کی قیمت لگانا مشکل ہو سکتا ہے، جس سے بھیڑ ہو سکتی ہے۔

ہو چی منہ سٹی رئیل اسٹیٹ ایسوسی ایشن کے مطابق، حال ہی میں، شہر میں 87% تک پراجیکٹس کو سرپلس طریقہ استعمال کرتے ہوئے قدر کیا گیا ہے۔

"سرپلس طریقہ زمین کی تشخیص کا ایک سائنسی اور بین الاقوامی سطح پر تسلیم شدہ طریقہ ہے۔ ہم پرزور مشورہ دیتے ہیں کہ قدرتی وسائل اور ماحولیات کی وزارت اور حکومت زمین کی تشخیص کے لیے سرپلس طریقہ کو برقرار رکھے،" مسٹر لی ہوانگ چاؤ - ہو چی منہ سٹی رئیل اسٹیٹ ایسوسی ایشن کے چیئرمین نے تجویز پیش کی۔

ویتنام ویلیوایشن ایسوسی ایشن کے نمائندے نے کہا کہ سرپلس کا طریقہ نئے ترقیاتی سرمایہ کاری کے منصوبوں کی زمین کی تشخیص کے لیے موزوں ہے۔ دیگر تشخیصی طریقے درخواست کے اہل نہیں ہیں۔ اگر اسے چھوڑ دیا جائے تو یہ پروجیکٹوں کے لیے زمین کی قیمت لگانا مشکل بنا سکتا ہے، جس سے بھیڑ ہو سکتی ہے۔

"ہر طریقہ مختلف اقسام کے لیے موزوں ہے۔ مثال کے طور پر، موجودہ استعمال کے لیے زمین کی قیمتوں کا تعین کرنے کے لیے موازنہ اور آمدنی کے طریقے استعمال کیے جاتے ہیں۔ مستقبل کے استعمال کے لیے زمین کی قیمتوں کا تعین کرنے کے لیے اضافی طریقہ استعمال کیا جاتا ہے۔ موجودہ زمین کی قیمت کا تعین کرنے کا طریقہ مستقبل پر لاگو نہیں کیا جا سکتا۔ مارکیٹ میں، تمام منصوبوں میں موازنہ کے طریقہ کار کو لاگو کرنے کے لیے ایک جیسے اثاثے نہیں ہوتے ہیں۔ اگر سرپلس کا طریقہ چھوڑ دیا جاتا ہے، تو Nguyen نے کہا کہ زمین کی قیمت کا تعین کرنا بہت مشکل ہوگا۔ ٹائین تھوا، ویتنام ویلیویشن ایسوسی ایشن کے چیئرمین۔

مقامی لوگوں سے ملنے والی اطلاعات کے مطابق رواں سال کے پہلے 6 ماہ میں نئے ہاؤسنگ پراجیکٹس کی سپلائی میں مسلسل تیزی سے کمی واقع ہوئی ہے۔ اس کی بنیادی وجہ قانونی مسائل ہیں جن میں زمین کی قیمت کا تعین بھی شامل ہے۔ انٹرپرائزز کا خیال ہے کہ زمین کی تشخیص میں مشکلات کو دور کرنے کے لیے وزیر اعظم کی روانگی قدرتی وسائل اور ماحولیات کی وزارت کے لیے ایک اہم بنیاد ہے کہ وہ متعلقہ قانونی دستاویزات کے نظام کا جائزہ لے اور اس پر نظر ثانی کرے، خاص طور پر زمین کی تشخیص کے طریقوں، تاکہ ہم آہنگ ایڈجسٹمنٹ ہو جو کہ مارکیٹ کے لیے سب سے زیادہ موزوں ہوں۔

کاروباری اداروں اور انجمنوں کی آراء کی بنیاد پر، ویتنام فیڈریشن آف کامرس اینڈ انڈسٹری (VCCI) بھی اس خیال میں شریک ہے کہ اضافی طریقہ کار کو ختم کرنے سے زمین کی تشخیص مشکل ہو جاتی ہے۔

VCCI نے اس بات پر زور دیا کہ تقابلی اعداد و شمار کے لحاظ سے موازنہ کے طریقہ کار کی حدود ہیں، کیونکہ لین دین کی معلومات کو قیمتی جائیداد کے ساتھ ملانا اکثر مشکل ہوتا ہے۔ بہت زیادہ واضح اور درست لین دین کی معلومات کی ضرورت ہوتی ہے، جبکہ حقیقت میں، کاغذ پر لین دین کی قیمت اور اصل لین دین کی قیمت اکثر ایک جیسی نہیں ہوتی ہے۔ زمین کی قیمت ایڈجسٹمنٹ گتانک کے طریقہ کار میں بھی اسی طرح کی حدود ہیں، تقابلی اعداد و شمار کی بنیاد پر، معلومات اور ان پٹ ڈیٹا کے لحاظ سے بھی کوتاہیوں کا سامنا ہے۔

VCCI کا یہ بھی ماننا ہے کہ سرپلس طریقہ ریئل اسٹیٹ کی تشخیص کے طریقوں میں سے ایک ہے جو پیشہ ورانہ تشخیص کرنے والی تنظیموں کے ذریعہ لاگو کیا جاتا ہے، خاص طور پر جب ترقی کی صلاحیت کے ساتھ زمین کی قدر کرنا۔ اس کا مطلب یہ ہے کہ زمین کی قیمت کا شمار مارکیٹ کے اصولوں کے مطابق بہترین اور موثر استعمال کے حصول کے لیے کیا گیا ہے۔ مسودے میں سرپلس طریقہ کو ہٹانے سے رئیل اسٹیٹ کی تشخیص سے متعلق قانونی دستاویزات میں تضاد پیدا ہوسکتا ہے۔ ریاستی انتظام کے ہدف کے ساتھ، VCCI کی طرف سے تجویز کردہ زمین کی تشخیص کے طریقہ کار میں اضافی طریقہ کو برقرار رکھنے سے، اضافی طریقہ کو ہٹانے سے زمین کی تشخیص کو لاگو کرنے کے عمل میں مشکلات پیدا ہو سکتی ہیں۔

ٹی ایم

ماخذ: https://www.nguoiduatin.vn/bo-tnmt-ly-giai-viec-de-xuat-bo-phuong-phap-thang-du-de-dinh-gia-dat-a618808.html